Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-03-02

DURATA IN CARICA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: PUO' ESSERE REVOCATO PRIMA? - Riccardo MAZZON

L'amministratore di condominio dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni tempo; la giurisprudenza precedente all'entrata in vigore della legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 va valutata alla luce della disciplina introdotta dalla medesima legge (n. 220 dell'11 dicembre 2012).

L'amministratore durava in carica un anno, ma poteva essere revocato in ogni tempo dall'assemblea; la revoca dell'amministratore di un condominio non richiedeva la sussistenza di una giusta causa, in considerazione della natura fiduciaria del rapporto fra amministratore e condominio, con la conseguenza che, a seguito dell'adozione della delibera di revoca, l'amministratore era tenuto, tra l'altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per l'inottemperanza a tale obbligo si dovesse fare ricorso al tribunale a norma del comma ultimo dell'art. 1105 c.c.,

"potendosi legittimamente richiedere l'adozione di un provvedimento di urgenza a norma dell'art. 700 c.p.c." (Cass., sez. II, 28 ottobre 1991, n. 11472, GCM, 1991,10; ALC, 1992, 282, 579; ALC, 1992, 579).

Si confronti, in argomento, anche la seguente pronuncia, laddove la Suprema Corte ha confermato la sentenza del merito che aveva dichiarato la nullità della deliberazione condominiale con la quale era stato così approvato a maggioranza: "continuare a versare le quote relative al fondo di riserva per l'anno 1988 e per i prossimi cinque anni, pari ad una quota condominiale trimestrale per ogni anno, che dovrà essere versata entro il 30 maggio di ogni anno": il disposto degli artt. 1129 (nomina annuale dell'amministratore), 1135, n. 2 (preventivo annuale di spesa), 1135, n. 3 (rendiconto annuale delle spese e delle entrate) del c.c., configura, infatti, una dimensione annuale della gestione condominiale, sicché

"è nulla la deliberazione condominiale che, nell'assenza di un'unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese, oltre quella annuale, ed alla quale si commisuri l'obbligo della contribuzione" (Cass., sez. II, 21 agosto 1996, n. 7706, GCM, 1996, 1205; ALC, 1996, 886; VN, 1996, 1308).

Nella materia che ci occupa, qualora il condominio rimanesse privato dell"opera dell"amministratore, trovava comune applicazione l"istituto della "prorogatio imperii", che ha le proprie radici nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell"interesse del condominio alla continuità dell"amministratore.

Detto istituto trovava dunque applicazione:

  • nel caso di scadenza del termine annuale: in tal senso, è stato chiarito che l'amministratore del condominio è legittimato passivamente a stare in tutti i giudizi intentati contro il condominio stesso e può proporre le impugnazioni anche senza autorizzazione dell'assemblea: detta legittimazione perdura anche in caso di cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c., fino alla sostituzione; infatti, l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione dalla carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c.,

"conserva "ad interim" i poteri conferitegli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento, e può continuare pertanto ad esercitarli, fino a che non sia sostituito con altro amministratore" (Cass., sez. II, 6 dicembre 1986, n. 7256, GI, 1987, I, 1, 1202; GCM, 1986, 12 – conforme, senza che possa profilarsi la necessità di una sua apposita riconferma giudiziale ai sensi dell'art. 1129 c.c.: Trib. Monza 21 marzo 1989, ALC, 1990, 84);

  • nel caso di dimissioni, in quanto, proprio in virtù dell'istituto della prorogatio, l'amministratore di un condominio di un edificio, cessato dalla carica per scadenza del termine previsto dall'art. 1129 c.c. o per dimissioni, continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore; pertanto, l'amministratore deve continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all'adempimento delle incombenze ed attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c. e così a riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, compreso quello di portierato, con la conseguenza, ad esempio, che,

"in caso di ritardata presentazione delle denunce contributive e di ritardato pagamento dei contributi previdenziali dovuti per il portiere, l'amministratore è tenuto a rivalere il condominio delle somme da questo versate all'INPS a titolo di sanzioni amministrative" (Cass., sez. II, 25 marzo 1993, n. 3588, GCM, 1993, 557 – conforme - Cass., sez. II, 21 dicembre 1987, n. 9501, GCM, 1987, 12 – conforme - Trib. Milano 18 maggio 1992, ALC, 1993, 119);

  • ne caso di revoca, nel senso che, in tema di condominio di edifici, l'istituto della "prorogatio imperii" - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129 comma 2 c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina; ne consegue, ad esempio, che l'assemblea può validamente essere convocata dall'amministratore la cui nomina sia stata dichiarata illegittima non ostando al riguardo il dettato di cui all'art. 66 comma 2 c.c., in quanto il potere di convocare l'assemblea, da tale norma attribuito a ciascun condomino, presuppone la mancanza dell'amministratore,

"che è ipotesi diversa da quella che si verifica nei casi di cessazione per qualsivoglia causa del mandato dell'amministratore o di illegittimità della sua nomina" (Cass., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405, GCM, 2007, 1; ALC, 2007, 5, 490; VN, 2007, 2, 702 – conforme - Trib. Roma, sez. V, 11 febbraio 2011, n. 2963, www.dejure.it, 2011);

  • nel caso di annullamento della relativa delibera di nomina, laddove l'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato,

"fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini" (Cass., sez. II, 31 marzo 2006, n. 7619, GCM, 2006, 7-8; VN, 2007, 1, 159 – conforme - Cass., sez. II, 27 gennaio 1988, n. 739, GCM, 1988, 1).

Si tenga altresì presente che il principio secondo cui l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione dalla carica per dimissioni o per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c., conservava ad interim i suoi poteri e poteva continuare ad esercitarli fino a che non fosse stato sostituito da altro amministratore, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio di poteri all'interesse ed alla volontà dei condomini, non poteva trovare applicazione quando risultasse, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria

"alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato dall'incarico" (Cass., sez. II, 12 novembre 2002, n. 15858, GCM, 2002, 1960 – conforme - Cass., sez. I, 5 febbraio 1993, n. 1445, GCM, 1993, 246; ALC, 1993, 526; RGE, 1993, I, 791; GI, 1993, I, 1, 2122; GC, 1994, I, 225; VN, 1993, 1368).

Così, ulteriormente esemplificando, l'amministratore poteva agire in giudizio e proporre impugnazioni anche nel caso di cessazione dalla carica, fino alla sostituzione [si confronti, a tal proposito, la seguente pronuncia (nella specie, la Suprema Corte ha dichiarato l'inammissibilità del ricorso, proposto da un amministratore di condominio, succeduto ad altro amministratore, che aveva iniziato il giudizio e conferito il mandato al difensore, perché, a seguito della relativa eccezione del controricorrente, questi non aveva prodotto alcuna documentazione che provasse la propria legittimatio ad processum), dove è precisato come, in tema di condominio di edifici, l'amministratore possa agire in giudizio e proporre impugnazioni, nell'ambito delle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 c.c., anche senza apposita autorizzazione, e tale potere perdura anche nel caso di cessazione dalla carica, fino alla sostituzione; la cessazione del rapporto di rappresentanza per sostituzione dell'amministratore diviene rilevante durante il corso del giudizio in quanto l'evento sia notificato alla altre parti dal procuratore costituito:

"in mancanza di tale notifica tale qualità si presume, se non ritualmente contestata dalla controparte, nel qual caso occorre produrre tempestivamente in giudizio la relativa prova" (Cass., sez. III, 16 luglio 2002, n. 10274, GCM, 2002, 1228)];

e chi voleva contestare la permanenza della legitimatio ad causam, doveva provare gli elementi costitutivi della propria eccezione: a tal proposito, è stato deciso che la parte che, dopo avere agito nei confronti di un condominio, nella persona dell'amministratore, ne contestasse il potere di rappresentanza per dedurne l'inammissibilità del ricorso per cassazione da questo proposto, aveva l'onere di fornire la prova della sua eccezione, concretandosi questa nella allegazione di un fatto estintivo o modificativo dell'incarico che non poteva essere presunto dal mero decorso dell'anno di durata di questo (incarico), atteso che la disposizione dell'art. 1129 c.c., secondo la quale l'amministratore nel condominio degli edifici durava in carica un anno, non sanciva una decadenza ope legis e non escludeva, pertanto,

"né la tacita riconferma di anno in anno, per effetto della mancata nomina di altro amministratore, né la proroga dei poteri di rappresentanza dell'amministratore fino alla sua sostituzione con altro amministratore da parte dell'assemblea dei condomini o del giudice" (Cass., sez. II, 24 gennaio 1994, n. 705, GCM, 1994, 76; GC, 1994, I, 906).

Da quanto testé enunciato conseguiva anche che, in mancanza di formale e valida deliberazione dell'assemblea di nomina del nuovo amministratore, il soggetto che tale si qualificasse difettava di legittimazione attiva ed interesse ad agire in giudizio di rappresentanza del condominio; ciò proprio in quanto l'amministratore, anche se cessato dalla carica per revoca o dimissioni, continuava ad esercitare tutti i suoi poteri sino alla nomina di un altro amministratore che deveva essere provata documentalmente,

"stante il valore probatorio contrario, ex art. 2702 c.c., da riconoscersi, comunque, alla deliberazione assembleare di affidare l'amministrazione del condominio ad altro amministratore senza, peraltro, la nomina dello stesso" (Trib. Trieste 3 aprile 1993, GC, 1994, I, 907).

Naturalmente (e per converso), l'amministratore del condominio, cessato dalla carica per dimissioni, non era legittimato ad impugnare la sentenza, qualora fosse stato sostituito da un nuovo amministratore,

"nominato dall'assemblea prima della pronuncia stessa di detta sentenza" (Cass., sez. II, 15 febbraio 2010, n. 3464, GCM, 2010, 2, 205; GC, 2010, 7-8, 1661).

Peraltro, necessitava anche verificare l'eventuale dettato del regolamento condominiale in quanto, da quest'ultimo, era possibile evincere il corretto significato di determinati atteggiamenti: così, risultava completamente cessato dalle sue funzioni l'amministratore non confermato nella carica il quale,

"così come consentito dal regolamento di condominio nel caso in cui l'assemblea non provveda alla nomina di un successore entro 15 giorni dalla mancata conferma, restituisca la documentazione amministrativo - contabile ad un condomino" (Trib. Roma 27 aprile 1995, ALC, 1996, 88).

In argomento, il legislatore, fermo il resto, interviene ribadendo e precisando che:

- l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata;

- l'assemblea, convocata per la revoca o le dimissioni, delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore;

- la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Per il resto, si precisano in tal sede alcuni importanti obblighi di diligenza perpetuati in capo all'amministratore, esplicitamente disponendo che:

- l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio, di cui ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia;

- alla cessazione dell'incarico, l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso, afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi;

- salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice (cfr., amplius, capitolo venticinquesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).



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