Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-12-16

Distanze e confini: l'indispensabilità dell'installazione - Riccardo Mazzon

Anche in ambito di regolamento delle distanze e dei confini, può trovare ancora spazio un concetto generale quale quello della prevalenza del principio della c.d. indispensabilità dell"installazione degli impianti onde consentire un"effettiva abitabilità all"appartamento.

Interessante casistica giurisprudenziale apre il dibattito intorno alla prevalenza del principio della c.d. indispensabilità dell"installazione degli impianti onde consentire un"effettiva abitabilità all"appartamento (si veda, amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto):

"il principio secondo cui l'utilizzazione delle parti comuni dell'edificio condominiale per la realizzazione di impianti a servizio esclusivo dell'appartamento del singolo condomino esige il rispetto sia delle regole dettate dall'art. 1102 c.c. sia delle norme sulle distanze, onde evitare la violazione dei diritti degli altri condomini sulle parti di immobile di loro esclusiva proprietà, non opera nella ipotesi di installazione di impianti che debbano considerarsi indispensabili per un'effettiva abitabilità dell'appartamento, al lume dell'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e delle moderne concezioni in tema di igiene. Tuttavia, anche in tal caso, nel far uso della cosa comune il condomino deve sempre rispettare la proprietà esclusiva degli altri condomini, non potendo invaderne la sfera di facoltà e di diritti inerenti alla piena potestà sulla cosa, nè gravarla di pesi e limitazioni, ove non abbia acquisito al riguardo - per legge o per convenzione - il relativo diritto. (Nella specie la Suprema Corte ha cassato la decisione impugnata affinché i giudici di rinvio accertino se l'installazione di un tubo di fogna lungo il muro perimetrale dell'edificio condominiale comporti violazione dei diritti del ricorrente, il quale è, nel contempo, condomino e proprietario esclusivo del fondo confinante con l'edificio condominiale)" (Cass. 24.1.80, n. 597, GCM, 1980, 1 – conforme: Cass. 18.6.91, n. 6885, GCM, 1991, 6; RGE, 1991, I, 874; Cass. 5.12.90, n. 11695, ALC, 1991, 287; Cass. 19.1.85, n. 139, GCM, 1985, 1; Cass. 15.7.95, n. 7752, GCM, 1995, 1384; ALC, 1995, 800);

"l'utilizzazione con impianti al servizio esclusivo della singola unità condominiale di parti comuni dell'edificio in condominio esige il rispetto dei diritti di godimento degli altri partecipanti e delle norme sulla disciplina delle distanze. Questa disciplina, tuttavia, non deve applicarsi nel caso di impianti indispensabili ai fini di una adeguata abitabilità dell'appartamento, riferita alle esigenze generalizzate e all'evoluzione dei concetti igienici" (Cass. 23.11.78, n. 5492, GC, 1979, I, 1946; RGE, 1980, I, 355).

Nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha confermato la decisione di merito la quale aveva ordinato la rimozione del muro perimetrale comune di una canna fumaria collocata nella parte terminale a breve distanza dalle finestre di alcuni condomini, destinata a smaltire le esalazioni di fumo, calore e gli odori prodotti dal forno di un esercizio commerciale ubicato nel fabbricato condominiale:

"la disposizione dell'art. 844 c.c. è applicabile anche negli edifici in condominio nell'ipotesi in cui un condomino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini. Nell'applicazione della norma deve aversi riguardo, peraltro, per desumerne il criterio di valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, alla peculiarità dei rapporti condominiali e alla destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche o, in mancanza, dai proprietari. In particolare, nel caso in cui il fabbricato non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, ad un tempo ad abitazione ed ad esercizio commerciale, il criterio dell'utilità sociale, cui è informato l'art. 844 cit. impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali le esigenze personali di vita connesse all'abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali" (Cass. 15.3.93, n. 3090, GCM, 1993, 500; ALC, 1993, 495).



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