Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2017-01-16

Distanze e confini: ancora sul rapporto tra l'articolo 889 del codice civile e il condominio - Riccardo Mazzon

La recente giurisprudenza ricorda come, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 c.c., trovino sì applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari, ma soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari.

Si confrontino, in argomento, anche le seguenti pronunce,

"in tema di comunione dei diritti reali costituisce uso legittimo della cosa comune da parte di un partecipante al condominio l'utilizzazione delle mura perimetrali dell'edificio per installarvi tubatura del gas metano a servizio di un appartamento" Trib. Ariano Irpino 30.10.98, GM, 1999, 992 (ma si veda, amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto)

laddove, ad esempio, in una fattispecie, relativa alla richiesta avanzata nel 1991, da parte di nuovi condomini, di demolizione di una tettoia del cortile comune realizzata nel 1963, che impediva la circolazione dell'aria e limitava la possibilità degli istanti di installare una caldaia per riscaldamento autonomo nel loro balcone di proprietà esclusiva, la Suprema Corte, nel cassare la sentenza d'appello che aveva respinto la domanda, ha precisato che restava ferma l'osservanza, quanto alla possibilità di installazione della caldaia a gas, della disciplina dettata dall'art. 890 c.c. e dalla l. 6 .12. 1971 n. 1083, in dipendenza della pericolosità e potenziale nocività dell'impianto:

"in tema di condominio degli edifici, è nulla per impossibilità dell'oggetto la delibera condominiale che pregiudichi la sicurezza del fabbricato mediante la copertura di spazi comuni, aventi la connaturata destinazione all'aereazione delle unità immobiliari dei singoli condomini che su di esso prospettano, senza l'adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio d'aria adeguato alle necessità anche potenziali di dette unità" Cass. 25.1.07, n. 1626, GCM, 2007, 1.

Ulteriormente, si confrontino anche le seguenti (nell'ultima delle quali, ad esempio, il giudice del merito ha fatto applicazione della norma di cui all'art. 889 c.c. ritenendosi che lo stato dei luoghi consentisse la collocazione di condutture igieniche sanitarie del bagno e della cucina di un appartamento a distanza legale da altra unità immobiliare e la Suprema Corte ha confermato la decisione in base all'enunciato principio):

"l'installazione di tubi, destinati al servizio di un appartamento condominiale, all'interno del muro comune all'appartamento contiguo, non può essere invocata dal proprietario di quest'ultimo al fine di pretendere il rispetto delle distanze legali, quando le opere siano state compiute dal costruttore all'epoca dell'edificazione" Cass. 19.1.85, n. 139, FI, 1985, I, 1065

"in tema di condominio degli edifici l'applicabilità della norma sulle distanze di cui all'art. 889 c.c. trova limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l'insorgere del condominio, e dall'altro lato, la costituzione in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia" Cass. 19.1.85, n. 139, GCM, 1985, 1

"il condomino che compia opere su parti comuni dell'edificio, deve rispettare le distanze legali dagli alloggi degli altri condomini (ad es. se apre vedute, o pianta alberi nel cortile), ma non ne è tenuto se si tratta di impianti indispensabili ai fini d'una concreta, moderna abitabilità del proprio alloggio (es. servizi igienici, di riscaldamento, tubi per il gas, canna fumaria" Cass. 23.11.78, n. 5492, FI, 1979, I, 22.

"le norme sull'uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.) e delle cose comuni in regime di condominio, non pongono alcuna deroga al disposto dell'art. 889 c.c., il quale pone un limite di distanza all'esecuzione di determinate opere in prossimità del confine, in vista del pericolo presunto, "iuris et de iure" e del danno che tali opere possono arrecare al vicino, e ciò anche nell'ipotesi che il confine sia costituito da un muro divisorio comune di edifici distinti o da un muro comune di edificio in condominio" Cass. 3.4.79, n. 1895, GCM, 1979, 4

"allorquando nel condominio si tratti di rapporti tra le singole unità divise, le norme del codice civile sui rapporti di vicinato possono applicarsi solo nei limiti della compatibilità con quelle del regime condominiale, e la valutazione di compatibilità deve essere eseguita dal giudice del merito con riferimento alla concreta possibilità di rispettare le distanze legali, data la struttura dell'edificio comune e lo stato dei luoghi"Cass. 15.12.84, n. 6575, GCM, 1984, 12.



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