Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Fabbricatore Alfonso - 2014-11-24

DESTINAZIONE D'USO DELL'IMMOBILE E REGOLAMENTO CONDOMINIALE - Cass. civ. 24707/2014 - A. FABBRICATORE

Cassazione, sez. II Civile, 30 maggio – 20 novembre 2014, n. 24707, Pres. Bucciante – Rel. Petitti

Con la sentenza in epigrafe i giudici di legittimità affrontano un" interessante controversia condominiale: due condomini, infatti, avevano avviato un"attività di affittacamere negli appartamenti di loro proprietà, contravvenendo, secondo l"assemblea, all"art. 6 del regolamento condominiale in base al quale "è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato".

Le resistenti affermavano viceversa che l'attività di affittacamere non comportava alcun cambiamento della destinazione d'uso delle loro unità immobiliari, ed era quindi conforme al disposto del regolamento condominiale:  per questi motivi chiedevano il rigetto della domanda e la sospensione della delibera condominiale del 17 luglio 2003, con cui l'assemblea aveva negato l'autorizzazione all'esercizio dell'attività alberghiera.

Nel giudizio di primo grado, con sentenza del 2006, venivano accolte le ragioni del condominio e ordinato alle convenute la cessazione dell"attività di affittacamere; ma in appello, con sentenza del 2012, la pronuncia viene riformata e vengono accolte le istanze delle ricorrenti, chiarendo che l'attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso per civile abitazione delle unità immobiliari, risultando inammissibile un'interpretazione estensiva del disposto all'art. 6 del regolamento condominiale che riservava ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli privati professionisti il godimento delle unità immobiliari site nel complesso condominiale, considerato altresì che la concreta applicazione della suddetta norma da parte dei condomini si era rivelata più permissiva di quanto derivante dalla stretta interpretazione letterale del disposto regolamentare.

Ricorre quindi per Cassazione il condominio, lamentando che la Corte d"appello abbia erroneamente interpretato l'intenzione delle parti nel porre la norma limitativa e la destinazione d"uso dei singoli immobili, tali da rendere evidente che la volontà delle parti era proprio quella di escludere ogni destinazione che comportasse per il condominio una diminuzione di tranquillità e di decoro.

A seguito dell"analisi dei fatti di causa, la S.C. afferma tuttavia che le norme contenute nei regolamenti condominiali posti in essere per contratto possono, si, imporre limitazioni al godimento ed alla destinazione d" uso degli immobili in proprietà esclusiva dei singoli condomini, ma tali disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale, che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso. Inoltre  si osserva che le doglianze si presentano palesemente infondate giacché, pur lamentando la violazione dei canoni interpretativi del contratto ex art. 1362 c.c. e ss., i ricorrenti non confutano il ragionamento logico-giuridico del giudice, non individuano, cioè, un errore di diritto nel quale sarebbe effettivamente incorsa la Corte d'appello. I ricorrenti si sono limitati a prospettare un risultato interpretativo diverso da quello fatto proprio dalla sentenza impugnata.          
Il giudice di merito, correttamente individuato il significato da attribuire alla locuzione "destinazione a civile abitazione", ne ha vagliato il possibile ampliamento a fattispecie non ricomprese, ictu oculi, nel dettato normativo e, sulla base di solide, inopinabili e legittime valutazioni, ha escluso "alcuna interpretazione estensiva", osservando altresì come "la concreta applicazione della norma da parte dei condomini fosse più permissiva di quanto implicherebbe la sua stretta interpretazione letterale".    
La Corte d'appello ha indubbiamente interpretato il regolamento condominiale, attesa la sua natura contrattuale, secondo i criteri sanciti agli artt. 1362-1371 c.c., valutando se fosse possibile, non limitandosi al senso letterale delle parole (art. 1362, comma secondo, c.c.), una limitazione del godimento delle unità immobiliari ai soli proprietari, loro congiunti o singoli privati professionisti, tentando di combinare altresì tale lettura con la seconda locuzione, "ufficio professionale privato", presente nel testo della norma e impropriamente definita clausola dai ricorrenti (art. 1363 c.c.).

Viene infine ricordato che la tesi attorea, così come formulata, presupponesse come necessarie ed evidenti le conseguenze pregiudizievoli, per gli altri condomini, dell'attività di bed and breakfast: tuttavia, una simile allegazione non è stata supportata da alcun riferimento qualitativo e quantitativo al tipo di attività in concreto svolta dalle resistenti. In particolare, non è stata offerta alcuna indicazione in ordine alla capacità ricettiva delle singole unità di proprietà esclusiva nelle quali si svolge la detta attività, né in ordine alla ubicazione nel condominio di tali unità abitative di proprietà esclusiva; non sono state riferite, cioè, circostanze decisive al fine di dimostrare la erroneità della interpretazione complessivamente data dalla Corte d'appello alla clausola del regolamento condominiale. Sicché, anche per tale profilo, il ricorso viene rigettato.

Di seguito il testo integrale della sentenza.



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