Articoli, saggi, Formazione  -  Gasparre Annalisa - 2015-06-29

ESAME AVVOCATO 2014: SERVITU' DI PARCHEGGIO - Annalisa GASPARRE

Tizio, proprietario di un terreno, concede a Caio, proprietario del fondo confinante, di parcheggiare la propria autovettura su una porzione del suo terreno.

Per formalizzare tale accordo gli stessi stipulano una scrittura privata, in cui si legge che Tizio dichiara di costituire, su una determinata porzione del suo fondo, una servitù di parcheggio a beneficio del fondo di Caio, dietro pagamento di un corrispettivo in denaro. Caio inizia, dunque, a parcheggiare la propria autovettura sul terreno di Tizio. Dopo circa 2 anni Tizio vende il proprio terreno, nel frattempo divenuto edificabile, alla società Alfa, facendo espressa menzione nel contratto della servitù a suo tempo costituita a favore di Caio. Divenuta proprietaria, la società Alfa decide di costruire sul terreno un albergo di ampia cubatura che dovrebbe comprendere anche l'area destinata al parcheggio di Caio.

Alfa, tuttavia, trova l'opposizione di Caio, che intende continuare ad usufruire del terreno per parcheggiarvi la propria autovettura, in considerazione della servitù a suo tempo costituita a vantaggio del suo fondo e che egli ritiene opponibile ad Alfa, non solo perchè essa costituisce un diritto reale di godimento, ma anche perchè espressamente menzionata nel contratto stipulato tra Tizio e Alfa.

Assunte le vesti del legale della società Alfa, il candidato illustri le questioni sottese al caso in esame, evidenziando, in particolare, i profili relativi ai requisiti per la valida costituzione di una servitù prediale.

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La società Alfa, consapevole dell'esistenza di una scrittura privata di concessione di una servitù prediale sul fondo acquistato da Tizio, "peso" mai taciuto dal dante causa e, anzi, espressamente menzionato nel contratto di compravendita, si interroga sulla legittimità, sul valore e sull'opponibilità nei confronti del nuovo proprietario del diritto invocato da Caio.

La soluzione del quesito deve essere data in via graduale, attraverso l'esatta perimetrazione dei confini dell'istituto della servitù prediale, fulcro della diatriba in corso.

La servitù prediale è un diritto reale di godimento su beni altrui che, in genere, è opponibile erga omnes perchè inerisce e "segue" la res. Circa il regime di opponibilità a terzi diversi dagli originari stipulanti, si segnala che, secondo la giurisprudenza, la servitù volontaria è opponibile all'avente causa dell'originario proprietario del fondo servente a condizione che sia trascritta o almeno menzionata nell'atto di trasferimento al terzo acquirente. In difetto la servitù volontaria rimane vincolante solo tra le parti (così, Cass. 9457/2011).

Il codice civile disciplina espressamente la categoria del diritto reale in parola avendo cura di precisare che la servitù prediale rappresenta un "peso" imposto sopra un fondo affinché ciò costituisca un'utilità per altro fondo afferente a diverso proprietario. Tre sono, dunque, i requisiti ricavabili dall'art. 1027 c.c.: 1. vi deve essere utilitas nel senso imposto dall'art. 1028 c.c.; 2. l'utilità è a favore di un fondo e solo in via mediata di una persona (è il c.d. requisito della realità); 3. i proprietari dei fondi devono essere diversi (pena il verificarsi di confusione atta ad estinguere il diritto ex art. 1072 c.c.), regola che si esprime con il brocardo nemini res sua servit.

Quale specificazione della "realità" si ritiene che i due fondi debbano essere contigui o comunque vicini. Tale requisito non è espressamente stabilito dal codice ma è ritenuto elemento di fatto, intimamente connesso alla natura della servitù che deve rivelarsi "utile"; in altri termini, la vicinanza deve intendersi quale rapporto tra i fondi che rende possibile la relazione di servizio del fondo servente in favore del fondo dominante.

L'utilità che - secondo il disposto legislativo può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante - è stata oggetto di interpretazione giurisprudenziale che ha precisato come non qualsiasi vantaggio sia qualificabile in tal senso, ma solo quello corrispondente al contenuto del peso imposto. in altri termini, il vantaggio, per costituire utilità ex art. 1028 c.c., deve essere legato da nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante, inteso come mezzo obiettivo di migliore utilizzazione del fondo. Con particolare riferimento alle servitù volontarie - che non sono tipizzate e dunque non costituiscono un "numero chiuso" e possono essere costituite per contratto o testamento - si è affermato che il diritto può avere ad oggetto qualsiasi utilità, beninteso a condizione che sia rivolta a vantaggio del fondo dominante (Cass. 17121/2006).

Si discute se le parti possano sottrarsi alla regola della tipicità dei diritti reali su cosa altrui nel senso di dare esercizio all'autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c. e, quindi, di costituire rapporti meramente obbligatori. Alcune pronunce ammettono che le parti possano convenire la costituzione di un obbligo personale nel senso che il diritto di servitù è attribuito per un vantaggio della persona, senza che vi sia utilità fondiaria (in questo senso, Cass. 2651/2010). Altri arresti negano, invece, che il nostro sistema offra cittadinanza al potere di costituzione di servitù meramente personali (c.d. irregolari) a beneficio diretto del singolo proprietario e non del fondo (Cass. 16342/2002). Questo orientamento - più formalistico e aderente all'esegesi codicistica - suggerisce che siffatta pattuizione vada qualificata secondo schemi giuridici alieni, ad es. quale contratto conferente un diritto d'uso ovvero inquadrata nell'archetipo del contratto di locazione o affini (es. comodato), in quanto in discussione vi sono diritti di natura personale a carattere obbligatorio e non reale.

In questo solco ermeneutico si pongono gli arresti con cui il diritto vivente (Cass. 1551 e 20409/2009 e 15334/2012) ha specificamente negato tutela giuridica alla c.d. servitù di parcheggio, argomentando nel senso che il parcheggio dell'auto in area di proprietà altrui difetti sia del requisito della realità che del requisito dell'utilità intesa questa nel senso precisato di vantaggio inerente al fondo dominante, requisiti tipici del diritto di servitù, evidentemente non obliterabili per la mera volontà contrattuale. In altri termini, la comodità riservata a specifiche persone, che accedono al fondo dominante, di parcheggiare l'auto non costituisce un'utilità inerente al fondo, bensì un vantaggio del tutto personale e, pertanto, non integra lo schema della servitù prediale (del fondo sul fondo, appunto).

Ciò premesso in termini teorici occorre ora declinare i principi espressi sul piano pratico.

Vero è che della (asseritamente costituita) servitù si è fatta menzione nel negozio di trasferimento del terreno, così rendendo noto (e astrattamente opponibile) il diritto reale di godimento, tuttavia, non pare vi siano i requisiti per collocare l'accordo tra le parti originarie nel modello di servitù prediale, in quanto manca il collegamento - obiettivamente inteso - con un vantaggio di cui si "arricchirebbe" il fondo dominante per mezzo della possibilità di far parcheggiare auto sul fondo servente.

Pare, anzi, che l'accordo celi in realtà ben altro genere di relazione, atteso che sembra evidenziare più un diritto di godimento personale, peraltro connesso al pagamento di un corrispettivo.



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