Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-03-31

CONDOMINIO: VIOLARE RIPETUTAMENTE IL REGOLAMENTO NON ESTINGUE LA REGOLA - Riccardo MAZZON

responsabilità da ripetute violazioni delle obbligazioni contenute nel regolamento contrattuale

le regole non si estinguono se ripetutamente violate

l'impegno a tenere un comportamento conforme a quello imposto dal regolamento è sempre deducibile, stante il carattere permanente della violazione

Le obbligazioni, assunte dai singoli condomini, in sede di approvazione del regolamento contrattuale [per fare un esempio, nella fattispecie decisa dalla pronuncia che segue si controverteva in ordine alla legittimità della realizzazione, da parte di un condomino, di una doppia finestra, mediante installazione di un secondo telaio a vetri sul lato esterno di una finestra del suo appartamento; la Suprema Corte ha rigettato il motivo di ricorso, con cui si censurava la sentenza impugnata, per avere ritenuto legittima l'opera in base ai criteri di cui agli art. 1102 e 1122 c.c., in assenza, in concreto, di un pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio, ma ha annullato la medesima sentenza per difetto di motivazione perché, nell'interpretare la clausola del regolamento condominiale contrattuale - richiedente il consenso preventivo dell'assemblea condominiale, per qualsiasi opera, compiuta dai singoli condomini, che potesse modificare la stabilità e lo stato di decoro dell'edificio -, non aveva preso in esame l'ipotesi, prospettata dal condominio, che la stessa clausola, prevedendo l'obbligo del ripristino dello stato di fatto come sanzione per l'esecuzione delle modifiche in difetto di autorizzazione, stabilisse il principio dell'immodificabilità del fabbricato senza il consenso dell'assemblea:

"in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni nell'interesse comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, così costituendo degli oneri reali" (Cass., sez. II, 21 maggio 1997, n. 4509, GCM, 1997, 805 - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013)],

aventi ad oggetto il non porre in essere (sulle proprietà esclusive: in materia di condominio tra edifici, infatti, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongono limitazioni nell'interesse comune e ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà) attività che rechino danno alle parti comuni [aventi, anch'esse, natura di "obbligatio propter rem" e opponibili anche ai conduttori: nella seguente pronuncia, ad esempio, è stato precisato come, nel caso di violazione di disposizioni legittimamente contenute nel regolamento condominiale, che stabiliscano il divieto di destinare singoli locali dell'edificio a determinati usi, il condominio possa chiedere, nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, in quanto il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, e ciò alla sola condizione che sia approvata l'operatività della clausola limitativa, o, in altri termini, la sua opponibilità al condomino locatore:

"il conduttore che sia costretto ad astenersi dall'esercizio dell'attività vietata sarà, peraltro, legittimato ad agire per il risarcimento del danno subito nei confronti del locatore che, dando il proprio consenso, necessario per l'approvazione all'unanimità della disposizione regolamentare di divieto, abbia violato gli obblighi contrattuali assunti" (Cass., sez. II, 13 dicembre 2001, n. 15756, GCM, 2001, 2148)],

non si estinguono se ripetutamente violate (pur se tale violazione si protragga, per ipotesi, oltre venti anni), sicché l'impegno, a tenere un comportamento conforme a quello imposto dal regolamento, è sempre deducibile, stante il carattere permanente della violazione (si prescrive soltanto, eventualmente, il diritto al risarcimento del danno derivante dalla violazione dell'obbligo in questione: nella seguente pronuncia, ad esempio, il regolamento di condominio - di natura contrattuale, in quanto predisposto dal costruttore ed approvato da tutti i condomini -, faceva

"divieto ai condomini di sciorinare panni dalle finestre, balconi ecc." (Cass. civile, sez. II, 16 ottobre 1999, n. 11692, GCM, 1999, 2129).



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