Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-07-04

GIUDICE DI PACE, RIFORMA E CONDOMINIO: CASISTICA GIURISPRUDENZIALE - RM

Sulla base dei principi generali, è stata riconosciuta la competenza del Giudice di pace in casi concernenti:

  • l'impugnazione di delibera di condominio, nella parte in cui stabiliva di mantenere il distacco dell'apertura della porta d'ingresso dello stabile, dai singoli citofoni, anche durante le ore di chiusura del portierato: nella fattispecie, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso con cui l'impugnante si doleva che l'adito tribunale avesse dichiarato - asseritamente "in modo tautologico, richiamando la norma e la correlativa esegesi giurisprudenziale" - la propria incompetenza in favore del giudice di pace in ordine all'impugnazione della delibera di condominio, nella parte in cui stabiliva di mantenere il distacco dell'apertura della porta d'ingresso dello stabile dai singoli citofoni anche durante le ore di chiusura del portierato, deducendo che solo apparentemente tale delibera concerneva le modalità e la misura d'uso dei beni comuni, di fatto, viceversa, risolvendosi in una limitazione delle dotazioni dei singoli appartamenti privati e ai diritti del singolo condomino,

"rimanendo a tale stregua impedita ogni possibilità di scendere ad aprire a qualsiasi invitato o fornitore, nonché di ricevere soccorso in caso d'impedimento a scendere le scale" (Cass., sez. II, 25 febbraio 2005, n. 4030, GCM, 2005, 2 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

  • l'assicurare cavi elettrici ai muri comuni condominiali e l'installare sui muri stessi o su tetti o su terrazze, pure comuni, centraline elettroniche e antenne Tv, asserendo che tale attività configura una modalità di uso di detti beni, onde la controversia nella quale si discuta della legittimità o meno di tale forma di utilizzazione, perché contraria a una espressa esclusione posta dal regolamento condominiale o da una deliberazione assembleare ovvero perché incompatibile con l'esercizio, da parte degli altri condomini, di loro concorrenti facoltà della stessa natura sul medesimo bene, concerne non il diritto di comproprietà o il diritto di esercitarne in generale le relative facoltà, ma soltanto il limite qualitativo o quantitativo,

"a seconda della contestazione sollevata, della particolare facoltà di utilizzare in tal guisa i beni comuni e rientra, pertanto, nella competenza per materia del giudice di pace ai sensi dell'art. 7 c.p.c." (Cass., sez. II, 5 marzo 2009, n. 5425, GDir, 2010, 17 - conforme – Cass., sez. II, 19 novembre 2001, n. 14527, GCM, 2001, 1953);

  • l'installazione di apertura automatica del portone di ingresso dello stabile, mediante citofoni installati nelle singole unità immobiliari, nonché l'adozione dell'uso della chiave per l'utilizzo dell'ascensore,

"giacché non viene messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso delle cose comuni, essendo controversa soltanto la regolamentazione della misura e modalità d'uso dei suddetti servizi" (Cass., sez. II, 24 febbraio 2006, n. 4256, GCM, 2006, 2);

  • l'uso dell'area comune, destinata a parcheggio dei veicoli dei condomini; a tal proposito, è stato osservato che sussiste la competenza ordinaria per valore, qualora al condomino non derivi una limitazione qualitativa del suo diritto, ma la negazione in radice di esso, come, ad esempio, per la domanda diretta alla declaratoria di inibizione al parcheggio dell'autovettura nel cortile comune; poiché però, nella specie decisa dalla Suprema Corte, l'assegnazione ai condomini (compresa la odierna ricorrente), dei posti auto sul piazzale comune, deliberata dall'assemblea condominiale all'unanimità, non limita in alcun modo il diritto che alla stessa spetta, quale condomina, sul piazzale medesimo, ma rende eventualmente, come sostiene, impervio l'accesso e l'uscita dal proprio posto auto interno, tutte le volte in cui il posto antistante risulti occupato dall'autovettura del condomino assegnatario, competente a conoscere "ratione materiae" della controversia da lei instaurata è il giudice di pace,

" ai sensi dell'art. 7, comma 2, n. 2 c.p.c." (Cass., sez. II, 18 febbraio 2008, n. 3937, GDir, 2008, 15, 67 - conforme, in una causa in cui si controverteva sulle modalità di esercizio dei diritti condominiali di uso dell'area comune destinata a parcheggio dei veicoli dei condomini, in relazione alla quale un provvedimento dell'assemblea condominiale aveva determinato una sperequazione nell'esercizio delle facoltà di godimento del bene comune, avendo consentito ad un solo condomino di parcheggiarvi due vetture: Cass., sez. II, 7 giugno 2005, n. 11861, GCM, 2005, 6 – conforme: Giudice di pace Napoli 5 marzo 1996, ALC, 1996, 585);

  • la misura del godimento del servizio comune di riscaldamento, in quanto concernente i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione ossia quelle relative al modo più conveniente ed opportuno con cui tali facoltà debbono esercitarsi, nel rispetto delle facoltà di godimento riservate agli altri condomini, in proporzione delle rispettive quote, secondo quanto stabilito dalla legge o dalla volontà della maggioranza oppure da eventuali disposizioni del regolamento condominiale:

"restano escluse da entrambe le categorie quelle cause in cui si controverta circa l'esistenza stessa del diritto del condomino a fruire della cosa o del servizio comune" (Cass., sez. II, 2 settembre 2004, n. 17660, GCM, 2004, 9);

  • l'uso del muro perimetrale, nel senso che, in materia di condominio degli edifici sussiste la competenza del giudice di pace qualora si controverta sulle modalità di uso della cosa comune, tra le quali rientra anche l'uso che il singolo condomino abbia fatto della cosa comune,

"nella specie il muro perimetrale adiacente alla sua proprietà esclusiva per istallare una caldaia di riscaldamento" (GdP Catanzaro 11 dicembre 2003, GM, 2005, 1, 81);

  • l'installazione condizionatori, in quanto è riservata alla competenza funzionale del giudice di pace ex art. 7, comma 3, n. 2, c.p.c., la causa avente ad oggetto le modalità di utilizzo del muro perimetrale dell'edificio condominiale relativamente all'installazione più conveniente - dal punto di vista estetico e dell'eventuale inquinamento acustico e ambientale -

"di apparecchiature per il condizionamento dell'aria" (Trib. Udine 16 luglio 2001, ALC, 2001, 831);

  • chiusura o apertura del portone dell'edificio condominiale, nel senso che la controversia relativa alla chiusura o apertura del portone dell'edificio condominiale, e quindi al modo e al tempo di esercizio del godimento del bene comune,

"rientra nella competenza esclusiva del giudice di pace ex art. 7 n. 2 c.p.c." (Trib. Brescia 11 gennaio 2001, ALC, 2001, 575);

  • sosta di un'autovettura negli spazi comuni condominiali, che configura una modalità di uso di detti beni, onde la controversia nella quale si discuta della legittimità o meno di tale forma di utilizzazione, perché contraria ad una espressa esclusione, posta dal regolamento condominiale o da una deliberazione assembleare - ovvero perché incompatibile con l'esercizio da parte degli altri condomini di loro concorrenti facoltà della stessa natura sul medesimo bene -, concerne non il diritto di comproprietà o il diritto di esercitarne in generale le relative facoltà,

"ma soltanto il limite qualitativo o quantitativo a seconda della contestazione sollevata della particolare facoltà di utilizzare in tal guisa il bene comune e rientra, pertanto, nella competenza per materia del Giudice di Pace ai sensi dell'art. 7 c.p.c." (Cass., sez. II, 17 marzo 1999, n. 2402, GCM, 1999, 583 – conforme: Trib. Firenze 19 maggio 1998, ALC, 1998, 727);

  • la rimozione di un'insegna apposta sulla facciata dell'edificio condominiale, in violazione del regolamento di condominio, in quanto deve essere compresa tra quelle aventi ad oggetto le modalità e l'uso dei servizi condominiali, ora di competenza del giudice di pace:

"è suscettibile di valutazione economica l'azione, basata sul divieto contenuto nel regolamento di condominio, diretta alla rimozione di un'insegna dalla facciata dell'edificio condominiale: siffatta azione va inquadrata negli obblighi di fare, che trovano sistemazione nell'ambito dell'art. 14 c.p.c., secondo il quale, se la somma non è stata indicata o il valore non dichiarato,la causa si presume di competenza del giudice adito, senza possibilità di poterne contestare il valore a mente del comma 2, atteso che la lite non concerne somme di danaro o beni mobili" (GdP Bari 12 febbraio 1996, ALC, 1996, 267).

Dalle cause ut supra descritte, ora attribuite entrambe alla competenza per materia del giudice di pace, a norma dell'articolo 7 del codice di procedura civile, come sostituito dall'articolo 17 della legge 21 novembre 1991, n. 374, vanno tenute distinte, però, le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e che, quindi,

"rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore" (Cass., sez. II, 5 gennaio 2000, n. 25, GCM, 2000, 15 - conforme – Trib. Reggio Calabria 26 aprile 2003, GM, 2004, 1143).

Sulla base di tal principio, non è stata riconosciuta la competenza "ratione materia" del Giudice di pace in casi concernenti:

  • l'illegittimità dell'uso del cortile comune, quale parcheggio di autovetture, se si contesta "in radice" il diritto ad un determinato uso della cosa comune,

"mentre non si controverte in merito alla modalità d'uso dei beni comuni" (Cass., sez. II, 19 aprile 2011, n. 8941, DeG, 2011 – conforme, in una controversia nella quale l'oggetto del contendere era rappresentato dalla sussistenza dei presupposti cui, alla stregua di norme convenzionali nel punto, era subordinata la titolarità dei poteri di utilizzo dello spazio, di proprietà comune, adibito a sosta delle autovetture: Pret. Napoli, 9 luglio 1998, ALC, 2001, 576 – conforme: Cass., sez. II, 21 aprile 2005, n. 8379, ALC, 2006, 1, 47 – conforme: Cass., sez. II, 22 maggio 2000, n. 6642, GCM, 2000, 1082);

  • l'opponibilità della clausola di un regolamento condominiale che, imponendo limitazioni al godimento degli appartamenti di proprietà esclusiva, vieti in essi l'esercizio di certe attività lavorative; in tal senso, la seguente pronuncia ricorda come le cause relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili, adibiti a civile abitazione, in materia di immissioni, che l'art. 7, comma 3 n. 3, c.p.c. affida alla competenza per materia del giudice di pace, siano quelle che in cui al giudice, un applicazione dell'art. 844 c.c., è chiesto di valutare il superando della normale tollerabilità; si è, invece, al di fuori di tale ambito, e la causa rientra nella competenza del tribunale, allorché si verta in tema di opponibilità della clausola di un regolamento condominiale che, imponendo limitazioni al godimento degli appartamenti di proprietà esclusiva, vieti in essi l'esercizio di certe attività lavorative, e si invochi, a sostegno dell'obbligazione di non fare,

"non la norma codicistica sulle immissioni, ma il rispetto della più rigorosa previsione regolamentare, costitutiva di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca" (Cass., sez. VI, 18 gennaio 2011, n. 1064, GCM, 2011, 1);

  • il procedimento monitorio avente per oggetto il telecomando o la chiave, non in in sé e per sé considerati, ma aventi funzione strumentale di consentire l'accesso al bene immobile; in tal senso, la pronuncia che segue spiega che il procedimento monitorio, quantunque avente per oggetto la consegna di una cosa mobile determinata, è in realtà volto a conseguire la tutela di una situazione di diritto (reale) o, quanto meno, di una situazione di fatto, costituita dal possesso e dal pacifico godimento del bene immobile (nella specie: accesso ad area condominiale), avendo sia il telecomando che la chiave funzione strumentale di consentire l'accesso, funzione che, oltre tutto, si configura come pressoché esclusiva, giacché entrambi gli strumenti (telecomando o chiave), in sé e per sé considerati, non presentano, né in astratto né nel caso concreto, altre utilità o funzioni strumentali intrinseche proprie e diverse da quella di permettere l'accesso e il concreto godimento; quale che sia la situazione, prosegue la pronuncia de qua, di diritto o di fatto, che si è intesa tutelare e, nel primo caso, quale che sia la qualificazione da attribuirsi in concreto al diritto, se cioè si tratti di diritto reale di uso o di servitù, ovvero ancora di diritto personale di godimento, resta ferma la natura immobiliare del bene in concreto domandato, configurandosi, sostanzialmente, in termini di difesa di un diritto reale o, quanto meno,

"del possesso e del pacifico godimento di un bene immobile che, come tale, esula dalla competenza per materia del giudice di pace ai sensi dell'art. 7 c.p.c., essendo viceversa competente il tribunale. Dalla declinatoria della competenza consegue la nullità del decreto opposto" (GdP Bari, sez. VI, 31 marzo 2010, n. 2903, Giurisprudenzabarese.it 2010);

  • la pretesa, illegittima allocazione di contenitori per il deposito dei rifiuti urbani, di pertinenza di altri condominii, nell"area di pertinenza privata e non in area pubblica, anche se, ai sensi dell"art. 33 comma 2 lett. e) del d.lg. 31 marzo 1998 n. 80, non è devoluta alla giurisdizione del g.a.; eessa è di competenza per materia e per valore del tribunale, in quanto non inquadrabile in alcuna delle fattispecie descritte ai n. 1-2-3 dell"art. 7, comma 2 c.p.c., né in quelle dell"art. 7, commi 1 e 2, c.p.c. perché trattasi di domanda assolutamente indeterminata avente ad oggetto un fàcere, rispetto o alla quale, peraltro,

"la dichiarazione di valore di euro 900,00 risulta del tutto priva di riferimento ad un qualche dato oggettivo di cui è del tutto privo l"atto di citazione, sicché la domanda deve ritenersi di valore indeterminabile" (GdP Bari 10 settembre 2008, n. 5929, Giurisprudenzabarese.it 2008);

  • il diritto al distacco dall"impianto idrico condominiale; in al senso, la pronuncia che segue ha chiarito che la controversia instaurata da un condomino affinché venga accertato il proprio diritto al distacco dall"impianto idrico condominiale e all"uso del muro perimetrale per l"installazione delle diramazioni e del contatore relativi alla fornitura idrica esclusiva non rientra nella competenza per materia del giudice di pace ai sensi dell"art. 7 comma 3 n. 2 c.p.c.

"ed è devoluta alla cognizione del tribunale in quanto causa dal valore indeterminabile" (GdP S.Anastasia 23 giugno 2006, www.dejure.it, 2006);

  • l'utilizzazione del pianerottolo comune, che si assume leso dall'apertura, verso l'esterno (in sostituzione di quella verso l'interno), di una porta di accesso all'appartamento di proprietà di un condomino; non rientra fra le cause relative alla misura e alle modalità di uso dei servizi condominiali, attribuite dall'art. 7, comma 3, n. 2, c.p.c. al giudice di pace, giacché essa ha ad oggetto la tutela, ex art. 1102 c.c.,

"del diritto al pari uso della cosa comune ed alla libertà del suo esercizio (il comodo e sicuro passaggio per il pianerottolo). Essa è, pertanto, devoluta alla cognizione del tribunale" (Cass., sez. II, 21 aprile 2005, n. 8376, GCM, 2005, 4);

  • l'eliminazione di un manufatto costruito sulla superficie condominiale, poiché si tratta della possibilità dell'esercizio di un diritto concessa al singolo partecipante al condominio e quindi deve essere proposta;

"dinanzi al tribunale, competente "ratione valoris", e non al giudice di pace" (Trib. Reggio Calabria 26 aprile 2003, GM, 2004, 1143);

  • il recintare una parte di terreno di proprietà controversa, ove si controverte dell'esistenza, anche parziale, del diritto di comproprietà del singolo condomino, ovvero si neghi in radice un diritto vantato dallo stesso sulla cosa comune; in applicazione di tale principio, la Suprema Corte, in una controversia insorta a seguito della domanda di un condomino che tendeva a negare il diritto di proprietà esclusiva dell'altro, il quale aveva recintato la parte di terreno controversa e costruito sopra di essa vari manufatti, ha accolto il regolamento di competenza richiesto dal Giudice di pace di Roma - davanti al quale era stata riassunta la causa, a seguito di sentenza del tribunale che aveva

"declinato la propria competenza - affermando la competenza del tribunale" (Cass., sez. II, 15 aprile 2002, n. 5449, GCM, 2002, 655);

  • la domanda rivolta all'emissione di un provvedimento idoneo a far cessare l'inerzia dell'amministratore; nel caso di specie, in ordine alla mancata manutenzione del giardino condominiale, proposta da parte di un condomino il quale non lamenti ragioni di danno:

"non rientra nella competenza del giudice di pace ex art. 7 n. 2 c.p.c., dovendo il condomino agire non in sede contenziosa bensì di volontaria giurisdizione, giusto il disposto dell'art. 1105 c.c." (GdP Bari 12 febbraio 1999, ALC, 1999, 311);

  • il cattivo funzionamento dell'impianto di riscaldamento, dovuto a complesse implicazioni di carattere tecnico,

"non attengono alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi condominiali, ed esulano pertanto dalla competenza del giudice di pace" (GdP Roma 3 settembre 1996, ALC, 1996, 780);

  • il diritto all'uso del riscaldamento condominiale ,in quanto

"esulano dalla predetta competenza le controversie sull'esistenza stessa del diritto dall'uso del bene o del servizio condominiale" (GdP Perugia 11 aprile 1996, ALC, 1996, 427);

  • la domanda diretta a far affermare l'inesistenza del potere di un'assemblea condominiale di deliberare in ordine alla recinzione di spazio a verde, alla destinazione di posti auto su parti condominiali,

"nonché all'assegnazione dei singoli posti auto a discrezione dell'amministratore" (GdP Roma 24 gennaio 1996, ALC, 1996, 106);

  • la turbativa del diritto di proprietà sulla rampa e sullo spazio di accesso e manovra ad un proprio garage: a tal proposito, è stato detto che la controversia nella quale l'attore, deducendo la turbativa del proprio diritto di proprietà sulla rampa e sullo spazio di accesso e manovra di un suo garage, chieda la cessazione del passaggio, esercitato nei predetti luoghi dal convenuto per accedere ad un locale di cui sia proprietario (domanda che introduce un'azione negatoria, ex art. 949 c.c., diretta a far dichiarare l'inesistenza del diritto di servitù di passaggio invocato dalla controparte), ed il convenuto spieghi domanda riconvenzionale rivolta all'accertamento di tale servitù, costituita per contratto od acquisita per usucapione, ovvero alla costituzione di una servitù di passaggio coattiva, appartiene alla competenza del tribunale,

"trattandosi di causa concernente diritti reali immobiliari, non già a quella del conciliatore, non essendo riferibile al semplice regolamento di uso di un'area condominiale" (Cass., sez. II, 22 novembre 1995, n. 12093, GCM, 1995, 11; cfr. anche Cass., sez. III, 1 agosto 2008, n. 20946, AGCSS, 2008, 11, 925; Cass., sez. II, 21 gennaio 2003, n. 861, GCM, 2003, 144; GdP Perugia 7 gennaio 1998, RGU, 1998, 457 e, antecedenti all'entrata in vigore della legge 21 novembre 1991, n. 374: Cass., sez. II, 30 ottobre 1998, n. 10892, GCM, 1998, 2222; Cass., sez. II, 22 maggio 1997, n. 4575, GCM, 1997, 819, GC, 1997, I, 2113; Cass., sez. II, 13 ottobre 1997, n. 9946, GCM, 1997, 1918, ALC, 1998, 221; Cass., sez. II, 30 dicembre 1997, n. 13109, GCM, 1997, 2452; Cass., sez. II, 17 marzo 1999, n. 2408, GCM, 1999, 584; Cass., sez. II, 3 luglio 1998, n. 6491, GCM, 1998, 1453; Cass., sez. II, 28 giugno 1995, n. 7295, GCM, 1995, 6; Cass., sez. II, 28 gennaio 1995, n. 1031, GCM, 1995, 211 – conforme – Cass., sez. I, 3 dicembre 1996, n. 10787, GCM, 1996, 1665; Cass., sez. II, 15 maggio 1992, n. 5800, GCM, 1992, 5; Cass., sez. II, 25 gennaio 1997, n. 772, GCM, 1997, 130, GC, 1997, I, 2113; Cass., sez. II, 28 giugno 1995, n. 7295, GCM, 1995, 6; Cass., sez. II, 15 ottobre 1994, n. 8431, GC, 1995, I, 2199, ALC, 1995, 855); Cass., sez. II, 15 ottobre 1994, n. 8431, GCM, 1994, 1227; Pret. Verona 18 gennaio 1994, Gius 1994, 12, 202; Cass., sez. II, 23 aprile 1991, n. 4441, GCM, 1991, 4, ALC, 1991, 751; Trib. Taranto 10 giugno 1991, ALC, 1991, 593l – conforme - Giudice conciliatore Lanciano 14 dicembre 1987, ALC, 1989, 188; Cass., sez. II, 19 maggio 1992, n. 5979, GCM, 1992, 5; Cass., Sez. U., 21 dicembre 1992, n. 13567, GCM, 1992, 12 – conforme – Cass., sez. III, 11 agosto 1988, n. 4932, GC, 1989, I, 2155, GCM, 1988, 8/9; Cass., sez. II, 6 aprile 1995, n. 4009, GCM, 1995, 776; Cass., sez. II, 28 settembre 1994, n. 7888, ALC, 1995, 72, GCM, 1994, 1158; Cass., sez. II, 30 luglio 1990, n. 7650, GCM, 1990, 7; Cass., sez. II, 20 luglio 1994, n. 6770, GCM, 1994, 981; Cass., sez. II, 11 gennaio 1994, n. 223, GCM, 1994, 22, ALC, 1994, 298, FI, 1994, I, 2827; Cass., sez. II, 23 ottobre 1993, n. 10519, GC, 1994, I, 974, ALC, 1994, 74, GCM, 1993, 1503; Cass., sez. II, 14 giugno 1996, n. 5467, GCM, 1996, 853, ALC, 1996, 700; Cass., sez. III, 23 giugno 1993, n. 6936, GCM, 1993, 1065; Cass., sez. II, 29 aprile 1993, n. 5069, GCM, 1993, 791; Cass., sez. II, 17 agosto 1990, n. 8329, ALC, 1990, 699, GCM, 1990, 8 – conforme – Trib. Milano 4 marzo 1991, ALC, 1991, 787; Cass., sez. II, 23 dicembre 1988, n. 7041, GCM, 1988, 12; Pret. Roma 10 luglio 1989, ALC, 1990, 138; Cass., sez. II, 9 giugno 1988, n. 3927, GCM, 1988, 6).



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