Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-10-08

DISTANZE, CONFINI E DIRITTO DI PREVENZIONE: INTERPELLO E LINEA PLANIMETRICA SPEZZATA - RM

In ossequio ai principi generali sopra evidenziati, nel caso il preveniente abbia costruito seguendo una linea spezzata, il prevenuto potrà costruire in aderenza sia alla parte di costruzione esistente sul confine, sia a quella arretrata rispetto ad esso - cfr., amplius, "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto -, pagando in quest'ultimo caso il valore del suolo da occupare e la metà del valore del muro, se diviene comune:

"con atto notificato dal 3 al 9 agosto 1985 Setti Maria Teresa, proprietaria di una villetta sita in Firenze Via Vittorio Emanuele n. 151, conveniva dinanzi il Tribunale di quella città Paceschi Silvano, Buccelli Vera Maria, Guidotti Alberto, Perini Ida e Mugnaini Sandra proprietari dell'immobile adiacente contrassegnato dai numeri civici 147-149 chiedendo l'arretramento del loro fabbricato, perché costruito a distanza inferiore a m. 3 dal confine, nonché il risarcimento dei danni. Si costituivano soltanto il Paceschi, la Buccelli il Guidotti e la Perini e resistevano alla domanda chiamando in garanzia i rispettivi danti causa; il Paceschi, Cocchetti Pia, gli altri convenuti, Biagioli Pietro e Buti Renzo. Si costituivano, dei chiamati, la Cocchetti e il Biagioli; la prima deduceva d'aver acquistato l'immobile dal Biagioli e dal Buti dai quali chiedeva di essere garantita per il caso di soccombenza; il Biagioli dichiarava d'aver acquistato l'immobile da Zatteri Mario nel frattempo deceduto e ne chiamava in causa gli eredi, Zatteri Adriana, Patrizia e Paolo, Corti Saida, i quali, costituendosi, deducevano che il fabbricato era stato costruito in aderenza a quello dell'attrice come consentito dall'art. 873 c.c. Espletava una consulenza tecnica, la quale accertava che il fabbricato costruito dallo Zatteri si trovava in aderenza a quello della Setti per tutta la profondità di quest'ultimo eccetto per la residua parte tergale nella quale si distaccava per m. 2,55, da cm. 21 a cm. 40 dal confine costituito dal filo del muro esterno alto m. 1,55, con sentenza 8.7.1989 il tribunale rigettava la domanda condannando la Setti alle spese. Proponeva impugnazione la soccombente lamentando carenze istruttorie perché non si era accertato se vi erano norme di regolamenti edilizi comunali derogative del codice civile in materia di distanze; non aveva tenuto conto del fatto che per la parte terminale della sua proprietà essa era stata privata dello jus aedificandi; chiedeva quindi la Setti una nuova consulenza tecnica volta ad accertare la conformità o meno dell'immobile dei convenuti alle norme edilizie; lamentava che lo stesso non rispettava l'art. 907 c.c. in relazione a vedute che esercitava dalla sua proprietà. Si costituivano tutti gli appellati eccetto Mugnaini Sandra e Buti Renzo che, chiamati ad integrare il contraddittorio rimanevano contumaci e resistevano al gravame. Con sentenza 7.12.1994 la Corte d'appello di Firenze rigettava l'impugnazione compensando interamente le spese del giudizio. Riteneva la Corte che la Setti non avrebbe dovuto limitarsi a prospettare l'eventuale esistenza di norme di regolamenti edilizi che limitassero maggiormente rispetto al codice civile il diritto di edificare degli appellati, tanto più che gli Zatteri avevano al riguardo indicato nell'art. 38 del regolamento comunale di igiene approvato l'8.5.1943 la norma di richiamo alle disposizioni del codice civile mentre l'appellante aveva anche depositato una perizia giurata; osservava poi la corte in ordine alle distanze dell'immobile degli appellati dalla parte terminale di quello della Setti che non vi erano costruzioni che si fronteggiassero; non poteva infatti considerarsi tale il muro di cinta della sua proprietà; che irrilevante era l'accertamento della conformità o meno della costituzione degli appellati al progetto presentato al comune; che non erano state violate le distanze prescritte dall'art. 907 c.c. in quanto la veduta esercitata dalla Setti sul fondo limitrofo era obliqua e la costruzione degli appellati si trovava a più di 75 centimetri. Avverso la sentenza, notificata il 12.1.1995, ha proposto ricorso con atto del 15-16 febbraio 1995 e con tre motivi di censura Setti Maria Teresa; resistono con controricorso e propongono ricorso incidentale condizionato sulla base di un motivo Paceschi Silvano, Buccelli Vera Maria, Guidotti Alberto e Perini Ida; e ricorsi incidentali autonomi le stesse parti nonché Zatteri Adriana, Patrizia, Paolo e Corti Saida ved. Zatteri. I ricorsi relativi alla stessa sentenza devono, in applicazione dell'art. 335 c.p.c. essere riuniti. Con il primo motivo denunciando insufficiente motivazione circa la richiesta di acquisizione di elementi probatori la ricorrente principale lamenta che la sentenza impugnata ha ingiustificatamente negato l'ammissione di una consulenza tecnica intesa ad accertare la conformità del fabbricato dei convenuti alle norme del piano regolatore e del regolamento edilizio di Firenze. La necessità di tale accertamento deriva da più considerazioni:


a) l'art. 873 c.c. prevede nell'ultimo comma che nei regolamenti locali può essere imposta una distanza fra costruzioni maggiore di m. 3;

b) i convenuti non hanno prodotto i certificati di abitabilità dai quali potesse desumersi la conformità della costruzione della normativa edilizia;

c) è stata prodotta documentazione relativa all'esistenza di difformità di essa rispetto al progetto e per le quali fu elevata contravvenzione dai vigili urbani;

d) in Firenze vigono notoriamente disposizioni rigorose in materia di distanze, altezze e rapporti fra edifici contigui;

e) il fatto che un progetto fosse stato approvato non significa che lo si è realizzato come dovuto.

La sentenza affermando che nelle controversie fra privati in materia edilizia non rilevano l'esistenza e la legittimità degli atti amministrativi non ha considerato che una costruzione illegittima è sempre produttiva di danni per il confinante; che il danno lamentato non riguarda soltanto il mancato rispetto delle distanze legali, ma anche quello della privazione dello jus aedificandi, di luce ed aria, che la prevenzione non può applicarsi anche a favore di una costruzione illegittima. Il motivo è infondato. La consulenza tecnica ha lo scopo di fornire al giudice la valutazione di fatti già probatoriamente acquisiti e può costituire fonte oggettiva di prova quando si risolva anche in uno strumento di accertamento di situazioni rilevabili solo con ricorso a determinate cognizioni tecniche (v. Cass. 4.3.1995 n. 2514; Cass. 25.2.1995 n. 2083). Nel caso in esame essa avrebbe dovuto svolgere una funzione esplorativa, di accertamento dell'esistenza o meno di norme edilizie locali di maggior rigore rispetto al codice civile; quindi, un'indagine riservata non al consulente ma al giudice sulla base delle allegazioni delle parti. Correttamente pertanto la sentenza ha negato l'ammissione di una ulteriore consulenza, nè essa è censurabile per avere ritenuto ininfluente l'accertamento della conformità o meno della costruzione dei convenuti al progetto. Nelle controversie tra privati aventi ad oggetto la costruzione di opere edilizie viene infatti in considerazione soltanto la lesione di diritti soggettivi la cui tutela è assicurata mediante la demolizione dell'opera costruita contra legem o mediante il risarcimento del danno a seconda che le norme violate siano o meno integrative di quelle sulle distanze dettate dal codice civile e dai regolamenti locali; ai fini della loro decisione resta quindi irrilevante l'esistenza o la legittimità degli atti inerenti all'esercizio dello jus aedificandi i quali lo condizionano sul piano del diritto pubblico, nonché la conformità delle costruzioni a tali atti (v. Cass. 28.8.1986 n. 5269; Cass. 28.4.1986 n. 12936). È infine questione nuova, come tale inammissibile, quella dell'inapplicabilità nella specie del criterio della prevenzione; di essa non si è discusso nel giudizio di appello. Con il secondo motivo denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 873 c.c., insufficiente motivazione, la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata ritenendo legittima la distanza della parte di fabbricato posta a cm. 20-45 dal confine, poiché quella di m. 3 riguarderebbe solo le costruzioni che si fronteggiano, non ha considerato che l'art. 873 c.c. non impone la distanza di m. 3 solo per i fabbricati che si fronteggiano ma stabilisce un'alternativa fra costruzione in aderenza o sul confine: non vi è una norma che consente una distanza intermedia tra il confine e i tre metri; se si costruisce sul confine sino ad un certo punto e poi ci si distacca di cm 20-40 si impedisce che il confinante costruisca in appoggio per tutta la lunghezza del fabbricato confinante e lo si obbliga a limitare la lunghezza del suo fabbricato ovvero a distanziarsi dal confine. Le costruzioni, inoltre tra fondi finitimi, non possono intendersi come ritiene la Corte d'Appello nel senso di muro guarda muro, perché si deve tener conto anche degli accessori, quali giardino, resedi ed altro. Anche questo motivo è infondato. Gli artt. 873, 875 e 877 c.c. non vietano di costruire parte in aderenza, parte a distanza inferiore a quella di un metro e mezzo dal confine, quindi secondo sporgenze e rientranze rispetto alla sua linea; in tal caso il proprietario del fondo finitimo può costruire in aderenza alla costruzione già eseguita limitatamente alla parte che si trova sul confine, mentre, in corrispondenza delle rientranze egli può avanzare il proprio edificio sino a quelle preesistenti pagando metà del valore del muro del vicino che diventa comune ed il valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della fabbrica (v. Cass. 10.7.1995 n. 2732; Cass. 8.2.1975 n. 503; Cass. 24.4.1968 n. 1261). Quanto all'affermazione secondo cui nella parte terminale del fabbricato dei convenuti non vi erano costruzioni che fronteggiassero, la Corte d'Appello ha evidenziato che la sentenza del Tribunale non era stata al riguardo impugnata e che trattandosi comunque di muro di cinta (evidentemente di altezza non superiore a tre metri) lo stesso non veniva in considerazione per il computo delle distanze. In tal caso infatti per l'art. 878 c.c. occorre partire dagli edifici che si trovano oltre il muro come se questo non esistesse (v. Cass. 29.6.1985 n. 3884). Con il terzo motivo denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 907 c.c. la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata ha erroneamente escluso che dalla finestra sul retro 1 della sua abitazione, essa potesse esercitare anche una veduta diretta; il terreno dei convenuti prosegue oltre la loro costruzione; il confine è posto a meno di 50 cm. dalla finestra; questa consente di guardare in avanti; sul punto era stata chiesta un'indagine tecnica. Il motivo è infondato. La sentenza impugnata ha qualificato obliqua la veduta esercitata dalla ricorrente sul fondo contiguo in base alle risultanze sia della consulenza tecnica d'ufficio svolta in primo grado, sia della perizia giurata che essa aveva depositato in appello; con la conseguenza che la distanza da considerare per il fabbricato dei convenuti era di cm. 75 e risultava osservata. Tale accertamento motivato col richiamo all'esito di indagini tecniche fatte svolgere dalla stessa ricorrente non può essere contrastato dall'affermazione generica che la veduta sarebbe stata anche diretta, perché non indica da quali elementi acquisiti dovrebbe trarsi questo diverso convincimento. Passando all'esame del ricorso incidentale condizionato di Paceschi Silvano, Buccelli Vera Maria, Guidotti Alberto e Perini Ida, con l'unico motivo essi chiedono che in ipotesi di accoglimento del ricorso principale venga dichiarato l'obbligo di Buti Renzo, Cocchetti Pietro e Biagioli Pietro di rilevarli dalle conseguenze della lite. Il ricorso, anche se condizionato, è inammissibile. I ricorrenti, vittoriosi nella precedente fase del giudizio sollevano una questione che il giudice d'appello non ha deciso in senso loro sfavorevole avendola ritenuta assorbita dal rigetto della domanda principale della Setti; difetta quindi il presupposto del diritto di impugnazione e cioè la soccombenza, sia pure solo teorica, e potendo la questione essere riproposta in sede di rinvio (v. Cass. 1.10.1991 n. 10206; Cass., 15.3.1989 n. 1308). Inammissibili sono anche i ricorsi incidentali autonomi delle stesse parti Paceschi, Buccelli, Guidotti e Perini ) nonché di Zatteri Adriana, Zatteri Patrizia, Zatteri Paolo e Corti Saida ved.
Zatteri. Con un unico, identico motivo, essi lamentano che la sentenza impugnata ha compensato le spese del giudizio con una motivazione erronea e contraddittoria, perché non sono ravvisabili giusti motivi quando la soccombenza della controparte è stata totale. Va però osservato, in tema di regolamento delle spese processuali, che i giusti motivi per la compensazione delle stesse (art. 92 comma 2 c.p.c.) non solo possono sussistere anche nei confronti della parte totalmente vittoriosa, atteso che essi non presuppongono necessariamente la reciproca soccombenza, ma corrispondendo ad una valutazione discrezionale del giudice della massima ampiezza, non necessitano di specifiche enunciazioni, con la conseguenza dell'incensurabilità in cassazione del relativo potere, salvo che, qualora i motivi stessi siano esplicitati, la loro indicazione risulti illogica ed erronea (v. Cass. 4.1.1995 n. 79;  Cass. 14.3.1995 n. 2949). Pertanto, poiché le norme di cui agli art. 873, 875, 877 c.c. non vietano di costruire con sporgenze e rientranze rispetto alla linea di confine, il proprietario del fondo finitimo può costruire in aderenza sia alla parte di costruzione esistente sul confine, sia a quella arretrata rispetto ad esso, pagando in quest'ultimo caso il valore del suolo da occupare e la metà del valore del muro, se diviene comune" (Cass. 15.1.97, n. 342, GCM, 1997, 63; RGE, 1997, I, 702).



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