Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-02-27

DELIBERE CONDOMINIALI: RATIFICA DELL'OPERATO DELL'AMMINISTRATORE ED ALTRE PROBLEMATICHE - RM

Qualora l'operato dell'amministratore sia sottoposto all'assemblea dei condomini e approvato, è dalla data della relativa deliberazione (o, per gli assenti, da quella della comunicazione del verbale della decisione) che decorre il termine per impugnare di trenta giorni stabilito dall'articolo 1137 del codice civile: in effetti, in tema di condominio negli edifici, l'attività dell'amministratore, nell'esercizio del suo potere-dovere (art. 1130 c.c.) di curare l'osservanza delle norme del regolamento di condominio concernenti l'uso delle parti comuni, che sia stata successivamente approvata dall'assemblea dei condomini, deve ritenersi dalla stessa ratificata con efficacia retroattiva, a norma dell'art. 1399 c.c., senza pregiudizio per il diritto dei condomini assenti o dissenzienti di impugnare la delibera assembleare di ratifica, né del regime giuridico relativo alle forme ed ai termini di esercizio del diritto medesimo, quali previste dall'art. 1137 c.c., con la conseguenza che,

"allorquando, a seguito delle contestazioni mosse da un condomino in ordine all'operato dell'amministratore (nella specie, in tema di utilizzazione dell'area di parcheggio condominiale ed ai criteri, nel regolamento dettati, concernenti la assegnazione per sorteggio dei posti auto disponibili), tale operato, sottoposto all'assemblea dei condomini, sia dalla stessa approvato, è dalla data della relativa deliberazione (o, per gli assenti, da quella della comunicazione del verbale della decisione) che decorre il termine per impugnare di trenta giorni stabilito, a pena di decadenza, dall'art. 1137 comma 3 c.c." (Cass., sez. II, 9 giugno 1990, n. 5620, GCM, 1990, 6, RGE, 1992, I, 841 - cfr.,amplius,"La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Da tener conto, inoltre, dei seguenti principi, espressi in ambito giurisprudenziale:

- le deliberazioni aventi contenuto negativo (fattispecie in tema di delibera condominiale con cui era stata respinta la proposta di ripristino degli ascensori di servizio) sono anch'esse legittimamente impugnabili, dinanzi all'autorità giudiziaria, al pari di tutte le altre, limitandosi l'art. 1137 c.c. a stabilire la possibilità del ricorso all'autorità giudiziaria contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio,

"senza operare nessuna distinzione tra quelle che abbiano approvato proposte o richieste e quelle che le abbiano, invece, respinte" (Cass., sez. II, 14 gennaio 1999, n. 313, GCM, 1999, 70; VN, 1999, 171; conforme Trib. Salerno, sez. I, 31 marzo 2008, www.dejure.it, 2008);

- il condominio che impugni una deliberazione dell'assemblea condominiale per violazione del regolamento del condominio ha l'onere di produrre, in giudizio, tale regolamento, quando l'esame dello stesso sia necessario per decidere della fondatezza dell'impugnazione:

"nonché deve allegare anche una concreta lesione del suo diritto, non essendo sufficiente la mera affermazione dell'illegittimità formale della deliberazione (nella specie, in tema di riparto delle spese di riscaldamento)" (Cass., sez. II, 15 febbraio 1988, n. 1600, GCM, 1988, 2 – cfr. anche Cass., sez. II, 5 agosto 1988, n. 4851, ALC, 1989, 66; GCM, 1988, 8/9, dove la Suprema Corte ha confermato la pronuncia del giudice del merito di nullità di una delibera dell'assemblea dei condomini che, a maggioranza, aveva consentito la sosta dei veicoli su uno spazio condominiale destinato, per una clausola del contratto di acquisto, al libero accesso del pubblico);

- non è configurabile alcuna responsabilità, in capo al condomino, per il solo fatto di aver votato conformemente alla maggioranza, attraverso la quale si esprime la volontà dell'ente condominiale: così, ad esempio, con riguardo ai danni che eventualmente siano derivati ad un condominio di edificio dall'imperfetta esecuzione di un appalto, conferito con deliberazione maggioritaria dell'assemblea, il singolo condomino assente o dissenziente, oltre che agire direttamente contro l'appaltatore, può impugnare detta deliberazione, ai sensi e nei casi di cui all'art. 1137 c.c.,

"ma non anche esperire azione risarcitoria nei confronti del condominio o degli altri condomini" (Cass., sez. II, 7 maggio 1988, n. 3395, GCM, 1988, 5).

- la partecipazione all'assemblea condominiale di un condomino, fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento di condominio, configura ipotesi di annullabilità,

"comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera; non dà invece luogo a un'ipotesi di nullità assoluta della delibera stessa, rilevabile d'ufficio ai sensi dell'art. 1421 c.c." (Cass., sez. II, 12 dicembre 1986, n. 7402, GCM, 1986, 12);

si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia laddove espone che sono nulle le delibere dell'assemblea condominiale aventi un oggetto impossibile o illecito, ovvero non rientrante nelle competenze assembleari o ancora incidente su diritti individuali inviolabili; non rientrano nella esposta elencazione e non sono, pertanto, nulle ma al più annullabili,aggiunge la pronuncia de qua, le delibere assunte dall'assemblea condominiale alla quale abbiano preso parte soggetti non partecipanti alla comunione, ovvero qualora siano state conferite deleghe partecipative a stretti congiunti dei condomini, per questo esterni al condominio medesimo; nella fattispecie, la prassi già più volte seguita e accettata dall'assemblea condominiale, compresi gli attori che nulla eccepirono, la insussistenza di un vizio determinante la nullità della delibera e la mancata impugnazione, nell'ipotesi di vizio comportante l'annullabilità, della delibera nel termine decadenziale di trenta giorni decorrenti, ex art. 1137 c.c., dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti,

"determina l'infondatezza della proposta domanda di nullità e la conseguente reiezione della stessa" (Trib. Cassino 24 novembre 2009, n. 1007, GDir, 2010, 8, 81);

- l'articolo 1137 del codice civile è applicabile anche al c.d. supercondominio; così, in particolare, la seguente pronuncia (dove la Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di appello che, qualificando come supercondominio la comunione delle fognature di acque poste al servizio di distinti edifici costituiti in condominio, aveva applicato la disciplina in materia di condominio, ritenendo ammissibile l'impugnazione ex art. 1137 c.c. della delibera della relativa assemblea), che precisa come, qualora un bene sia destinato al servizio di più edifici costituiti ciascuno in condominio, si determini, fra i vari partecipanti, non una comunione ma una situazione che integra l'ipotesi del supercondominio, al quale si applicano estensivamente le norme sul condominio degli edifici,

"giacché - in considerazione della relazione di accessorietà che si instaura per il collegamento materiale o funzionale fra proprietà individuali e beni comuni - questi ultimi non sono suscettibili, come invece nella comunione, di godimento od utilizzazione autonomi rispetto ai primi" (Cass., sez. II, 3 ottobre 2003, n. 14791, GCM, 2003, 10; conforme, quanto all'impugnazione per nullità: Trib. Roma 18 maggio 1993, FI, 1994, I, 2920);

peraltro, è oggi necessario rammentare come la legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 abbia introdotto, in tal ambito, l'articolo 1117-bis del codice civile che, esplicitamente, dispone come le disposizioni del capo inerente alla regolamentazione del condominio si applichino, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari - o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici - abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, stesso codice;

- quanto ai consorzi, si confronti la seguente pronuncia, nel senso che, nell'ipotesi in cui un vecchio magazzino venga trasformato in una struttura ricettiva per i bagnanti, i soci del consorzio a cui appartiene tale struttura sono tenuti al versamento delle relative quote di gestione, trattandosi di una nuova e più compiuta forma di espletamento del servizio-spiaggia:

"l socio che contesta tale trasformazione può impugnare la relativa delibera assembleare di approvazione" (Cass., sez. II, 12 ottobre 2009, n. 21588, DeG, 2009);

così come, in ambito di associazioni non riconosciute, è stato precisato che, alle deliberazioni delle associazioni non riconosciute si applicano analogicamente le disposizioni sull'annullamento e sulla sospensione dettate dal codice per le associazioni riconosciute, e quindi l'art. 23 c.c., che con norma speciale (ma non eccezionale) assoggetta al regime dell'annullabilità le deliberazioni contrarie a legge, potendo la relativa azione essere esperita nell'ordinario termine quinquennale di prescrizione di cui all'art. 1442 c.c., in difetto, in materia associativa, di disposizione analoga a quella di cui all'art. 1137 c.c. anche in tema di associazioni non riconosciute, l'irregolarità del procedimento di convocazione per omesso avviso a taluno dei componenti dell'assemblea è causa di mera annullabilità e non di radicale inesistenza giuridica:

"in ogni caso, anche a voler accedere all'opinione che attribuisce l'onere di provare la regolare convocazione dell'assemblea quale requisito costitutivo, cionondimeno la parte che propone l'impugnazione avrebbe l'onere di allegare specificamente le ragioni della dedotta invalidità, indicando i nomi degli associati asseritamente non convocati" (App. Torino 10 gennaio 2003, GM, 2003, 1426; conforme Trib. Salerno, sez. I, 30 settembre 2008, www.dejure.it, 2008).

Si confrontino, ulteriormente, le seguenti pronunce rilasciate in ambito di allaccio di nuova utenza (nella specie, è stata annullata la delibera assembleare con cui il condominio aveva negato a un condomino l'autorizzazione ad allacciare il proprio immobile, destinato a magazzino, alla rete idrica, fognante e citotelefonica), addebito del costo di una perizia in capo ad un solo condomino,restituzione di quote pagate in eccesso, accertamento credito per oneri condominiali prededucibili, bilancio, danno alla cosa comune, "referendum" preventivo, risarcimento, mutamento di causa petendi:

"il mutamento in corso di causa dei motivi di impugnazione della deliberazione condominiale costituisce domanda nuova, in quanto mutamento della "causa petendi" e, se la controparte non accetta il contraddittorio, come tale inammissibile" (Trib. Prato 11 dicembre 1989, GM, 1991, 1068; - allaccio di nuova utenza: Cass., sez. II, 17 ottobre 2007, n. 21832, GCM, 2007, 10; - addebito del costo di una perizia in capo ad un solo condomino: Trib. Savona 28 dicembre 2005, www.dejure.it, 2007; - restituzione di quote pagate in eccesso: Trib. Napoli, sez. XI, 15 novembre 2005, www.dejure.it, 2005; - accertamento credito per oneri condominiali prededucibili: Trib. Palmi 17 agosto 2005, 2005, 1322; - bilancio: Trib. Milano 19 aprile 2001, GIUS, 2001, 2652; - danno alla cosa comune: Trib. Napoli 4 marzo 1994, ALC, 1994, 338; - "referendum" preventivo: Trib. Napoli 25 novembre 1992, ALC, 1994, 368; - risarcimento: Trib. Parma 9 dicembre 1991, ALC, 1992, 128).



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