Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-10-08

IL BENE CHE SERVE AL CONDOMINIO E LA PRESUNZIONE (ANOMALA) DI CONDOMINIALITA' - Riccardo MAZZON

In generale, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume (indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi e dall'entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 -) la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene; in tale caso, infatti, si ravvisa, tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, una congiunzione che è data dalla destinazione: si confronti, ad esempio, la seguente pronuncia (nella specie, ha osservato la Suprema Corte, il giudice del merito ha fondato correttamente il suo giudizio, partendo dall'esame del titolo, per stabilire, nel potenziale conflitto tra beni individuali e proprietà comune dell'edificio, l'inesistenza del titolo contrario idoneo a superare la presunzione di condominialità degli spazi controversi, assunta come punto di partenza del ragionamento motivazionale), laddove è precisato altresì come il superamento della presunzione di comunione sugli spazi liberi, non legati strutturalmente e funzionalmente alle singole porzioni di proprietà, debba essere dedotto e dimostrato dal condomino che ne vanti la proprietà esclusiva, potendo, a tale fine, essere utilizzato il titolo sia per affermare il diritto esclusivo del singolo condomino

"sia escludendo il primo, il diritto del condominio, laddove dal titolo si desumano elementi tali che consentano di affermare ovvero di escludere in maniera chiara e inequivocabile l'uno o l'altro" (Cass., sez. II, 14 marzo 2008, n. 6981, GDir, 2008, 18, 7).

Ed è proprio avendo a mente il disposto dell'articolo 1117 del codice civile che si parla, sovente, di "presunzione", affermando comunemente che la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune; da ciò consegue che chi voglia vincere tale presunzione ha l'onere di fornire la prova della proprietà esclusiva,

"non potendo essere determinanti, a questo proposito, né le risultanze dell'eventuale regolamento di condominio, né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusiva del singolo condomino" (Cass., sez. II, 23 agosto 2007, n. 17928, GCM, 2007, 7-8).

In realtà, è probabilmente più corretto affermare che l'articolo 1117 del codice civile, con riferimento ai beni in esso indicati (nonché a quegli altri che assolvano in vario modo alle medesime funzioni), atteso il carattere non tassativo dell'elencazione, non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell'ipotesi di presunzione) ma solo in forza di un titolo specifico (inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili): ecco perché è corretto ad esempio, di conseguenza, il criterio di giudizio adottato dal giudice del merito che, trascurando possibili elementi desumibili da meri comportamenti degli originari unici proprietari,

"concentri la indagine sulla esistenza o meno di un titolo che riservasse la proprietà del lastrico solare ai danti causa nell'atto costitutivo del condominio" (Cass., sez. II, 5 marzo 2008, n. 6005, GDir, 2008, 18, 74 – conforme, nel senso che il titolo deve essere chiaro ed inequivocabile e la presunzione di condominialità di beni e servizi comuni non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti: Cass., sez. II, 19 febbraio 2004, n. 3257, GCM, 2004, 2).

Premesso, inoltre, come nulla escluda che, sulle parti comuni ex art. 1117 c.c. di un edificio in condominio, ove la natura del caso lo consenta, al rapporto di proprietà condominiale - sulle parti definite tali da titolo o aventi attitudine oggettiva al servizio o al godimento collettivo -, si sostituisca in base ad un titolo "ad hoc", un rapporto di proprietà esclusiva ovvero pertinenziale,

"con una parte di immobile appartenente ad un singolo condomino" (Cass., sez. II, 29 marzo 1982, n. 1947, RGE, 1983, I,164),

naturalmente è senz'altro possibile, con l'atto costitutivo del condominio, sottrarre talune cose al regime della condominialità,

"e riservarle in tutto o in parte al dominio personale dei proprietari" (Trib. Roma, sez. V, 23 settembre 2010, n. 18845, www.dejure.it, 2011)

sicché risulta corretto affermare che, allo scopo di vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio, vale a dire al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale, per concorde volontà dei contraenti e se, quindi, da esso emerga o meno l'inequivoca volontà delle parti di riservare al costruttore-venditore la proprietà di quei beni che,

"per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune" (Trib. Roma, sez. V, 27 ottobre 2009, n. 21997, GDir, 2010, 2, 72).

Si veda, a tal proposito, anche la seguente pronuncia, ove è chiarito come, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie piano terreno a pilotis), risulti riservata ad un solo dei contraenti,

"deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni" (Cass., sez. II, 26 novembre 1997, n. 11844, GCM, 1997, 2271).

Peraltro, come chiarito al paragrafo 1. del presente capitolo, il c.d. "condominio di edifici", il più delle volte, sorge ("ipso iure et facto"), nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio, diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare, suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, sicché l'atto costitutivo del condominio viene (sovente) a coincidere proprio con il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare, dall'originario proprietario ad altro soggetto: nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha cassato la decisione di merito, che aveva tratto il convincimento della riserva di proprietà dei cortili, da parte degli originari proprietari dell'intero fabbricato, non già all'esito di una valutazione completa ed esauriente del contratto di vendita costitutivo del condominio, ma sulla base di una singola espressione in esso contenuta, riferita al "restante terreno" di cui i venditori si erano riservata la proprietà,

"senza chiarire se detto terreno si identificasse o meno con l'area cortilizia oggetto della controversia" (Cass., sez. II, 7 agosto 2002, n. 11877, RLC, 2003, 112 – conforme, nel senso che il titolo che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., consente di escludere la comunione delle parti dell'edificio indicate dalla stessa norma, non può essere che quello d'acquisto da parte del singolo condomino della propria unità immobiliare e che abbia anche costituito la prima vendita effettuata dall'originario unico proprietario dell'intero edificio: Cass., sez. II, 22 agosto 2002, n. 12340, RLC, 2003, 261).

E' con tale principio che dev'essere confrontata la giurisprudenza la quale evidenzia come l'opponibilità dell'eventuale titolo contrario (alla presunzione di comproprietà e di uso comune) richieda che la clausola sia riportata in tutti gli atti di acquisto dei singoli appartamenti,

"non essendo possibile opporre ad un contraente clausole inserite in altro contratto stipulato con precedente acquirente trattandosi di "res inter alios acta"" (Trib. Pescara 3 luglio 2003, PQM, 2004, 2/3, 74),

giurisprudenza altrimenti suscettibile d'esser scorrettamente interpretata.

Dal cennato principio discende, ad esempio, l'ovvia considerazione secondo cui, qualora in occasione della prima vendita la proprietà di un bene, potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni, sia attribuita al condominio, deve escludersi che un singolo condomino abbia potuto acquisirne, con atto successivo, la proprietà esclusiva dall'originario unico proprietario,

"seppure il bene, per la conformazione dei luoghi, sia di fatto goduto ed utilizzato più proficuamente e frequentemente da tale condomino piuttosto che dagli altri" (Cass., sez. II, 3 maggio 2002, n. 6359, GCM, 2002, 754);

trattasi, in ogni caso, di correttamente interpretare la volontà contrattuale delle parti, ai sensi degli articoli 1362 e ss. del codice civile:

"proprio perché la questione relativa alla superabilità o meno della presunzione di proprietà comune su un'area destinata a verde antistante la facciata di un edificio condominiale, implica l'interpretazione della volontà contrattuale - essa si colloca in relazione agli art. 1362 s. c.c. e non all'art. 1117 c.c." (Cass., sez. II, 14 novembre 2002, n. 16022, GCM, 2002, 1976).

In ogni caso, al fine di veder superata la valenza del dettato contento nell'articolo 1117 del codice civile, è necessaria la presenza di elementi di significato certo ed univoco [non risultando sufficiente, ad esempio, una pura e semplice omessa menzione, della parte interessata, come "parte comune",

"occorrendo, invece, che dal complesso dell'atto emergano elementi di significato univoco" (Cass., sez. II, 5 aprile 1984, n. 2206, GCM, 1984, 3-4)]

idonei a far ritenere che la parte in contestazione sia stata considerata, dalla comune volontà dei contraenti, oggetto della proprietà esclusiva di uno di essi: la presunzione legale di proprietà comune di alcune parti dell'edificio in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune del manufatto, sia nell'attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa, in effetti, il condominio dalla prova del suo diritto

"ed in particolare dalla cosiddetta "probatio" diabolica" (Cass., sez. II, 7 giugno 1988, n. 3862, ALC, 1989, 84).

Si veda, ad esempio, la seguente pronuncia, relativa a fattispecie ove il proprietario esclusivo di un edificio aveva, con testamento, istituito una persona erede universale e attribuito con legato ad altre persone singole unità immobiliari, senza stabilire alcunché circa le suddette parti dell'edificio - delle quali, l'erede universale sosteneva la proprietà esclusiva ed i legatari la proprietà comune -: nella specie, in ordine alla natura di quelle parti dell'edificio - i cortili, gli anditi, i portici - contemplati nell'elenco dell'art. 1117 c.c., la Suprema Corte rigettava le censure alla sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che il testamento non conteneva elementi di significato certo ed univoco, idonei a superare la presunzione legale di comunione, proprio precisando come, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determini una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso:

"ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, cioè che questo non dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri" (Cass., sez. II, 19 novembre 2002, n. 16292, GCM, 2002, 2008).

Da segnalare, inoltre, in argomento, come non siano utilizzabili, al fine qui indicato, i meri dati catastali (utili solo, eventualmente, nel fornire la prova richiesta, come concorrenti elementi indiziari di valutazione) né il mero frazionamento-accatastamento (atto unilaterale), seppur trascritto, eventualmente eseguito a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita,

"in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti" (Cass., sez. II, 7 maggio 2010, n. 11195, GCM, 2010, 5, 703 – conforme: Cass., sez. II, 15 giugno 2001, n. 8152, GCM, 2001, 1203).

Naturalmente, fattispecie diversa, assimilabile all'atto costitutivo, è quella del condominio sorto dal frazionamento di un fabbricato di proprietà esclusiva del proprietario che lo ha costruito; in tal guisa debbono esser interpretate le pronunce del seguente tenore:

"la riserva di proprietà di alcuni scantinati e di altre parti di un edificio a favore del costruttore, se contenuta nel primo atto di frazionamento è opponibile ai successivi acquirenti, anche se non è riportata nei loro atti di compravendita" (Cass., sez. II, 11 giugno 1986, n. 3867, FI, 1986, I, 2451 – conforme: Cass., sez. II, 8 ottobre 1990, n. 9858, GCM, 1990, 10).

Neppure la mera iscrizione tavolare, nell'ambito che ci occupa, ha effetto assolutamente vincolante, in relazione alla condominialità o meno di beni potenzialmente "comuni": infatti, è stato chiarito, le iscrizioni tavolari (art. 2 r.d. 28 marzo 1929 n. 499) non hanno effetti costitutivi, con riguardo di diritti cui si riferiscono, e, pertanto, anche al fine di stabilire se un locale in fabbricato condominiale sia pertinenza dell'intero edificio o della singola porzione, sono prive di valore vincolante

"e non ostano ad una diversa ricostruzione della situazione dominicale, alla stregua di successivi atti traslativi" (Cass., sez. III, 17 agosto 1990, n. 8376, ALC, 1990, 697).

Altresì insufficiente, ai fini predetti, è da ritenersi l'atto relativo alla proprietà del terreno, anteriore alla costruzione del fabbricato interessato o

"della porzione di fabbricato compresa nell'elencazione dell'articolo 1117 c.c." (Cass., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4825, GCM, 1983, 7);

lo stesso è a dirsi quanto all'esistenza di un disegno planimetrico, allegato ad un atto notarile di vendita, se non vi è anche, nel medesimo atto notarile, una riserva relativa alla proprietà esclusiva della parte naturalmente comune dell'edificio, a favore del venditore:

"non è sufficiente a vincere la presunzione legale di comproprietà fra i condomini delle parti comuni di un edificio l'esistenza di un disegno planimetrico allegato ad un atto notarile di vendita" (App. Milano 11 gennaio 1983, RGE, 1984, I, 498).



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