Varie, Professional -  privato.personaedanno - 2015-08-24

DIRITTI EDIFICATORI – Professional – Elisa CASORIA

Come si cede oggi la cubatura?  Cosa sono i diritti edificatori?

CASO: Il proprietario di una villetta vorrebbe sopraelevare la stessa sulla base di un progetto già presentato al Comune per ottenere il permesso di costruire, ma per realizzare la cubatura ivi prevista deve accordarsi con il proprietario del suolo al confine, che presenta un discreto indice di edificabilità, il quale è disponibile a contrattare. Come fare?

DISCIPLINA: L"art 2643 c.c. prevede un elenco di atti che devono essere resi pubblici col mezzo della trascrizione. Il legislatore (con il d.l. 13-5-2011 n. 70 convertito dalla legge 12 luglio 2011 n. 106) ha inserito nella citata norma il n. 2 bis ossia "i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale".  Con questa previsione si tipizza un nuovo schema contrattuale diffuso nella prassi ossia la cessione di cubatura e si garantisce certezza nella circolazione dei diritti edificatori. Al contratto traslativo dei diritti edificatori, stipulato tra proprietari di aree contigue, aventi la stessa destinazione urbanistica occorre applicare la normativa urbanistica richiesta a pena di nullità dell"atto (allegazione cdu - relativo all"area i cui diritti edificatori sono asserviti – con dichiarazione di vigenza); è necessario indicare gli estremi della normativa statale o regionale o degli strumenti di pianificazione territoriale; si ritiene opportuno inserire anche: un atto d"obbligo del soggetto dante causa nei confronti della Pubblica amministrazione e la condizione sospensiva del mancato rilascio dell"autorizzazione amministrativa entro un dato termine.

Data la mancata previsione nell"elencazione tassativa di cui all"art 2810 cc, il diritto edificatorio non è capace di ipoteca, mentre la mancata contemplazione del n. 2 bis dell"art 2643 cc nell"art 2645 bis cc è interpretata quale mero difetto di coordinamento, ragion per cui si ritiene trascrivibile anche il contratto preliminare avente ad oggetto i diritti de quibus.

COME FARE: il proprietario del suolo a confine può cedere al proprietario della villetta i diritti edificatori relativi al suo terreno, con un contratto trascritto e opponibile ai terzi. In tal modo il proprietario della villetta ha un immobile con un maggiore indice di edificabilità, necessario per ottenere dal Comune il provvedimento autorizzativo della sopraelevazione.

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La cessione di cubatura nasce nella prassi come contratto atipico avente lo scopo di trasferire la volumetria edificabile da un fondo a un altro, finitimo o comunque della medesima zona del P.R.G.

In seguito all"introduzione nell"art 2643 cc del numero 2) bis, si devono trascrivere i contratti traslativi, costitutivi e  modificativi dei diritti edificatori, comunque denominati, previsti da normative statali o regionali ovvero da strumenti di pianificazione territoriale. Ma cosa si intende per cessione di diritti edificatori? Le tesi sostenute dalla dottrina sono attualmente due: secondo alcuni autori, il legislatore avrebbe tipizzato un nuovo diritto reale, strettamente collegato al bene cui si riferisce ossia il suolo; secondo altri, si tratterebbe di un bene immateriale di origine immobiliare, trasferibile anche autonomamente come diritto edificatorio "in volo" ossia del tutto sganciato dal suolo. Con la nuova previsione normativa le tesi privatistiche prevalgono sul vecchio orientamento pubblicistico, che individuava la fonte del trasferimento della volumetria esclusivamente nel provvedimento amministrativo rilasciato dal Comune.

Prima della novità in esame, oltre al citato orientamento pubblicistico che configurava la cessione di cubatura come contratto atipico ad effetti obbligatori, meramente preparatorio, l"orientamento privatistico affermava la necessità di uno strumento negoziale ricondotto a vari schemi: atto costitutivo di servitù di non edificare, trascrivibile ed opponibile a terzi, con efficacia subordinata  alla condicio iuris del rilascio da parte del Comune del permesso di costruire; atto costitutivo di un diritto di superficie atipico; trasferimento di cubatura come un bene inteso in senso giuridico, utilitas del suolo; rinuncia abdicativa o traslativa formulata in un contratto o atto unilaterale diretto alla Pubblica Amministrazione; cessione della posizione contrattuale del cedente verso la P.A.; negozio ad effetti obbligatori, presupposto del procedimento amministrativo. La prassi notarile privilegiava l"impostazione della cessione di volumetria come servitù non aedificandi, nel caso di trasferimento totale della volumetria, o altius non tollendi, in caso di trasferimento parziale, così da procedere alla trascrizione del contratto ai sensi dell"art. 2643 n. 4) c.c. e assoggettare l"atto ad imposta proporzionale di registro. Attualmente, con l"introduzione della nuova normativa, l"art 2643 n. 2) bis, il legislatore ha tipizzato la cessione dei diritti edificatori, ne ha previsto espressamente la trascrizione e ha garantito la certezza nella circolazione ai diritti edificatori in esame.



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