Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-10-18

Distanze e condominio: pozzi, cisterne, fosse e tubi - Riccardo Mazzon

L'articolo 889 del codice civile prevede che chi vuole aprire pozzi, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette: come si relazione tale normativa in ambito condominiale?

La recente giurisprudenza ricorda come, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 c.c., trovino sì applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari - si veda, amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto -,

"la disposizione dell'art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile, anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile, tale da essere adeguata all'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene"Cassazione civile, sez. II, 22/02/2011, n. 4286 Panico Guida al diritto 2011, 12, 49 (nota M.P.) - conforme, con la precisazione che ne consegue che la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio - trattandosi di un'esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell'essenzialità - giustifica la mancata applicazione dell'art. 889 c.c. negli edifici in condominio: Cassazione civile, sez. II, 09/06/2009, n. 13313 Torre c. Basso Giust. civ. Mass. 2009, 6, 892

ma soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari:

"rispetto a singole unità immobiliari di proprietà individuale nell'ambito di un unico edificio condominiale, le norme che regolano i rapporti di vicinato, tra le quali quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini; pertanto, qualora esse vengano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la rigorosa osservanza di dette norme non sia nel singolo caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali" Tribunale Messina, sez. II, 01/04/2008 - Redazione Giuffrè 2009.

Si confronti, ad esempio, la seguente pronuncia, dove taluni condomini avevano collocato, senza rispettare le distanze legali, una tubazione per il passaggio del gas metano lungo il muro che divideva la propria unità immobiliare da quella di altro condomino, il quale aveva così proposto, nei loro confronti, domanda di risarcimento danni e ripristinatoria; la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva accolto le pretese attoree, dando rilievo alla circostanza che i convenuti non avevano fornito alcuna prova circa l'impossibilità di posizionare altrove la tubazione:

"in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali" Cassazione civile, sez. II, 21/05/2010, n. 12520 Gastaldi ed altro c. Rivoira Giust. civ. Mass. 2010, 5, 794.



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