Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-08-17

DISTANZE E CONFINI: TRIPLICE FACOLTA' ALTERNATIVA AL PRIMO CHE OTTIENE IL PERMESSO A COSTRUIRE - Riccardo MAZZON

Il c.d. criterio della prevenzione nasce dal combinato disposto degli articoli 873, 874, 875 e 877 del codice civile e consente, nel caso di fondi vicini inedificati, che chi dei due proprietari dei fondi costruisca per primo determini le possibilità edificatorie del secondo:

"dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875 e 877 può desumersi il principio di prevenzione, in base al quale, nell'ipotesi in cui su due fondi vicini non esistano costruzioni, chi dei due proprietari costruisca per primo, anche solo iniziando un edificio, determina quelle che possono essere le alternative ancora aperte, all'altro proprietario, secondo quanto previsto dall'art. 873" Gardani Contursi Lisi, Distanze legali, in ED, XIII, Milano, 1964, 292 - cfr., amplius, "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto.

In particolare, il primo che costruisce – rectius, il primo che ottiene il permesso di costruire,

"il rispetto del requisito delle distanze tra fabbricati deve essere assicurato non solo quando un edificio è già esistente, ma anche nell'ipotesi di edificio semplicemente autorizzato, in quanto al momento del rilascio del permesso di costruire l'Amministrazione ha l'obbligo di valutare la situazione esistente e quindi anche il diritto ad edificare sorto in capo ai controinteressati in forza di un valido titolo abilitativo. La ratio delle disposizioni recate dalla normativa edilizia in materia di distacchi minimi fra edifici (d.m. n. 1444 del 1968 e regolamenti comunali applicativi) è quella di evitare le c.d. intercapedini dannose, ossia quegli spazi angusti fra edifici che possono compromettere la salubrità dei rioni cittadini. Pertanto, l'obiettivo a base della normativa sui distacchi minimi fra edifici può essere raggiunto o imponendo per l'appunto una distanza minima inderogabile fra costruzioni limitrofe oppure, in alternativa, consentendo l'edificazione in aderenza. Per il principio della prevenzione, il soggetto che per primo ha ottenuto il permesso di costruire (in aderenza al confine o nel rispetto della distanza da esso prevista dagli strumenti urbanistici) impone al confinante di seguire la propria scelta, cioè di costruire in aderenza oppure rispettando il distacco minimo previsto" T.A.R. Campania Napoli, sez. II, 01/04/2011, n. 1899 A.S. c. (avv. Polito, Stanziano) c. Com. Striano c. (avv. Sagliocco) Foro amm. TAR 2011, 4, 1320 (s.m.)

anche per evitare una sorta di "far west" nell'attività edilizia:

"il principio di prevenzione, di cui all'art. 873 c.c., non opera soltanto con riguardo alle costruzioni, ossia agli edifici ultimati, ma anche con riferimento a quelle che abbiano ottenuto la concessione, anche al fine di evitare nell'attività edilizia una sorta di far west, in cui chi costruisce per primo viene ad essere favorito anche laddove il lotto nella sua disponibilità non fosse in grado di garantire il rispetto di tutti gli standards" T.A.R. Puglia Lecce, sez. III, 12/04/2008, n. 1098 C.S., in veste di amministratore unico e legale rappresentante della Soc. M. s.r.l. c. (avv. Cosimo) c. Com. Monteiasi , M. B. c. (avv. Cecinato) Foro amm. TAR 2008, 4, 1142 (s.m.) -

potrà (in via generale e salvo ciò che si dirà nel proseguio del capitolo, nonché nei capitoli decimo ed undicesimo del presente lavoro):

  • costruire sul confine;
  • costruire rispettando dal confine la distanza pari alla metà del distacco previsto tra costruzioni dal codice civile o dai regolamenti integrativi;
  • costruire a distanza inferiore di quella indicata al punto precedente:

"in tema di distanze legali, ai sensi degli artt. 873 ss c.c., in applicazione del principio di prevenzione chi edifica per primo ha una triplice facoltà alternativa: a) costruire sul confine; b) costruire con il distacco previsto dalla normativa vigente; c) costruire con distacco inferiore alla metà della distanza minima prescritta, salva la possibilità per il vicino di costruire successivamente avanzando la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino che diventerà comune, oltreché il valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della fabbrica" Consiglio di Stato, sez. IV, 31/03/2009, n. 1998 Annulla in parte Tar Calabria, Catanzaro 9 luglio 2004 n. 1563 M. c. Com. Grimaldi e altro Foro amm. CDS 2009, 3, 714 (s.m.) - si confronti anche Galletto, Distanze fra costruzioni, in Digesto civ., VI, Torino, 1990, 469: in particolare, il primo può: a) costruire sul confine; b) costruire osservando il distacco dal confine prescritto dal codice civile o dalle norme edilizie integratrici; c) costruire ad una distanza dal confine inferiore alla metà del distacco complessivamente previsto. Colui che costruisce successivamente, mentre non è soggetto ad alcun vincolo se il preveniente ha già provveduto a rispettare l'intera distanza dal confine, è invece condizionato nella sua scelta negli altri casi. Ove, infatti, il preveniente abbia edificato sul confine, il prevenuto, che non voglia rispettare l'intera distanza prescritta, può imporre la comunione forzosa sul muro, allo scopo di fabbricarvi contro, ex art. 874. Qualora, infine, il preveniente abbia costruito a distanza inferiore alla metà di quella legale troverà applicazione l'articolo in esame.

Correlativamente,

"il criterio della prevenzione, previsto dall'art. 875 c.c. allo scopo di regolare armonicamente i rapporti tra le costruzioni di fondi contigui, impone a colui che costruisce dopo di adeguarsi alle scelte del vicino che ha costruito per primo ponendolo, nei casi in cui la fabbrica di quest'ultimo sia sul confine, di fronte alla alternativa di costruire in aderenza o di arretrare in modo da assicurare il distacco previsto dalla legge o dal regolamento o costringendolo, nei casi in cui la preesistente fabbrica del vicino sia ad una distanza dal confine della metà del totale prescritto, ad arretrare la propria costruzione per l'altra metà della distanza prescritta, o, infine, consentendogli, nei casi in cui la prima fabbrica sia posta a distanza inferiore della metà della distanza prescritta, di avanzare la propria costruzione fino alla preesistente, pagando il valore del suolo occupato, o di arretrare la sua fabbrica in modo da assicurare comunque il distacco minimo prescritto senza possibilità di chiedere, invece, il rispetto delle distanze legali attraverso l'arretramento della costruzione del vicino" Cass. 22.03.96, n. 2473, GCM, 1996, 406; RGE, 1996, I, 663.

La regola generale, peraltro, in astratto chiara e facilmente interpretabile, subisce, in concreto, tante e tali deroghe applicative da render necessaria ampia e dettagliata disamina: cfr., amplius, "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto.

La maggior parte delle problematiche nasce, naturalmente, dalla pacifica circostanza secondo la quale

"in materia di distanze tra edifici, il principio della prevenzione, fissato dal codice civile, può essere modificato, integrato e derogato dai regolamenti comunali, sia per quanto concerne la misura della distanza, sia per quanto concerne le modalità di misurazione della stessa, potendo stabilirsi che detta distanza non debba misurarsi tra le costruzioni, bensì rispetto al confine di ciascun fondo" Cass. 14.7.79, n. 4125, GCM, 1979, fasc. 7.



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