Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-10-31

CONDOMINIO: STORIA E NUOVA DISCIPLINA DELLE TABELLE MILLESIMALI (RESPONSABILITA', REDAZIONE E MODIFICA) - RM

Per gli effetti indicati dagli articoli 1123 [a tal proposito, è stato anche affermato (nella specie, la Suprema Corte ha ritenuto correttamente applicato il principio di cui appresso, con riguardo alla ripartizione delle spese di riparazione della pannellatura della facciata di un edificio, sul rilievo che essa assolve ad una duplice funzione, l'una di protezione verso l'esterno dei balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini e di riparo dagli agenti atmosferici, l'altra di abbellimento della facciata del fabbricato) che il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 c.c., con riguardo all'ipotesi di cui al comma 2, poteva trovare applicazione in concrete circostanze, con riguardo a qualunque parte comune dell'edificio e quindi anche alla facciata, in guisa che i condomini fossero obbligati a contribuire alle spese di manutenzione e riparazione, non in base ai valori millesimali, ma in ragione dell'utilità che la cosa comune fosse obbiettivamente destinata ad arrecare a ciascuna delle proprietà esclusive, laddove la spesa sarebbe potuta gravare, indistintamente, su tutti i partecipanti alla comunione, secondo il criterio generale di cui all'art. 1104 c.c.,

"solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza ed alla sua funzione fosse destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente i diversi piani o le singole proprietà" (Cass., sez. II, 23 dicembre 1992, n. 13655, GCM, 1992, 12) - cfr., amplius, il capitolo terzo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 –],

1124, 1126 e 1136 del codice civile, il regolamento di condominio doveva precisare il valore proporzionale di ciascun piano (o di ciascuna porzione di piano), spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini: e, a norma degli art. 68 e 69 disp. att. c.c., il regolamento di condominio doveva precisare i valori proporzionali di ciascun piano - o delle porzioni di piano - spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini e detti valori, che dovevano essere ragguagliati in millesimi a quello dell"intero edificio - ed espressi in una apposita tabella, allegata al regolamento -, potevano essere riveduti e modificati, anche nell"interesse di un solo condomino:

a) quando risultava che fossero conseguenza di un errore;

b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell"edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, era notevolmente alterato il rapporto originario tra i loro valori.

Pertanto, in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportavano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non fossero indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se avessero determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio:

"nel caso in cui venga chiesta la revisione delle tabelle, l'errore o gli errori lamentati devono, oltre che essere causa di una divergenza apprezzabile tra i valori posti a base della redazione delle tabelle e quello allora effettivo, risultare anche oggettivamente verificabili in base agli elementi sui quali il valore in quel momento doveva essere calcolato" (Cass., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 3001, GDir, 2010, 11, 73; RGE, 2010, 3, 787; GCM, 2010, 2, 180; ALC, 2010, 3, 262; GC, 2010, 6, 1328; DeG, 2010 - l'approvazione delle tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto: Cass., sez. II, 9 luglio 1994, n. 6501, GC, 1995, I, 1026; GCM, 1994, 946).

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, dovevano, dunque, essere espressi in millesimi, in apposita tabella, allegata al regolamento di condominio; anche se, la previsione dell'art. 68 disp. att. c.c., secondo cui la tabella millesimale doveva essere allegata al regolamento di condominio, non escludeva che i condomini, nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, potessero stipulare

"una convenzione limitata alla determinazione delle tabelle millesimali (cioè di tutte o di alcune o di una sola di esse)" (Cass., sez. II, 7 novembre 1981, n. 5905, GCM, 1981, 11).

Superando il contrario orientamento secondo cui, qualora la formazione delle tabelle millesimali venisse adottata dall'assemblea condominiale a maggioranza, la relativa deliberazione assembleare - che per essere valida doveva raggiungere la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio (art. 68, comma 2, disp.attuaz. c.c., in relazione all'art. 1138, comma 3, e all'art. 1136, comma 2 c.c.) -, non impegnava gli assenti e i dissenzienti, richiedendosi per la formazione delle tabelle millesimali il consenso di tutti i condomini (nell'affermare il suindicato principio, la Suprema Corte ha cassato la sentenza della corte di merito che aveva ritenuto, al riguardo, sufficiente la circostanza che i condomini ricorrenti, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità delle nuove tabelle, avessero manifestato "per facta concludentia" quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativa delibera condominiale), sicché gli assenti e i dissenzienti, di conseguenza, potevano fare valere - non solo la nullità assoluta della deliberazione, denunziando l'eventuale mancanza sulla deliberazione approvata del numero dei voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o la mancanza della metà del valore dell'edificio, ma anche - la nullità relativa,

"costituita dalla loro mancata adesione" (Cass., sez. II, 9 febbraio1985, n. 1057, GCM, 1985, 2 – conforme - Cass., sez. II, 24 novembre 1983, n. 7040, GCM, 1983, 10 – conforme, quanto all'adozione di nuove tabelle millesimali a modifica di quelle allegate a regolamento contrattuale: Cass., sez. II, 28 aprile 2005, n. 8863, GCM, 2005, 5; RGE, 2006, 2, 346),

a seguito di rimessione alle Sezioni Unite [in tal senso, si è spiegato che la Suprema Corte, per lungo tempo, ha ritenuto che l"approvazione o la revisione delle tabelle millesimali non rientrasse nella competenza dell"assemblea, ma costituisse oggetto di un negozio di accertamento - il quale richiedeva il consenso di tutti i condomini -; ove tale consenso unanime mancasse, alla formazione delle tabelle provvedeva il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini; tuttavia, se si teneva presente che tali tabelle, in base all"art. 68 disp. att. c.c., erano allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all"art. 1138 c.c., veniva approvato dall"assemblea a maggioranza, e che esse non accertavano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all"intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, era logico concludere che tali tabelle andassero approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio;

"peraltro, in considerazione delle divergenti pronunce di legittimità in ordine alla competenza dell'assemblea condominiale all'approvazione (o revisione) delle tabelle millesimali e ai limiti alla legittimazione passiva dell'amministratore appare opportuno per entrambe le questioni l'intervento delle sezioni unite" (Cass., sez. II, 2 febbraio2009, n. 2568, GDir, 2009, 4, 72; GC, 2009, 4-5, 867)],

la Suprema Corte aveva recentemente sancito che, per l"approvazione delle tabelle millesimali, era sufficiente il voto della maggioranza qualificata richiesta dall"articolo 1136, comma 2, del codice civile: un tanto argomentando nel senso che le tabelle millesimali, allegate, come richiesto dall"art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che veniva approvato a maggioranza, non rivestivano la natura di atto negoziale, perché non incidevano sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertavano il valore di tali unità rispetto all"intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio; era agevole trarre, da tali premesse, che la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio doveva essere prevista per l"approvazione e la modifica delle tabelle in questione: infatti, spiegava la pronuncia de qua, anche a voler sostenere la mera formalità dell"allegazione delle tabelle millesimali al regolamento di condominio, non poteva farsi a meno di rilevare che un atto allegato ad un altro, con il quale veniva contestualmente formato, era sottoposto alla stessa disciplina, a meno che non fosse espressamente previsto il contrario;

"ne consegue che per l"approvazione delle tabelle millesimali è sufficiente il voto della maggioranza qualificata richiesta dall"art. 1136, comma 2, c.c." (Cass., Sez. U., 9 agosto 2010, n. 18477, GCM, 2010, 7-8, 1098; ALC, 2010, 5, 469; GC, 2010, 10, 2142; RGE, 2010, 5, 1478; GC, 2011, 2, 409 – conforme, rilevando come la Corte Costituzionale ritenga che l"atto di approvazione delle tabelle millesimali non abbia natura negoziale e come l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporti inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.: Cass., sez. II, 23 aprile 2010, n. 9757, www.dejure.it, 2010 – contra Trib. Cagliari, 7 marzo 1997, RGSarda, 1997, 667 – parzialmente conforme - Cass., sez. II, 23 febbraio 2007, n. 4219, GCM, 2007, 3; VN, 2007, 2, 706; GDir, 2009, 4, 72; GDir, 2010, 10, 9).

Peraltro, la regola secondo cui era consentita la deroga, da parte dei condomini, al criterio legale diretto alla ripartizione delle spese condominiali - ad esempio, mediante l'inclusione, in un'unica espressione millesimale, di più appartamenti appartenenti a più condomini, quali comproprietari pro indiviso, o, anche, determinando i valori delle singole unità immobiliari con riferimento al numero dei vani di ciascun appartamento - poneva particolari problematiche in ordine alla modifica di tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale o comunque approvate da tutti i condomini:

"in tema di ripartizione di spese condominiali la tabella millesimale approvata da tutti i condomini è modificabile soltanto con deliberazione adottata con il consenso di tutti i condomini, oppure con provvedimento del giudice nei soli casi tassativamente indicati dall'art. 69 disp. att. c.c. Ne consegue che il potere dell'assemblea condominiale di deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio può riconoscersi soltanto in assenza di una precedente regolamentazione negoziale" (Cass., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12115, GCM, 1992, 11; ALC, 1993, 280; VN, 1993, 760; VN, 1994, I, 84).

Si considerino, a riguardo, le seguenti presi di posizione di matrice giurisprudenziale, secondo cui, in particolare:

- un criterio di ripartizione delle spese condominiali che facesse riferimento ad indici alternativi rispetto a quelli millesimali, e così anche al criterio dei vani legali o virtuali, era corretto, giacché l'art. 68 disp. att. c.c. detta una norma derogabile,

"non essendo ricompreso tra le disposizioni che il successivo art. 72 disp. att. c.c. qualifica espressamente come cogenti" (Trib. Milano 14 maggio 1990, ALC, 1990, 750);

- in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora avessero natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero avessero formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - potevano, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.; ove, invece, avessero natura non convenzionale ma deliberativa - perché approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale - le tabelle millesimali, che dovevano necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri dovevano uniformarsi nei casi di revisione, ptevano essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. (in relazione all'art. 1138, comma 3, c.c.) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato:

"ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal comma 2 dell'art. 1136 c.c." (Cass., sez. II, 28 giugno 2004, n. 11960, GCM, 2004, 6; VN, 2004, 1579; RGE, 2005, I, 89; GC, 2005, 11, I, 2728, GDir, 2009, 4, 72 – conforme - Trib. Monza 29 ottobre 2007, www.dejure.it, 2009);

- poiché l'art. 72 delle norme di attuazione del c.c. non includeva, tra le disposizioni non derogabili da parte dei regolamenti condominiali, l'art. 68 delle stesse norme di attuazione, il quale prevedeva l'espressione in millesimi dei valori dei piani o delle porzioni di piano, era consentita la deroga da parte dei condomini a siffatto criterio ai fini della ripartizione delle spese condominiali, mediante l'inclusione in un'unica espressione millesimale di più appartamenti,

"appartenenti a più condomini quali comproprietari "pro indiviso"" (Cass., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686, GCM, 1988, 10 – inoltre, nel regolamento di condominio i valori delle singole unità immobiliari possono essere determinati con riferimento al numero dei vani di ciascun appartamento, in quanto l'art. 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile non include l'art. 68 di queste ultime - il quale prevede l'espressione in millesimi dei valori dei piani o delle porzioni di piano - tra gli articoli delle norme di attuazione non derogabili dai regolamenti condominiali -: Cass., sez. II, 21 maggio 1979, n. 2922, GCM, 1979, 5);

- le tabelle millesimali allegate a regolamento condominiale contrattuale non potevano essere modificate, se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 69 disp. att. c.c. e conservavano piena efficacia e validità (quali leggi del condominio) sino a che non intervenisse

"una rituale modifica delle stesse" (Cass., sez. II, 2 giugno 1999, n. 5399, GCM, 1999, 1253; ALC, 2000, 264; GC, 2000, I, 1100 – conforme - Trib. Perugia, 15 gennaio 2000, RGU, 2000, 386 – conforme, con la conseguenza che, la deliberazione dell'assemblea condominiale che modifichi a maggioranza una tabella millesimale contrattualmente approvata ovvero fissi criteri di ripartizione delle spese comuni secondo criteri diversi da quelli stabiliti per legge - è inficiata da nullità, per il cui accertamento sono legittimati, dal lato attivo, ciascun condomino, ivi compreso quello che abbia espresso voto favorevole - non operando al riguardo la regola, propria della materia processuale (art. 157 c.p.c.), secondo cui la nullità non può essere fatta valere dalla parte che vi ha dato causa - e passivamente, soltanto l'amministratore del condominio, senza necessità di partecipazione al giudizio dei singoli condomini, i quali, invece, sono parti necessarie esclusivamente rispetto alla diversa azione diretta ad ottenere modificazioni in sede giudiziale della tabella millesimale: Cass., sez. II, 15 aprile1994, n. 3542, VN, 1994, 1321, GI, 1995, I,1,1340 – conforme, con la precisazione che, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari per mutate condizioni dell'edificio, hanno la qualità di condomino e sono titolari dei conseguenti diritti, ivi compreso quello di essere convocato per la validità dell'assemblea e delle conseguenti delibere, solo i proprietari di unità immobiliari contemplate nelle tabelle in questione: Cass., sez. II, 2 giugno 1999, n. 5399, GCM, 1999, 1253; ALC, 2000, 264 conforme - Cass., sez. II, 18 febbraio2000, n. 1830, GCM, 2000, 384).

Soccorreva, all'uopo, la seguente pronuncia (nella specie, è stata cassata la sentenza impugnata, che aveva pronunciato la revisione della tabelle, redatta secondo una consulenza tecnica d'ufficio, che aveva adottato il criterio dei valori espressi in ragione della sola superficie piana, applicabile a condizione che tutti i piani o le porzioni di piano abbiano la stessa altezza e non nell'ipotesi di una mansarda o sottotetto per la quale non tutti i metri quadrati di superficie piana corrispondono a una superficie effettivamente godibile, con la congruità, in tal caso, del diverso criterio della cubatura dell'unità immobiliare), ove precisava che, qualora tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendessero (come, del resto, avveniva nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non rivestiva natura negoziale, con ciò legittimandone la modifica a maggioranza o la revisione,

"con la conseguenza che l'errore il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli art. 1428 ss. c.c., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito" (Cass., sez. II, 26 marzo 2010, n. 7300 (Cassa App. Genova 3 marzo 2004) GCM, 2010, 3, 439; DeG, 2010; ALC, 2010, 4, 370; GDir, 2010, 10, 9; GC, 2010, 6, 1328 – conforme - Cass., sez. II, 21 maggio 1991, n. 5722, GCM, 1991, 5; ALC 1991, 738).

Solo qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, avessero espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio venissero determinate in modo difforme da quanto previsto negli art. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione aveva valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impediva di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che attribuiva rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Si confronti, a tal proposito, anche la seguente pronuncia, laddove affermava che la divergenza tra i valori reali dei piani o delle porzioni di piano di un edificio condominiale, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali, derivata da innovazioni e ristrutturazioni successive all'atto che le approvasse, non determinava né la nullità di questo; né delle predette tabelle; né delle delibere fondate sulle medesime - per distribuire tra i condomini le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, per la manutenzione delle scale e dei lastrici solari di uso esclusivo, per regolare la costituzione dell'assemblea e determinare i presupposti per la validità delle delibere collegiali -

"bensì ne giustifica la revisione, ai sensi dell'art. 69, n. 2 disp. att. c.c., ad opera dell'assemblea condominiale, dei condomini per contratto, ovvero dell'autorità giudiziaria" (Cass., sez. II, 22 novembre 2000, n. 15094, GCM, 2000, 2418).

Ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano, occorreva prendere in considerazione tanto gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione), quanto elementi estrinseci, (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali potevano essere considerati i giardini in proprietà esclusiva di singoli condomini, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti, al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole,

"determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile" (Cass., sez. II, 1 luglio 2004, n. 12018, GCM, 2004, 7-8; VN, 2004, 1577; RGE, 2005, I, 87 - sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura di esse, il giudice deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi - quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione - incidenti sul valore effettivo di esse, e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati: (Cass., sez. II, 15 giugno 1998, n. 5942, GCM, 1998, 1317; RGE, 1998, I, 1118).

Nell'accertamento dei valori medesimi non si teneva conto:

  • del canone locatizio,
  • dei miglioramenti
  • e dello stato di manutenzione di ciascun piano (o di ciascuna porzione di piano).

Infatti, l'art. 68 disp. att. c.c. esprimeva il principio secondo cui, per determinare il valore dei piani e porzioni di piano ai fini della formazione delle tabelle millesimali, dovevano prendersi in considerazione soltanto i caratteri dell'unità immobiliare attinenti al rapporto tra il piano e l'edificio, mentre non dovevano essere valutati, come si rileva dalle esclusioni contenute nell'ultimo comma, che non avevano carattere tassativo, gli elementi individuali che erano estranei al rapporto suddetto:

"pertanto, il valore dei locali a piano terra deve prescindere dalla loro destinazione ad attività commerciale" (Trib. Cagliari, 31 marzo 1978, GM, 1980, 846).

La formazione delle tabelle millesimali - tranne quando queste fossero state allegate ad un regolamento contrattuale -, non richiedeva forma scritta ad substantiam, essendo desumibile anche da facta concludentia.

Si confronti, all'uopo, la seguente pronuncia laddove affermava che, in tema di condominio, le tabelle millesimali potevano esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale - regolamento di condominio che traeva origine o da un patto stipulato da tutti i condomini ovvero dall'accettazione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari (piani o porzioni di piano) del regolamento già predisposto dal venditore, unico originario proprietario del fabbricato; ne conseguiva che l'esistenza di tale regolamento non poteva ritenersi dimostrata ove non risultasse né l'accettazione dei condomini nei singoli rogiti di acquisto né l'approvazione dell'assemblea di condominio -, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti, poiché i condomini, anche in mancanza di tale regolamento,

"sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni, purché sia rispettata, a norma dell'art. 1123 c.c., la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva" (Cass., sez. II, 10 febbraio2009, n. 3245, GCM, 2009, 2, 206; VN, 2009, 2, 884; GCM, 2009, 2, 206 – conforme, anche per la rettifica (concreta applicazione delle stesse per più anni): Cass., sez. II, 17 ottobre 1980, n. 5593, GCM, 1980, 10 – conforme - Cass., sez. II, 27 marzo 1998, n. 3251, GCM, 1998, 682 – conforme - Cass., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686, GCM, 1988, 10 – conforme - Trib. Milano, 7 giugno 1990, ALC, 1991, 135 – conforme - Cass., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686, GCM, 1988, 10).

L'accettazione delle tabelle millesimali - desumibile anche da fatti concludenti, come il costante pagamento delle quote condominiali in base ad esse dovuta - non ne escludeva l'impugnabilità, ex art. 69, n. 1, disp. attuaz. c.c., per obiettiva divergenza del valore considerato rispetto a quello reale, sempre che questa discendesse da errori di fatto, attinenti alle caratteristiche degli elementi necessari, ex art. 68 disp. attuaz. c.c., per la valutazione, o di diritto, in ordine alla identificazione degli elementi stessi, restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza di apprezzamenti soggettivi nella stima commerciale di questi ultimi, con la conseguenza che

"non costituisce errore idoneo a fondare la suddetta impugnativa l'attribuzione alle unità immobiliari del piano terreno - obiettivamente destinate, per conformazione strutturale ad attività commerciali - di un valore più elevato rispetto a quello derivante dal mero calcolo della superficie o della cubatura" (Cass., sez. II, 10 febbraio1994, n. 1367, GCM, 1994, 140; RGE, 1994, I, 963; ALC, 1994, 557).

Anche in ipotesi di c.d. condominio minimo – che si verifica allorquando gli immobili, ubicati nello stesso stabile e formanti un complesso condominiale, appartengano solo a due soggetti, benché concessi in locazione anche a terzi – era ammissibile l"intervento giudiziale per la formazione e l"adozione delle tabelle millesimali; infatti, le tabelle millesimali esprimevano il valore dei piani o delle porzioni di piano, appartenenti a ciascun condomino, ragguagliati a quello dell"intero edificio, ed espressi in millesimi (art. 68 disp. att. c.c.) e la funzione delle tabelle millesimali, pur in assenza di una precisa disciplina normativa al riguardo, era quella di consentire il riparto proporzionale delle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni, come si evinceva dal richiamo e dal rinvio all"art. 1123 c.c., contenuto all"art. 68 disp. att. c.c.:

"la precipua funzione riconosciuta alle tabelle, quindi, giustifica l"intervento giudiziale, in considerazione dell"esigenza normativa di consentire ed attuare una ripartizione delle spese per il mantenimento ed il godimento delle cose comuni che sia effettivamente rispondente al valore, espresso in millesimi, delle diverse proprietà" (Trib. Trapani 28 febbraio 2008, GDir, 2009, 4, 72; GM, 2008, 7-8, 1930).

Qualora non si potesse fare riferimento a una tabella valida, spettava al giudice determinare il valore dei piani (o porzioni di piano) espresso in millesimi: la giurisprudenza, a tal proposito, aveva precisato che, in tali casi, era il giudice che doveva statuire se la pretesa del condominio, nei confronti dei singoli partecipanti alla comunione, fosse conforme ai criteri di ripartizione che, con riguardo al valore delle singole quote di proprietà, erano sanciti dalla legge in subiecta materia, determinando egli stesso il valore dei piani o porzioni di piano espresso in millesimi; pertanto, prosegue la pronuncia de qua, non essendo prevista dalla legge la possibilità di adozione dei criteri provvisori di distribuzione delle spese condominiali,

"deve escludersi che, in mancanza di tabelle millesimali validamente approvate da tutti i condomini, l'assemblea possa adottare a maggioranza e in via temporanea, un criterio di ripartizione delle spese condominiali che consenta il versamento dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio da operare successivamente alla approvazione delle tabelle millesimali" (Cass., sez. II, 9 febbraio1985, n. 1057, GCM, 1985, 2 – conforme Cass., sez. II, 30 luglio 1992, n. 9107, GCM, 1992, 7; ALC, 1993, 305; RGE, 1994, I, 15).

Il condominio che intendesse contestare il criterio di ripartizione, doveva proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle: in tal senso, s'era anche spiegato che, in tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali, allegate al regolamento condominiale contrattuale, non avessero formato oggetto di modifica, con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice a norma dell'art. 69 disp. attuaz. c.c., nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell'edificio, la ripartizione delle spese condominiali era legittimamente effettuata in conformità delle tabelle stesse, con la conseguenza che il condominio, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, ove intendesse contestare il criterio di ripartizione, doveva proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle

"ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini" (Cass., sez. II, 31 maggio 1988, n. 3701, GCM, 1988, 5).

L'esistenza delle tabelle millesimali, peraltro, non costituiva requisito di validità delle delibere assembleari, anche perché

il criterio per la identificazione delle quote di partecipazione ad esso, derivando dal rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali" (Cass., sez. II, 17 febbraio 2005, n. 3264, GCM, 2005, 2; RGE, 2005, 5, 1496).

Era stato, altresì, precisato che:

- l'approvazione, da parte di un condomino, tramite delegato, dei bilanci preventivi e consuntivi, redatti in base a nuovi criteri di ripartizione, non implicava inequivoca accettazione della modifica tabellare, tale

"da consentire di desumere, per il comune modo di intendere, un determinato volere, con un preciso contenuto sostanziale" (Cass., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13592, GCM, 2000, 2126; RGE, 2001, I, 30);

- la tabella agevolava, ma non condizionava lo svolgimento dell'assemblea ed in genere la gestione del condominio, in quanto

"è sempre possibile valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte" (Cass., sez. II, 23 giugno 1998, n. 6202, GCM, 1998, 1373; GC, 1999, I, 510 – conforme Cass., sez. II, 25 gennaio1990, n. 431, GCM, 1990, 1).

Si confrontino, da ultimo, le seguenti pronunce in ambito di regresso, attribuzioni dell'amministratore, tabella di gestione provvisoria e indennità di sopraelevazione: in quest'ultimo caso era stato previsto, in particolare, che l'indennità di sopraelevazione fosse dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato:

"tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127, comma 4, c.c." (Cass., Sez. U., 30 luglio 2007, n. 16794, GCM, 2007, 7-8; GC, 2008, 12, 2891; VN, 2007, 3, 1173; - regresso: Cass., sez. II, 23 febbraio 1999, n. 1510, GCM, 1999, 381; RGE, 1999, I, 952; - attribuzioni dell'amministratore: Trib. Bergamo 25 giugno 1998, ALC, 1999, 449; - tabella di gestione provvisoria: Trib. Cagliari 26 febbraio 1997, RGSarda, 1998, 650).

Ai sensi dell'art. 100 c.p.c., l'interesse ad impugnare, davanti all'autorità giudiziaria, una delibera assembleare doveva essere concreto e attuale, non solo teorico e generico.

Ad esempio, era stato per tal motivo precisato che, ove l'assemblea, essendo rimasto notevolmente alterato il rapporto originario dei valori proporzionali dei piani, in seguito alle mutate condizioni di una parte dell'edificio (nella specie, in conseguenza del mutamento di uso dei locali del sottotetto), procedesse alla modifica delle tabelle millesimali di gestione, esattamente il giudice del merito riteneva la

"carenza di interesse a impugnare una tale delibera in capo al condomino che a seguito delle nuove tabelle ha visto diminuire le spese di gestione a suo carico" (Cass., sez. II, 1 dicembre 2000, n. 15377, GC 2001, I, 644; RGE, 2001, 1, 295; FI 2001, I, 3225).

Ciò detto [e premesso altresì che il titolare di un diritto di godimento – nel caso di specie, sulle porzioni di proprietà dei figli in un edificio condominiale - non era legittimato a proporre la domanda di revisione dei valori proporzionali,

"che ai sensi dell'art. 69 disp.att. c.c. appartiene al solo condomino proprietario" (Trib. Milano 29 maggio 1989, ALC, 1989, 715)],

anche nell'interesse di un solo condomino i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano potevano essere riveduti o modificati, nei seguenti casi:

  1. quando risultava che erano conseguenza di un errore; in tal senso, era ad esempio da ritenersi errata e, come tale, suscettibile di modifica ai sensi dell'art. 69 disp.att. c.c., la tabella di ripartizione delle spese condominiali, sia quando non corrispondesse alla effettiva consistenza (originaria od attuale) delle singole unità immobiliari del condominio e al loro corretto valore patrimoniale comparativo,

"sia quando non corrisponda alla reale dotazione dei servizi comuni nonché al loro utilizzo da parte dei singoli condomini" (App. Milano 9 settembre 1988, ALC, 1989, 91);

2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, era notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano; in argomento, era stato ad esempio deciso che, poiché la determinazione dei valori proporzionali avveniva tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili, e non anche della eventuale possibile destinazione cui erano adibiti in concreto - che era determinata, soprattutto, da valutazioni puramente soggettive, e cioè dalle personali necessità e dalla convenienza economica - conseguiva che, ove le caratteristiche obiettive dell'immobile, prese in esame nel determinare gli elementi necessari per il calcolo dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, rimanessero immutate, e cambiasse soltanto la situazione esterna, che non comportava dirette conseguenze sulle caratteristiche proprie dell'immobile, ma soltanto sulla sua maggiore o minore valorizzazione economica,

"non sussistono nè gli estremi dell'errore, nè delle mutate condizioni dell'edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali" (Trib. Parma 14 gennaio1998, ALC, 1998, 421 – cfr. anche Cass., sez. II, 13 settembre 1991, n. 9579, GCM, 1991, 9; ALC, 1992, 45, secondo cui in materia di condominio negli edifici, la sussistenza di una sopraelevazione non implica necessariamente la revisione delle tabelle millesimali, le quali "ex" art. 69 n. 2 delle disp. attuaz. e trans. c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo condomino) solo se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano – conforme: Cass., sez. II, 19 febbraio1999, n. 1408, GCM, 1999, 447 – cfr. anche (Cass., sez. II, 9 febbraio 1985, n. 1057, GCM, 1985, 2, nonché App. Milano 15 giugno 1997, GIUS, 1997, 3040).

Particolarmente pregnante, nell'ambito che ci occupa, era il problema che investiva la revisione delle tabelle che avessero natura contrattuale, ove, in generale, è corretto ricordare come esse non fossero bonariamente revisionabili, almeno quanto ai motivi attinenti all'errore, in quanto quest'ultimo non avrebbe rilevato nella sua oggettività, ma solo in quanto determinante un vizio del consenso:

"nel condominio di edifici, la tabella millesimale formata contrattualmente ha forza di legge tra le parti, ai sensi dell'art. 1372 c.c., e non è suscettibile di revisione in via bonaria, se non mediante un nuovo contratto, modificativo di quello precedente" (Cass., sez. II, 7 novembre 1981, n. 5905, GCM, 1981, 11 – circa l'errore in quanto abbia determinato un vizio del consenso: Trib. Civitavecchia, 3 novembre 2009, n. 99, GC, 2010, 11, 2672 – cfr. anche Cass., sez. II, 28 aprile 2005, n. 8863, ALC, 2006, 4, 415 – conforme - Cass., sez. II, 25 agosto 2005, n. 17276, GCM, 2005, 10 - Cass., sez. II, 18 marzo 2002, n. 3944, GCM, 2002, 481; ND, 2002, 1044 - Cass., sez. II, 12 giugno 2001, n. 7908, GCM, 2001, 1176; FI, 2001, I, 2491; VN, 2001, 804; VN, 2001, 1321 - conforme - Cass., sez. II, 16 febbraio 2001, n. 2253, GC, 2001, I, 2119).

Era, ancora, piuttosto frequente, in giurisprudenza, l'affermazione secondo cui, in tema di condominio negli edifici, l'errore che giustificasse, ai sensi dell'art. 69 n. 1 disp. att. c.c., la revisione delle tabelle millesimali non coincidesse con l'errore vizio del consenso, di cui agli art. 1428 ss. c.c., ma consistesse, invece, nell'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle,

"senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle tabelle" (Cass., sez. II, 28 marzo 2001, n. 4528, FI, 2001, I, 2491 – conforme - Cass., sez. II, 27 marzo 2001, n. 4421, GCM, 2001, 596; ALC, 2001, 813 - Conforme - Cass., sez. II, 28 marzo 2001, n. 4528, GCM, 2001, 615 – conforme - Trib. Piacenza 9 giugno 1998, ALC, 1998, 882 – conforme - Cass., Sez. U., 9 luglio 1997, n. 6222, GI, 1998, 904 – contra Trib. Torino 20 maggio 1989, VN, 1989, 161 – conforme, atteso che nell'art. 69 cit. l'errore non viene riferito al consenso del condominio all'approvazione della tabella bensì obiettivamente ai valori in essa contenuti, comportandone la revisione e non l'annullamento dell'atto di approvazione: Cass., sez. II, 21 luglio 1988, n. 4734, GCM, 1988, 7; GC, 1988, 2522 – conforme, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse: Cass., Sez. U., 9 luglio 1997, n. 6222, GCM, 1997, 1168; ALC, 1997, 600; GC 1997, I, 2420; FI, 1999, I, 3630).

Con maggior precisione, era stato affermato come costituissero all'uopo errori essenziali gli errori che attenessero alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, ecc.), fossero errori di fatto (ad esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella effettiva), fossero errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che, nell'accertamento dei valori, dovesse tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell'art. 68, ultimo comma, disposizioni d'attuazione al codice civile, erano irrilevanti a tale effetto):

"non possono, invece, qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione, in sè considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell'art. 1429 c.c." Cass., sez. II, 11 gennaio 1982, n. 116, GCM, 1982, 1).

In giurisprudenza, ad esempio, si era soliti affermare che:

- nel condominio degli edifici, in tema di revisione per errore delle tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., occorresse accertare se, nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano, si fosse attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo e la determinazione dei valori proporzionali dovesse avvenire tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili, e non anche dell'eventuale possibile destinazione cui essi fossero adibiti in concreto; nella specie, trattandosi di immobili costituenti sottotetti, indipendentemente dalla loro concreta destinazione, il valore effettivo e quello proporzionale di tali locali non potevano essere espressi in ragione della metratura, comunque effettivamente godibile; dal che conseguiva che, ove le caratteristiche obiettive degli immobili adibiti a sottotetti, prese in esame nel determinare gli elementi necessari per il calcolo dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, rimanessero immutate, e fossero piuttosto eseguiti miglioramenti, opere di manutenzione o mutamenti nella distribuzione degli spazi interni, senza alterazioni della cubatura reale, ovvero della superficie effettivamente godibile, e quindi senza alcuna diretta conseguenza sulle caratteristiche proprie degli immobili, ma soltanto sulla loro maggiore o minore valorizzazione economica,

"non sussistono né gli estremi dell'errore, né delle mutate condizioni dell'edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali" (Trib. Salerno, sez. I, 22 settembre 2010, www.dejure.it, 2010);

- in tema di revisione delle tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., al fine di accertare se, nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano, si fosse attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo, il giudice poteva limitarsi a considerare l'estensione della superficie piana soltanto nel caso in cui tutti i piani o le porzioni di piano fossero della stessa altezza; ove, invece, si trattasse di piani di diversa altezza (come nella specie, concernente un sottotetto, non effettivamente godibile, causa la ridotta altezza del medesimo, in tutti i suoi metri quadrati di superficie piana),

"egli deve valutare, all'anzidetto fine, anche la cubatura reale" (Cass., sez. II, 26 marzo 2010, n. 7300, GDir, 2010, 19, 39; GCM, 2010, 3, 439);

- la revisione delle tabelle millesimali era possibile anche se l'errore nella valutazione delle unità immobiliari era stato determinato dall'applicazione dei criteri stabiliti dal r.d.l. 15 gennaio 1934 n. 56, richiamati nel regolamento condominiale, perché l'ultrattività pattizia - in quanto in esso recepita - di tale normativa, non escludeva l'errore, rilevabile in base alla successiva normativa del nuovo codice civile - che l'aveva abrogata -

"e non già al momento della sua commissione" (Cass., sez. II, 15 giugno 1998, n. 5942, GCM, 1998, 1317; RGE, 1998, I, 1118);

- la semplice non corrispondenza dei valori delle quote dei singoli condomini, contenuti in un regolamento di carattere contrattuale, a criteri che ad avviso del condomino attore sarebbero stati preferibili anche perché applicabili ad edifici con caratteristiche analoghe, non bastava ad evidenziare la presenza dell'errore richiesto ai sensi dell'art. 69 disp.att. c.c. per la revisione del regolamento condominiale, trattandosi di criteri opinabili,

"che possono essere stati prescelti sulla base di una libera valutazione nella quale il giudice ordinario non può intervenire se non in presenza di una palese erroneità" (Trib. Milano, 29 maggio 1989, ALC, 1989, 715).

In argomento, si vedano anche le seguenti pronunce, che interpretavano il concetto di "clausola di stile", nel senso che il mancato esperimento delle impugnative, consentite dalle norme societarie, contro la deliberazione con la quale una cooperativa edilizia avesse approvato i criteri per la ripartizione fra i soci, delle spese occorrenti per la manutenzione dell'edificio e per l'esercizio dei servizi, non precludeva al socio assegnatario, una volte divenuto pieno proprietario dell'alloggio, di proporre l'azione prevista dall'art. 69 disp. att. c.c. per la revisione della tabella millesimale approvata, al fine di ottenere la correzione di eventuali errori:

"conseguentemente, alla eventuale riserva espressa dal socio assegnatario in sede di stipulazione dell'atto di assegnazione di "chiedere la revisione delle tabelle a norma di legge per eventuali errori" non può ascriversi un significato diverso da quello di una clausola di stile e cioè di dichiarazione relativa ad un diritto comune esercitabile, e non già quello di un rifiuto a sottoscrivere l'atto di assegnazione che si configura come causa di inadempimento del socio" (Cass., sez. I, 28 settembre 1979, n. 4995, GCM, 1979, 9);

e precisano l'efficacia delle tabelle non ancora revisionate, argomentando che, in tema di condominio negli edifici, la divergenza tra le tabelle millesimali e l'effettiva realtà del fabbricato non configurava un'ipotesi di nullità dell'atto di approvazione delle stesse, ma concretava un caso di obiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari e quello proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, che ai sensi dell'art. 69 n. 2 disp. att. c.c., giustificava la revisione delle medesime, ad opera dell'assemblea dei condomini, per contratto, ovvero dall'autorità giudiziaria: pertanto, fino a quando non venissero modificate, le tabelle millesimali, ancorché viziate da gravi carenze, conservavano la loro efficacia con la conseguenza che

"non può affermarsi l'irrimediabile nullità delle delibere approvate dall'assemblea dei condomini sulla base delle tabelle in vigore" (Cass., sez. II, 22 novembre 2000, n. 15094, RGE, 2001, 1, 302; GC, 2001, 68; FI, 2001, 2491).

Necessario aggiungere, infine, come il condominio potesse esperire l'azione di indebito arricchimento, per far valere le proprie ragioni contro il singolo condomino che si fosse avvalso di un errore nelle tabelle millesimali, per non concorrere alle spese: nella pronuncia che segue, ad esempio, l'assemblea condominiale aveva deliberato l'esecuzione di alcuni lavori di manutenzione straordinaria senza accorgersi che le tabelle millesimali - poste a base dei conteggi per la ripartizione delle spese - contenevano un errore,

"escludendo, di fatto, un condomino dalla partecipazione alle spese comuni" (Cass., sez. III, 10 marzo 2011, n. 5690, DeG, 2011).

Ancora, era consentito l'intervento in giudizio di condomini che facessero propria la domanda riconvenzionale, già proposta dall'amministratore del condominio, per la revisione delle tabelle millesimali: a tal proposito, era stato precisato (nella specie, si trattava di intervento in giudizio di condomini che avevano fatto propria la domanda riconvenzionale, già proposta dall'amministratore del condominio, per la revisione delle tabelle millesimali; la Suprema Corte, argomentando ut infra ha ritenuto, pertanto, di poter prescindere dall'esame diretto della questione preliminare, sulla legittimazione o meno dell'amministratore, a richiedere la revisione della tabella millesimale asseritamente inficiata da errore) che in tema di condominio negli edifici, posto che il condominio stesso si configurava come ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non privava i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale, con la conseguenza che

"l'intervento dei condomini in una causa iniziata dall'amministratore realizza un'ipotesi di intervento della parte, che è ammissibile anche quando l'azione sia stata (in ipotesi) irregolarmente proposta per difetto di legittimazione dell'amministratore, trattandosi in tal caso di sostituzione del legittimato al non legittimato" (Cass., sez. II, 26 marzo 2010, n. 7300, GCM, 2010, 3, 439).

Secondo la seguente pronuncia, da ultimo, la sentenza che avesse accolto la domanda di revisione non aveva natura dichiarativa ma costitutiva; proprio per tal motivo, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini, l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria,

"decorre dal passaggio in giudicato" (Cass., sez. II, 8 settembre 1994, n. 7696, GCM, 1994, 1136).

I principi ut supra espressi mantengono, in grossa misura, la propria valenza anche dopo l'entrata in vigore della Novella 2012, sempre che si tengano nel dovuto conto i seguenti precetti, ricavabili dalle nuove formulazioni degli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile:

- ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118 del codice civile, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice medesimo, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio;

- nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare;

- i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 delle disposizioni d'attuazione al codice civile possono essere rettificati o modificati all'unanimità;

- tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice civile, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino: in tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione;

- ai soli fini della revisione dei valori proporzionali, espressi nella tabella millesimale, allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68 delle disposizioni d'attuazione al codice civile, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio, in persona dell'amministratore: questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini e l'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni;

- le norme di cui all'articolo 69 delle disposizioni d'attuazione al codice civile si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese, redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali - cfr., amplius, il capitolo terzo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 –.



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