Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-03-27

CONDOMINIO: USURPAZIONE DEL BENE COMUNE E USUCAPIONE DI SERVITU' - RM

La privazione, in danno di altri condomini, del godimento di una porzione di un bene comune, comporta, in mancanza di un titolo legittimante, un'usurpazione del bene comune medesimo che, col decorso del tempo, può dar luogo all'usucapione di un diritto di servitù: nella pronuncia che segue, ad esempio, trattavasi di costruzione di una veranda, sul giardino condominiale, ad altezza variante da 50 a 155 centimetri, mediante trasformazione di una finestra,

"impossibile da essere considerata irrilevante, anche nel caso di modesta estensione della superficie interessata" (Cass., sez. II, 3 aprile 1979, n. 1889, GCM, 1979, 4 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

In altri termini, il diritto di comproprietà dei condomini, sulle parti comuni dell'edificio, deve ritenersi leso ogni volta che uno dei condomini abbia sostanzialmente attratto la cosa comune, in tutto o in parte, nella propria disponibilità esclusiva, sottraendola alla possibilità di sfruttamento collettivo e con impossibilità, quindi, del pari uso da parte degli altri condomini: in tali frangenti, il singolo condomino è legittimato a chiedere, senza alcuna necessità di litisconsorzio con gli altri condomini,

"la rimozione di opere abusive che importino mutamento della destinazione della cosa comune (nella specie: porzione del sottosuolo)" (Pret. Taranto 16 aprile 1991, ALC, 1991, 817 – cfr. anche Cass., sez. II, 23 ottobre 1980, n. 5719, GCM, 1980, 10).

In giurisprudenza, l'ambito de quo è stato trattato in relazione all'uso dei pianerottoli, nel senso che, in tema di condominio negli edifici, i pianerottoli, quali componenti essenziali delle scale comuni, avendo funzionale destinazione al migliore godimento dell'immobile da parte di tutti i condomini, non possono essere trasformati dal proprietario dell'appartamento che su di essi si affacci, in modo da impedire l'uso comune, mediante l'incorporazione nell'appartamento, comportando un'alterazione della destinazione della cosa comune ed un'utilizzazione esclusiva di essa,

"lesiva del concorrente diritto degli altri condomini nonché - in sede possessoria - lesiva del compossesso degli stessi" (Cass., sez. II, 1 agosto 1990, n. 7704, ALC, 1991, 74, GCM, 1990, 8);

alle aperture lucifere, nel senso che esse, se si trovano all'interno di un edifico condominiale o comunque all'interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale (nella specie porta a vetri, collocata tra una chiostrina di proprietà esclusiva ed una scala di proprietà condominiale, che da quella riceva luce), a differenza di quelle che si aprono su un fondo aperto altrui ed alle quali fa riferimento l'art. 900 c.c., sono prive di quella connotazione di precarietà e mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli artt. da 901 a 904 c.c. con la conseguenza che sono sottratte alla disciplina disposta da tali norme e che, in ordine ad esse, è ipotizzabile, in favore di chi ne beneficia, la possibilità di acquisto della relativa servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia e, così,

"la tutela possessoria dello stato di fatto su cui si basa l'eventuale esistenza della servitù medesima" (Cass., sez. II, 14 maggio 1990, n. 4117, GCM, 1990, 5 - qualora il muro comune assolva anche la funzione di isolare e dividere la proprietà individuale di un condominio dalla proprietà individuale di altro condominio, ricorrono anche gli estremi per l'applicabilità dell'art. 903, comma 2 c.c., con la conseguenza che, in tal caso l'apertura della luce resta subordinata sia alle condizioni ed alle limitazioni previste dalle norme in materia di condominio (con riguardo agli interessi riconosciuti a tutti i partecipanti alla comunione e alle regole stabilite circa l'uso delle cose comuni da parte dei singoli condomini) sia, alla stregua del comma 2 del citato art. 903 c.c. al consenso del condominio vicino, in considerazione dell'interesse del medesimo alla riservatezza della sua proprietà individuale: Cass., sez. II, 12 giugno 1981, n. 3819, GCM, 1981, 6);

alle modifiche apportate agli infissi delle finestre, che, se apportate, da uno dei condomini agli infissi delle finestre del proprio appartamento, in assenza della preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, prevista dal regolamento di condominio, valgono a far qualificare presuntivamente dette opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell'edificio ed a configurare l'interesse processuale del singolo condomino, che agisca in giudizio a tutela della cosa comune; né tale interesse può ritenersi escluso per la possibilità di una postuma convalida da parte dell'assemblea,

"perché l'esercizio del potere di azione non può trovare ostacolo nella aleatoria evenienza di una successiva convalida da parte dell'assemblea" (Cass., sez. II, 9 giugno 1988, n. 3927, GCM, 1988, 6; ALC, 1989, 82);

all'installazione di tende [nella fattispecie decisa con la seguente sentenza, alcuni condomini avevano lamentato che l'installazione di detti tendaggi poteva comportare una limitazione della loro veduta e una mancanza di sicurezza personale, affermazioni comunque confutate dalle fotografie e dalla documentazione prodotte in atti; la Suprema Corte ha così precisato che i condomini possono far uso delle parti comuni per le utilità accessorie inerenti al godimento della propria proprietà esclusiva, anche nelle parti corrispondenti ai piani degli altri proprietari, quando tale utilizzazione non viene ad alterare la natura funzione di sostegno dei muri medesimi;

"di conseguenza, è ammissibile l'installazione di tende da attaccarsi alla base del balcone del piano superiore, con la sola limitazione che le stesse devono essere conformi al tipo approvato dall'assemblea" (App. Milano 31 maggio 1988, ALC, 1989, 317)];

alla trasformazione di parte del tetto: nella pronuncia che segue, ad esempio, è stato deciso che la trasformazione, in terrazzo, di parte del tetto di copertura di un edificio condominiale, ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l'annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima, in quanto tale attività, oltre a non essere riconducibile all'esercizio del diritto di sopraelevazione attribuito al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, realizza, per un verso, alterazione unilaterale della funzione e destinazione, di mera copertura e protezione delle sottostanti strutture, propria del tetto preesistente, e, per altro verso, comporta appropriazione di cosa comune,

"che integra violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento (secondo la sua natura) spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dell'edificio" (Cass., sez. II, 9 maggio 1983, n. 3199, GCM, 1983, 5);

all'uso dei tubi conduttori, riguardo ai quali s'è osservato che l'art. 889 comma 2 c.c. - il quale stabilisce che per i tubi di acqua pura o lurida, per quelli di gas "e simili" deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine e, in quanto lex specialis, rispetto alle norme regolanti l'uso delle cose comuni nella comunione in generale (art. 1102 c.c.), esso è applicabile pure nell'ipotesi di esistenza sul confine di un muro divisorio comune, salva la derogabilità, negli edifici condominiali, per incompatibilità dell'osservanza della suindicata distanza, con la struttura stessa di tali edifici e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini - opera anche (eccettuata detta deroga) per i tubi dell'impianto di riscaldamento a circolazione d'acqua, poiché,

"data la dizione " e simili " (che non compare nel comma 1), riferibile non solo ai tubi di gas, bensì pure a quelli d'acqua, l'elencazione di cui alla norma in questione deve ritenersi esemplificativa" (Cass., sez. II, 4 marzo 1983, n. 1625, GCM, 1983, 3; FI, 1983, I, 1926);

all'utilizzo dell'androne laddove, nell'ipotesi in cui un androne costituisca parte comune di due contigui edifici, uno dei quali appartenente ad un solo proprietario e l'altro costituito in condominio, qualora nei vari contratti di acquisto delle singole porzioni di piano sia stata inserita la clausola, recepita anche nel regolamento di condominio, di immutabilità dell'androne predetto senza la concorde volontà di tutti i condomini, non è valida la modificazione dell'androne, disposta sulla base della volontà dell'unico proprietario dell'edificio indiviso e di una deliberazione dell'assemblea condominiale, formata ed espressa secondo le disposizioni di legge,

"ma in contrasto con la volontà anche di un solo condomino comproprietario" (Cass., sez. II, 9 dicembre 1982, n. 6725, GCM, 1982, 12).



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