Legislazione e Giurisprudenza, Obbligazioni, contratti -  Tessier Margherita - 2013-10-16

CONTRATTO PRELIMINARE E CONDIZIONE IMPOSSIBILE- Cass. n.17287/2013 - Margherita TESSIER

CONTRATTO PRELIMINARE E CONDIZIONE IMPOSSIBILE

Il caso di specie iniziava con atto di citazione da parte del promissario acquirente nei confronti dei promissari venditori per l"esecuzione in forma specifica dell"obbligo di concludere il contratto ex art.2932 cod. civ. avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un fondo rustico con annessi dei fabbricati.

In particolare i promissari venditori non avevano ottenuto la concessione in sanatoria dei fabbricati entro i termini stabiliti, come da relativo obbligo assunto nel contratto preliminare, e non veniva stipulato il contratto definitivo. Pertanto il promissario acquirente chiedeva in  primo grado una sentenza costitutiva ex art 2932 cod. civ. oltre al risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale.

In primo grado il Tribunale accoglieva la domanda attorea disponendo il trasferimento della proprietà del relativo fondo rustico con i fabbricati annessi. In appello però la Corte riformava la decisione di primo grado e dichiarava la nullità del contratto preliminare sottolineando che le parti, avendo subordinato l"esecuzione del contratto preliminare alla concessione in sanatoria, avevano apposto una condicio iuris impossibile : la concessione in sanatoria non poteva essere ottenuta per il vincolo idrogeologico, ambientale e paesaggistico per il quale l"art 33 della legge n. 47/1985 prevedeva l"inedificabilità assoluta non derogabile se non per pubblico interesse.

Il promissario acquirente, quindi soccombente, proponeva ricorso per cassazione per dieci motivi di cui la Corte di Cassazione prende in considerazione solo il terzo motivo e  rinviava ad altra Corte di Appello esprimendo come necessario presupposto, al fine di dirimere la controversia, indagare la volontà delle parti.

Nel caso di specie la Corte di cassazione sostiene che le parti possono ben prevedere in virtù del principio dell"autonomia contrattuale ex art 1322 cod. civ., come evento dedotto in condizione il concreto adempimento dei una delle obbligazioni principali. Inoltre essendo fonte la volontà delle parti l"inquadramento della condizione appare in linea con la condicio facti e non con la condicio iuris.

Inoltre vi sono due orientamenti che riguardano il caso: il primo che estende gli artt. 17 comma 1 ("Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l'entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell'articolo 13.") e 40 comma 2 della legge n. 47/1985 (" Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35) anche al contratto preliminare poiché in tal caso è volto al trasferimento dei beni promessi in vendita e pertanto trova applicazione la disciplina della nullità; un secondo indirizzo invece non ritiene suscettibile di tale interpretazione estensiva gli articoli sopra citati poiché successivamente al contratto preliminare può ottenersi la concessione in sanatoria e quindi per il contratto definitivo è esclusa la nullità con possibilità ex art 2932 cod. civ.

Il promissario acquirente nel ricorso per cassazione aveva sostenuto l"erroneo inquadramento da parte della Corte d"appello nella condizione del fatto di ottenere la concessione in sanatoria e invece tale fatto doveva configurarsi nel termine iniziale di efficacia perché la concessione era un evento certo ed incerto era solo il momento in cui la concessione sarebbe stata ottenuta.

In ogni caso se la Corte d"appello chiamata dalla Cassazione ad indagare la volontà delle parti interpreti la volontà stessa condizionata o a termine iniziale dell"ottenimento della concessione in sanatoria si applica comunque l"art. 1354 comma 2 cod. civ. che prevede la nullità del contratto in presenza di condizione sospensiva impossibile applicandosi detto articolo anche al termine iniziale.

Relativamente alle prestazioni già effettuate, cioè la caparra data dal promissario acquirente, a parere di chi scrive, la nullità dà diritto  alla sola restituzione della caparra oltre al risarcimento dei danni per avere taciuto anche colposamente che in quella zona non poteva costruirsi nulla poiché vi era il vincolo paesaggistico che escludeva già dall"origine la concessione in sanatoria.



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