Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Redazione P&D - 2015-04-20

DIRITTI REALI SU PARTI CONDOMINIALI E REGOLAMENTO: OCCORRE LUNANIMITA – Cass. n. 5657/2015 – Paolo BASSO

Condominio: per la Cassazione i diritti reali e le relative facoltà sulle parti comuni non si toccano se non con l"unanimità.

Altrettanto vale per l"individuazione delle parti comuni.

Con chiarezza di applicazione di alcuni princìpi della teoria generale dei contratti la Suprema Corte affronta il problema della sottrazione di una parte ex lege (art. 1117 c.c.) comune dell"edificio in condominio alla comproprietà dei condomini per affidarla in proprietà esclusiva (rectius: in uso esclusivo) ad uno dei condomini stessi, in ragione dell"esclusività di servizio.

La soluzione è conforme alla disciplina del contratto e dei diritti reali prima ancora che alla disciplina del condominio, giacché, senza giri di parole, la sentenza dichiara che in tal modo si è soppressa la facoltà di godimento insita nel diritto di proprietà e che "è fuori discussione che una clausola, che limita ad un determinato uso un immobile escludendo gli altri possibili, costituisce limitazione del diritto di proprietà".

La sentenza prosegue richiamando l"altrettanto generale principio secondo cui solo la volontà delle parti può disciplinare, eventualmente modificando il contenuto nel già citato art. 1117 c.c., il regime della proprietà (o, meglio, della comproprietà) delle parti comuni condominiali (o gravandole di diritti reali o sottraendole alla disponibilità dei condomini) e tale volontà non può che esplicarsi in un atto di natura contrattuale, essendo insufficiente la volontà assembleare espressa a maggioranza ma essendo ovviamente sufficiente, invece, la manifestazione di volontà espressa dall"unanimità dei condomini in sede assembleare, giacché, in tal modo, a prescindere dalla necessaria successiva formalizzazione utile ai fini della pubblicità immobiliare, si verifica un fenomeno giuridico coincidente con la stipula del contratto plurilaterale.

Qualora tali decisioni siano adottate a maggioranza in assemblea, le relative clausole così introdotte sono radicalmente nulle e possono essere impugnate senza il rispetto del termine di decadenza di 30 giorni stabilito dall"art. 1137 c.c.

La sentenza richiama anche la possibilità che la regolamentazione delle parti comuni in modo difforme dalla disciplina legale oppure l"imposizione sulle parti comuni di limitazioni di godimento a danno di alcuni soli dei condomini sia contenuta in un regolamento di origine esterna, in genere predisposto dall"originario unico proprietario e successivamente accettato nei singoli atti di acquisto per volontà e clausola espressa sottoscritta dall"acquirente. In tal caso si assiste al fenomeno della stipula di un contratto avente contenuto determinato per relationem mediante il rinvio ed il recepimento negoziale del regolamento.

Ma (e qui emerge il profilo che nelle presenti brevi note si intende maggiormente evidenziare) la Cassazione fa una precisazione in apparenza banale ma invece molto significativa laddove scrive che il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto deve essere riferito "ad un determinato regolamento già esistente" (sottolineatura nostra) ed il pensiero viene ribadito anche laddove scrive che la previsione di una diversa regolamentazione delle parti comuni può essere inserita "soltanto in un (valido) regolamento contrattuale approvato all"unanimità) (sottolineatura nostra).

Dunque il regolamento non solo deve esistere ma deve essere anche valido ossia  approvato dall"unanimità dei condomini in sede assembleare, a pena di nullità della delibera, oppure stipulato da tutti i condomini, a pena, invece, non solo di nullità (per mancanza dell"accordo fra le parti) ma di radicale inesistenza del contratto-regolamento medesimo.

E se il regolamento non è stato stipulato da tutti i condomini in primo luogo non può essere convalidato poiché l"istituto della convalida é riferibile unicamente al contratto annullabile (e non anche al contratto nullo od addirittura inesistente) (art. 1444 c.c.) ed in secondo luogo non può essere convertito ai sensi dell"art. 1424 c.c. in quanto non si vede quale potrebbe essere il "contratto diverso" di cui dovrebbe produrre gli effetti.

Esso, semplicemente, sarà inesistente (o, al più, nullo) in quanto non si è mai formata l"integrità dell"accordo plurilaterale delle parti, quale requisito essenziale del contratto ai sensi dell"art. 1325 c.c., restando la fattispecie relegata nell"ambito della proposta contrattuale.

Da notare che, in quanto compendio regolamentare inesistente (o comunque nullo), anche il suo richiamo per relationem nei singoli atti di acquisto successivi non produrrà alcun effetto giuridico in quanto tale richiamo avrebbe per oggetto un nullum giuridico, restando così escluso ogni effetto latu sensu sanante.

E non si può nemmeno sostenere che il richiamo operato dal successivo acquirente dell"unità immobiliare possa considerarsi come adesione al contratto (con effetto, anche qui, latu sensu sanante), essendo principio fondamentale del diritto civile che il contratto plurilaterale "si perfeziona solo quando tutte le parti abbiano manifestato il proprio consenso dandone notizia a ciascuna delle altre" (F. Carresi, Il contratto, in Tratt. Di dir. Civ. e comm. già diretto da Cicu-Messineo, tomo I, Milano, 1987, pag. 83) e pare necessario "che tutti i soggetti abbiano conoscenza delle altrui determinazioni. Ciascun soggetto, in tali contratti, rappresenta infatti un distinto centro di interessi (una parte) e si trova dunque sul medesimo piano su cui si trovano gli altri soggetti (le altre parti), con i quali deve formarsi l"accordo. È allora il criterio della cognizione, codificato nell"art. 1326, c. 1, a richiedere che, perché il contratto possa dirsi concluso, tutti i soggetti (in quanto parti) abbiano la conoscenza (nel senso, anche qui, di cui all"art. 1335) del fatto che ogni altra parte ha positivamente manifestato la propria volontà. Solo al verificarsi di tali circostanze potrà infatti dirsi raggiunto l"accordo, nel senso voluto dalle regole di procedimento dettate dal codice" (A. Orestano, La formazione del contratto, in Trattato del contratto, diretto da V. Roppo, a cura di C. Granelli, Milano, 2006, vol. I, pag. 259) (vedi anche F. Camerieri, La conclusione del contratto, in Giur.Sist. di Dir. Ci v. e comm. fondata da W. Bigiavi, Torino, 1991, vol. III, pag. 101-102).

Ed invero l"accettazione del successivo acquirente, per essere idonea a chiudere il contratto ed a determinarne l"efficacia, dovrebbe essere manifestata nei confronti di tutti gli altri condomini (vedi la dottrina sopra citata), essendo pacifico che l"accettazione di una proposta contrattuale ha natura recettizia mentre invece la presunta accettazione del successivo condomino verrebbe manifestata solo nei confronti del venditore dell"unità immobiliare da egli acquistata e non nei confronti di tutti coloro che avevano (apparentemente) stipulato il regolamento per via contrattuale e che si pongono in veste di proponenti, atteso che il contratto, proprio per la mancanza della sottoscrizione di un condomino, non si era mai perfezionato con l"incontro di tutte le volontà necessarie.

Appare altresì errato sostenere che l"atto di accettazione del regolamento sarebbe  un tipico atto a formazione progressiva, in cui ciascun successivo condomino dichiara, progressivamente, l"accettazione propria ed indipendente da quella altrui, atteso che la genesi di un regolamento condominiale contrattuale costituisce una fattispecie di contratto necessariamente plurilaterale, che non si forma in via progressiva bensì contestualmente con l"incontro dell"ultima volontà contrattuale (purché manifestata nei confronti di tutte le altre parti) e solo da quel momento acquista validità ed efficacia.

Superfluo appare, poi, osservare come sia giuridicamente del tutto irrilevante il fatto che il condomino successivo abbia eventualmente sempre pagato i contributi condominiali, giacché ciò costituirebbe un semplice comportamento di fatto privo del requisito della forma scritta necessaria (art. 1350 c.c.) per la valida ed efficace manifestazione di volontà in relazione ad un atto scritto quale deve essere il contratto (melius: l"insieme delle proposte contrattuali) portante il regolamento del regime di comproprietà sulle parti comuni e la loro individuazione.

Per inciso vale la pena di osservare come l"ipotesi sopra prospettata di mancanza di una o più sottoscrizioni al contratto-regolamento non sia fattispecie di scuola bensì poco ricorrente solo ed esclusivamente perché il comune cittadino, che si rende acquirente di un"unità immobiliare in condominio, molto difficilmente analizza attentamente la genesi della regolamento condominiale per accertarne la corretta formazione. Se ciò accadesse, probabilmente, molti condomìni si ritroverebbero senza regolamento.

Se la sentenza in rassegna ha correttamente applicato i predetti princìpi per stabilire la nullità di una delibera assunta a maggioranza che ha soppresso una facoltà (il godimento) insita nel diritto di comproprietà spettante ex art. 1117 c.c. a ciascun condomino su una parte comune per natura e destinazione (nella fattispecie, le scale), gli stessi princìpi possono e debbono essere applicati, con le medesime conclusioni, anche laddove una delibera od un regolamento non approvato all"unanimità abbiano, invece, voluto rendere comuni parti dell"edificio non annoverati nel catalogo del citato art. 1117 c.c., ad esempio per gravare delle relative spese condomini che ne sarebbero esenti ai sensi dell"art. 1123 ult. comma c.c. Anche qui, infatti, la natura condominiale di tali parti o porzioni di edificio può determinarsi solo in seguito alla volontà unanime dei condomini espressa nelle forme previste dalla legge e così, come ha osservato la dottrina, "in primis occorre stare al titolo e dove questo manchi o taccia riguardo alla appartenenza di una determinata cosa, bisogna stabilire il servizio al quale la cosa è destinata, perché se esso è comune a tutti, la cosa sarà comune ( A. Visco, Le case in condominio, Milano, 1964, pag. 77).

Paolo BASSO



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