Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-10-12

DISTANZE, CONFINI E DIRITTO DI PREVENZIONE: E' SE C'E' UNA SERVITU' DI LUCE ED ARIA? - RM

Sempre approfondendo la tematica dei diritti del prevenuto - cfr., amplius, "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto -, v"è da precisare che è stato deciso come l'eventuale esistenza di una servitù atipica convenzionale di luce e aria non impedisca al proprietario del fondo servente di costruire, ricorrendone le condizioni di legge, in appoggio o in aderenza al muro che contiene l'apertura lucifera, ma gli imponga soltanto l'obbligo di salvaguardare integralmente l'utilità derivante al fondo dominante dalla servitù predetta e, quindi, di porre la nuova costruzione, almeno nella parte prospiciente all'apertura lucifera, a distanza non inferiore a quella prescritta nella zona dalle leggi speciali o dai regolamenti locali:

"Paolo Modafferi conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Reggio Calabria, con atto notificato nell'agosto 1962, i coniugi Michele Milazzo e Antonia Fontana, chiedendo che fossero condannati all'arretramento, fino a sei metri dalla sua casa, del fabbricato che stavano erigendo. Esponeva di avere diritto a mantenere sul proprio muro, prospiciente il fondo dei convenuti, un'apertura munita di grata, mediante la quale esercitava una servitù di luce e di aria sul terreno predetto, in forza di convenzione stipulata per atto pubblico dell'aprile 1958 con tale Chiriaco, dante causa dei Milazzo Fontana; mentre costoro avevano lasciato tra i due stabili una distanza di soli m. 2,90, benché lo spazio di isolamento minimo fosse quello indicato dall'art. 12 della legge 12 novembre 1937 n 2105, e cioè di sei metri, dato che il fabbricato in costruzione aveva un'altezza di dodici metri. I convenuti eccepivano che i lavori erano ancora in corso e che, quest'ultimi, avrebbero esteso il loro stabile fino a portarlo in aderenza con quello dell'attore, con il rispetto, a mezzo di pozzo luce, dell'apertura di cui al menzionato rogito. Con ricorso del 20 Novembre 1962 al giudice istruttore il Modafferi esponeva che i coniugi Milazzo - Fontana erigendo, nello spazio di isolamento anzidetto, una rafforzata fabbrica che non solo alterava lo stato esistente all'epoca della domanda, ma veniva posta in essere in una parte del loro edificio sicuramente ultimata, e costituiva pertanto un autonomo corpo non collegabile con quello già costruito, non previsto nel progetto approvato. I convenuti producevano un progetto approvato dal Genio Civile, sostenendo che ivi era prevista l'opera in contestazione. Eseguita un'ispezione giudiziale dei luoghi, veniva ammessa ed espletata una consulenza tecnica; quindi il giudice istruttore ordinava la sospensione dei lavori in corso, limitatamente a quelli di cui al citato ricorso, con l'imposizione all'attore di una cauzione. Dopo la rinnovazione delle indagini tecniche, disposta dal collegio, e la morte di Michele Milazzo, con la costituzione in giudizio delle figlie Francesca, Giuseppa e Luciana (quest'ultima, minorenne, tramite la madre Antonia Fontana), l'adito tribunale accoglieva la domanda, disponendo la demolizione dell'edificio dei convenuti fino alla distanza minima di sei metri dal fabbricato dell'attore. A seguito d'impugnazione della Fontana e delle Milazzo la Corte d'Appello di Catanzaro, sezione distaccata di Reggio Calabria, con sentenza in data 2-23 giugno 1983 confermava l'impugnata pronuncia. Osservava che le appellanti avrebbero dovuto rispettare la distanza di cui all'art. 873 c.c. e norme integrative, essendo a loro inibito, in base a servitù convenzionale di luce ed aria, di costruire in appoggio o in aderenza al muro dello stabile Modafferi, nel quale era praticata l'apertura lucifera, a nulla rilevando che la costruzione non pregiudicasse l'esercizio della ricordata servitù volontaria. La distanza in questione doveva essere determinata a norma dell'art. 12 legge 12 novembre 1937 n 2105 vigente all'epoca dell'instaurazione del giudizio, contemplante distacchi pari ad almeno la metà dell'altezza dell'edificio più alto, qual era quello delle appellanti che si ergeva per dodici metri. Tutto ciò travolgeva ogni questione relativa al corpo aggiunto, anche in relazione al collegamento dello stesso alla già compiuta fabbrica o alla possibilità di realizzare con opportuni accorgimenti detto collegamento. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso Antonia Fontana, in proprio e quale madre rappresentante della minore Luciana Milazzo, nonché Francesca e Giuseppa Milazzo, in base a due motivi di cassazione. Paolo Modafferi resiste con controricorso, illustrato con memoria. I ricorrenti denunziano: 1 - violazione e falsa applicazione degli artt. 872, 2 comma, 873, 907 cod. civ., 12 RDL 12 novembre 1937 n 2105 e vizio di motivazione. Assumono che la costruzione del corpo aggiunto era stata regolarmente autorizzata, che ogni manchevolezza, quanto al collegamento, poteva essere ovviata con i semplici accorgimenti suggeriti dal c.t.u.; che non erano state violate norme integrative dell'art. 873, onde si sarebbe potuto disporre dai giudici il solo risarcimento dei danni a favore del Modafferi, ma non già la demolizione della fabbrica, che la Corte del merito avrebbe perduto di vista la questione principale quale risultante dalla citazione e dallo atto di appello, che apoditticamente la stessa Corte aveva ritenuto irrilevante che la costruzione del pozzo luce avrebbe garantito l'esercizio della servitù; che senza motivazione era stata esclusa la possibilità di costruire in aderenza pur non pregiudicandosi la servitù, che in ogni caso, a differenza che per le vedute, la legge non impone in tema di servitù di luce e di aria il rispetto di determinate distanze che non siano quelle idonee a non vanificare o limitare la servitù stessa e nella specie il c.t.u. aveva accertato che con la costruzione del pozzo luce ciò non sarebbe avvenuto; 2 - violazione e falsa applicazione degli art. 873, 877 e 907 del codice civile e vizio di motivazione. Sostengono che se pure si fosse potuto disporre l'arretramento del fabbricato, tanto si sarebbe dovuto limitare alla zona prospiciente l'apertura. La Corte del merito poi avrebbe confermato l'arretramento su tutto il fronte del fabbricato senza ulteriore motivazione, benché avesse contestualmente ritenuto che l'arretramento stesso veniva disposto a salvaguardia della ricordata servitù, esercitata mediante un'apertura di m. 0,83x0.65. I giudici, così, sarebbero anche, incorsi in ultrapetizione. Le censure anzidette, da esaminare congiuntamente data la loro stretta connessione logica e giuridica, sono fondate nei limiti e con le precisazioni di cui a seguito. La Corte d'appello, premesso: a) che Paolo Modafferi è titolare di una servitù convenzionale di luce e di aria, a tutela dell'apertura lucifera sita nel muro dell'edificio di sua proprietà in Reggio Calabria, prospiciente il fondo ora appartenente alle ricorrenti; b) che i coniugi Michele Milazzo e Antonia Fontana (il primo deceduto nelle more del giudizio e sostituto dalle figlie), hanno costruito un fabbricato alto dodici metri, posto a distanza di m. 2,90 da quello del confinante Modafferi; c) che la distanza minima tra le costruzioni suddette è di sei metri, per il combinato disposto degli artt. 873 c.c. e 12 del r.d.l. 22 novembre 1937 n 2015, ne ha dedotto che l'edificio Milazzo-Fontana dovesse essere demolito fino al ripristino dell'indicato distacco, osservando che, essendo inibito ai nominati coniugi di costruire in aderenza o in appoggio all'edificio del confinante, data la menzionata servitù di aria e di luce gravante sul foro fondo, avrebbero dovuto necessariamente rispettare la distanza prescritta dalle norme citate; il che rendeva superfluo l'esame delle questioni sollevate in ordine alla costruzione del corpo aggiuntivo di fabbrica, con cui i convenuti avevano unito il loro originario edificio a quello preesistente dell'attore Modafferi. L'argomentazione così sintetizzata, posta a fondamento dell'impugnata sentenza, è inficiata da un evidente errore di diritto. Com'è noto, le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, vanno tenute alla distanza minima legale prescritta dall'art. 873 c.c., ovvero a quella maggiore imposta eventualmente dai regolamenti locali, in virtù del rinvio ricettizio contenuto nella citata norma. L'art. 907 c.c., poi, disponendo che rispetto alle vedute dirette verso il fondo vicino il proprietario di questo non possa fabbricare a distanza inferiore a tre metri, non menziona le aperture lucifere, in relazione alle quali è consentito al proprietario confinante di costruire in appoggio o in aderenza al muro perimetrale che le contiene. Con la conseguenza che, come del resto è espressamente sancito dall'art. 904 c.c., le luci possono essere chiuse da chi, ricorrendone i presupposti di legge, decide di costruire in appoggio o in aderenza all'edificio del vicino. L'esistenza di una servitù atipica convenzionale lucifera consiste in ciò: il proprietario del fondo dominante, ossia chi beneficia dell'apertura lucifera, ha il diritto di mantenerla in ogni caso e, correlativamente, il proprietario del fondo servente perde quello di provocarne la chiusura, ai fini e con le modalità di cui alla norma citata. Ove quindi, come nel caso di specie, sorga conflitto tra il diritto di costruire in aderenza all'edificio del vicino ai sensi dell'art. 877 c.c. e l'obbligo, corrispondente all'altrui diritto, di rispettare la servitù di luce e aria spettante attivamente al proprietario dell'edificio munito dell'apertura lucifera, dev'essere individuato il criterio giuridico in base al quale possano essere contemperati diritti apparentemente contrastanti, stabilendo fino a che punto l'esercizio di ciascuno possa ritenersi legittimo, in quanto non impedisca e non limiti quello dell'altro, oltre le esigenze derivanti dalla coesistenza dei due rapporti (di servitù e di edificabilità in aderenza). In base al combinato disposto degli artt. 1063, 1064 e 1065 c.c., che regolano l'estensione della servitù prediale, deve ritenersi che tale diritto comprenda tutto ciò che è necessario ad assicurare l'utilità del fondo dominante inerente alla servitù medesima e che nel dubbio circa la sua estensione e le modalità del suo esercizio, essa debba considerarsi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minore aggravio di quello servente. Deve dedursene che, nell'ipotesi di servitù di luce e d'aria, fermo il diritto del proprietario del fondo dominante di impedire che l'apertura lucifera venga eliminata e di conservare, con adeguate misure tecniche, la luce e l'aria necessarie al locale munito di tale apertura, il proprietario del fondo servente conservi il diritto, pur con le indicate limitazioni, di costruire in aderenza al muro sul quale è posta l'apertura medesima. È problema tecnico, da affrontare e risolvere in sede di merito, stabilire mediante quali modalità debba procedersi, nell'ipotesi delineata, perché la costruzione in aderenza avvenga senza pregiudicare il diritto di luce e d'aria assicurato dalla servitù. Tuttavia, essendo certo che la nuova costruzione debba distaccarsi da quella preesistente sul fondo dominante, almeno nella parte prospiciente l'apertura lucifera, tale distacco contrariamente alla tesi delle ricorrenti dovrà essere almeno pari alla distanza idonea ad assicurare il rispetto della servitù in questione. È opportuno rilevare che il r.d.l. 22 novembre 1937 n 2105, recante norme tecniche di edilizia con speciali prescrizioni per le località colpite dai terremoti, applicabile nel caso in esame, non prescrive distacchi obbligatori delle costruzioni dai confini e quindi non deroga alle norme che attribuiscono la facoltà di fabbricare in appoggio o in aderenza all'edificio del vicino. Neppure sotto tale profilo, pertanto, può essere contestato alle ricorrenti la facoltà di costruire in aderenza all'edificio Modafferi; entro i limiti giuridici indicati e con la modalità da stabilire in sede di merito, sia per assicurare la servitù di aria e di luce che spetta al fondo dell'odierno resistente, sia per accertare che la soluzione consistente nel cosiddetto pozzo di luce non sia in contrasto con norme locali. L'erroneità del principio giuridico posto a base della decisione impugnata emerge da un'ulteriore considerazione: l'esistenza di una veduta è tutelata dalla legge, attesa la sua funzione economico-sociale nel campo edilizio, in modo più netto e deciso rispetto a quella dell'apertura lucifera, tanto è vero che la prima deve essere in ogni caso rispettata dal confinante costruttore, mentre la seconda, di regola, può essere chiusa dall'edificio eretto in aderenza o in appoggio. Tuttavia la presenza della veduta non impedisce al vicino di costruire in aderenza, sia pure con le limitazioni ed osservando le distanze da essa di cui agli artt. 905 e 907 c.c. Con la conseguenza che, alla stregua della pronuncia impugnata, un'apertura lucifera si gioverebbe, in contrasto con il sistema, di una protezione maggiore di quella riservata alle vedute. Pertanto la sentenza in esame va cassata. Il giudice di rinvio procederà al nuovo giudizio attenendosi al seguente principio di diritto: "L'esistenza di una servitù atipica convenzionale di luce e d'aria non impedisce al titolare del fondo servente di costruire, ricorrendone le condizioni di legge, in appoggio o in aderenza al muro che contiene l'apertura lucifera tutelata, con l'obbligo di salvaguardare integralmente l'utilità derivante al fondo dominante dalla servitù predetta e di porre la nuova costruzione, almeno nella parte prospiciente l'apertura lucifera, a distanza non inferiore a quella prescritta dall'art. 12 del r.d.l. 22 novembre 1937 n 2015" Cass. 26.6.87, n. 5634, GCM, 1987, fasc. 6.



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