Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-03-23

DANNI AL CONDOMINIO E ATTIVITA' INTERNA AGLI APPARTAMENTI: PAGA L'AMMINISTRATORE? - Riccardo MAZZON

lavori di restauro all'interno di uno degli appartamenti condominiali

obblighi e responsabilità dell'amministratore?

non può ascriversi a responsabilità dell'amministratore l'aver omesso di impedire, all'interno di uno degli appartamenti condominiali, l'avvio di lavori di restauro che non si presentassero "ictu oculi" abusivi o pregiudizievoli per la proprietà comune

La facoltà, riconosciuta all'amministratore del condominio (cfr., amplius, capitolo quindicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), di agire in giudizio per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, non esclude che ciascun condomino possa provvedervi direttamente: i diritto dell'amministratore si aggiunge, infatti, a quello dei naturali e diretti interessati ad agire, per il fine indicato, a tutela dei beni dei quali sono comproprietari insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi: così, nel caso ad esempio di una costruzione, eretta abusivamente da un condomino, su una parte comune dell'edificio, la controversia è regolarmente promossa, nei confronti del solo autore dell'illecito, anche da parte di uno solo dei condomini,

"atteso che ciascuno di essi ha il diritto di esigere indipendentemente dall'opinione degli altri la rimozione dell'opera abusiva" (Cass., sez. II, 16 settembre 1991, n. 9629, GCM, 1991, 9);

anche per tal ragione non può ascriversi a responsabilità dell'amministratore l'aver omesso di impedire, all'interno di uno degli appartamenti condominiali, l'avvio di lavori di restauro che

"non si presentassero "ictu oculi" abusivi o pregiudizievoli per la proprietà comune" (Trib. Roma 9 ottobre 1996, NGCC, 1998, I, 476).

Si confrontino, inoltre, le seguenti pronunce, concernenti

- la deliberazione di assemblea condominiale che danneggi direttamente il conduttore di immobile locato; in argomento, la seguente pronuncia, nel senso esemplare in cui una deliberazione dell'assemblea di condominio decida la rimozione di una porta, idonea a garantire la sicurezza di un appartamento locato, considera tale deliberazione come evento, estraneo al rapporto locatizio, che si pone come fatto potenzialmente fonte di responsabilità extracontrattuale, nei confronti del conduttore in quanto lesivo del diritto di quest'ultimo sul bene locatogli: pertanto,

"l'azione con la quale il conduttore chiede di ricollocare la porta nel luogo originario deve essere esperita nei confronti del condominio, e non contro il locatore" (Pret. Venezia 2 maggio 1995, ALC, 1995, 888);

- la non conformità al permesso di costruire di opere eseguite, irrilevante nei rapporti tra condomini, se non risultino lesi i diritti dei singoli o violate le norme poste a salvaguardia dell'estetica e della statica dell'edificio o le disposizioni sulle distanze, o le medesime opere non siano causa di effettivo danno patrimoniale,

"come la diminuzione di aria, luce o panoramicità, nel qual caso, però non può essere richiesto il ripristino, ma il solo risarcimento" (Trib. Napoli 24 novembre 1990, GM, 1992, 583);

- il danno subito a seguito di insufficiente riscaldamento di un appartamento, che dipenda da una deficienza nell'organizzazione e conduzione dell'impianto di riscaldamento comune: in tal caso, l'amministrazione condominiale è tenuta ad eliminare ogni vizio o difetto dell'impianto, risarcendo

"il singolo partecipante danneggiato" (Trib. Milano 26 gennaio 1989, ALC, 1990, 94);

- la costituzione di parte civile di un condominio, ammissibile ne caso lamenti il danno conseguente a lavori edilizi abusivi, eseguiti sul muro maestro di proprietà comune; la relativa domanda di riduzione in pristino va accolta, ravvisandosi il danno alle parti comuni dell'edificio, a cui fa cenno l'art. 1122 c.c., sia nella modificazione della conformazione esterna e dell'intrinseca struttura della cosa comune,

"sia nell'eliminazione o riduzione dell'attitudine della cosa a servire all'uso a cui è destinata, nel caso in esame all'uso statico per l'edificio" (Pret. Roma 25 gennaio 1983, RP, 1983, 406).



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