Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-01-07

I MURI PERIMETRALI DEL CONDOMINIO - Riccardo MAZZON

I muri perimetrali dell'edificio condominiale, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri, in quanto:

  • determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato;
  • lo proteggono dagli agenti atmosferici e termici;
  • delimitano la superficie coperta;
  • delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso.

Nell'ambito dei muri perimetrali (comuni) dell'edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile (si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Ciascuno dei condomini può servirsi dei muri perimetrali dell'edificio condominiale per quelle utilità accessorie che ineriscono al godimento della sua proprietà esclusiva: si pensi, ad esempio, l'utilità dal risalto pubblicitario dell'attività professionale o commerciale svolta, che si realizza normalmente mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili; ne consegue che - poiché la utilizzazione del muro perimetrale comune mediante tale apposizione non ne altera la naturale e precipua destinazione di sostegno dell'edificio condominiale - l'utilizzazione stessa, ove non impedisca l'esercizio concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare eguale uso del muro,

"costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune" (Cass., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229, GCM, 1986, 10 – conforme: Cass., sez. II, 2 marzo 2007, n. 4978, GCM, 2007, 3 - qualora si controverta sulla esistenza o meno, in ordine ad una serie di unità immobiliari integranti porzioni di un complesso edilizio, di un condominio unico, e, quindi, sulla riconducibilità di talune delle strutture della costruzione di cui si tratta (nella specie, dei muri perimetrali) alla nozione di parti comuni dell'edificio condominiale di cui all'art. 1117 c.c., con conseguente ripartizione delle spese tra i proprietari delle varie unità, è da ritenere la necessità della partecipazione di tutti costoro a ciascuna delle fasi del giudizio, in una situazione di litisconsorzio necessario: Cass., sez. II, 1 aprile 1999, n. 3119, GCM, 1999, 732).

Anche l'apertura di finestre lucifere, da parte del proprietario di un piano o porzione di piano, nel muro perimetrale comune dell'edificio condominiale, non comporta mutamento dell'essenza strutturale e funzionale del muro stesso e deve perciò ritenersi operata legittimamente, anche senza il consenso degli altri condomini,

"sempreché non sia vietata da convenzioni speciali o da norme del regolamento di condominio, non pregiudichi il decoro, l'estetica o la stabilità dell'edificio e non ostacoli l'esercizio del concorrente diritto degli altri condomini" (Cass., sez. II, 24 gennaio 1980, n. 597, GCM, 1980, 1).

Come nella generalità dei casi, anche la presunzione di comunione del muro perimetrale può essere vinta da un titolo contrario (nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso avverso la sentenza della corte di appello che aveva ritenuto non superata la presunzione di comunione del muro, sul quale poggiava la costruzione realizzata dal dante causa del ricorrente, non avendo quest'ultimo fornito la prova della proprietà esclusiva del muro perimetrale, su cui si innestavano i manufatti edificati, a nulla rilevando che parte del detto muro "si aprisse" su un terrazzo di proprietà esclusiva del ricorrente stesso), la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene,

"potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione" (Cass., sez. II, 21 dicembre 2007, n. 27145, GCM, 2007, 12).



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