Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-07-15

Distanze e confini: lapertura di finestre o balconi sopra il tetto del vicino - Riccardo Mazzon

L'obbligo di osservare le distanze legali, previste dall'art. 905 c.c., per l'apertura di finestre o balconi sopra il tetto del vicino presuppone che non esista una servitù di veduta a favore di chi esegue tali opere.

Nel caso, piuttosto diffuso, di apertura di finestre o balconi insistenti sopra il tetto del vicino, operano comunque le usuali regole sulle distanze (cfr., amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto):

"la servitù di veduta esercitata dal proprietario di un edificio sul sottostante tetto a piani inclinati dell'edificio contiguo impedisce, in un ambito di 3 metri (o nel diverso ambito per il quale la servitù è nata) ed in tutte le direzioni, la trasformazione del preesistente tetto in una terrazza ove questa, se pur contenuta nel livello del culmine del tetto, occupi una parte delle zone laterali al culmine, in cui si protendevano i piani digradanti del tetto, zone in precedenza gravate delle servitù di veduta. L'esistenza del diritto di veduta diretta e obliqua sul fondo del vicino comporta, a carico del fondo servente, e nei limiti in cui il diritto, in base alla legge o al titolo compete a favore del fondo dominante, l'imposizione di una zona di rispetto che consta dello spazio libero risultante dall'osservanza del prescritto distacco in linea orizzontale dalla veduta, zona da rispettare anche dai lati della finestra, o altro sporto da cui si esercita la veduta obliqua nonché, se trattasi di costruire in appoggio o in aderenza all'edificio ove è la veduta, anche in senso verticale, per una profondità pari al distacco previsto, al di sotto della soglia della veduta" Cass. 23.2.81, n. 1100, GCM, 1981, fasc. 2;

"quando la veduta, anziché sul piano terreno, si apra sul tetto del vicino, il titolare della relativa servitù non ha un diritto "potiore", nel senso che quel tetto debba essere inaccessibile ed il proprietario del fondo servente non ha l'obbligo di astenersi dall'accedere al tetto medesimo, nè gli è fatto divieto di trasformarlo in lastrico solare, ancorché accessibile, purché tanto non comporti violazione del disposto dell'art. 907 c.c. Quindi se la veduta è sorta ad una altezza inferiore a tre metri rispetto al contiguo e meno alto fabbricato del vicino, essa comporta che questi non possa levare la sua fabbrica in aderenza ma non preclude di trasformare il tetto a tegole in un piano accessibile, non più elevato del precedente" Cass. 30.7.82, n. 4368, GCM, 1982, fasc. 7;

"l'apertura di vedute in violazione del disposto dell'art. 905 c.c. sul tetto di proprietà esclusiva di un condomino, non esclude il pregiudizio degli altri condomini i quali, pertanto, possono agire in "negatoria servitutis", in quanto i vincoli che derivano da una veduta non incidono soltanto sul proprietario del tetto, dal momento che come fondo servente deve essere considerato l'intero immobile condominiale, nel suo complesso e nella sua unità strutturale e funzionale" Cass. 18.1.82, n. 319, RGE, 1983, I, 170.

Si veda anche, in argomento, la seguente pronuncia relativa all"apertura di un ballatoio:

"l'apertura di un ballatoio, che consenta l'affaccio diretto verso il fondo del vicino, è soggetta alla distanza minima di m. 1.50, ai sensi dell'art. 905 comma 1 e 2 c.c., ancorché tale affaccio venga esercitato sopra il tetto di preesistente costruzione" Cass. 24.8.81, n. 4983, GCM, 1981, fasc. 8.

Naturalmente,l'obbligo di osservare le distanze legali, previste dall'art. 905 c.c., per l'apertura di finestre o balconi sopra il tetto del vicino

"presuppone che non esiste una servitù di veduta a favore di chi esegue tali opere, e non viene quindi ad esistenza allorché sia dimostrata l'esistenza di un tale diritto" Cass. 7.2.87, n. 1256, GCM, 1987, fasc. 2.



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