Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-05-08

IL C.D. CONDOMINIO PARZIALE: IL PROBLEMA DELLE SPESE CONDOMINIALI - Riccardo MAZZON

il c.d. condominio parziale

le spese necessarie per la conservazione delle parti comuni dell'edificio, il godimento delle stesse parti comuni dell'edificio, i servizi prestati nell'interesse comune, le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute, da tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione

peraltro, quando si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne

Ragionando in tal maniera, acquista, in effetti, piena autonomia quanto previsto dal terzo comma dell'articolo 1123 del codice civile (cfr. paragrafo 8.26., capitolo ottavo, del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), disposizione che verrebbe così a regolare compiutamente il fenomeno del c.d. condominio parziale, senza alcuna sovrapposizione con la regola indicata al comma secondo del medesimo articolo (cfr. sempre paragrafo 8.26 del volume citato), nel senso che, qualora cose, impianti o servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, le spese relative, tanto di uso quanto di conservazione, dovranno gravare soltanto in capo ai condomini direttamente interessati: così, ad esempio, è stato deciso che i proprietari delle unità immobiliari (nella specie, mansarde) che, per ragioni di conformazione dell'edificio, non siano servite dall'impianto di riscaldamento centralizzato, non possono legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo, perché questo non è legato alle dette unità immobiliari da una relazione di accessorietà (che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio), e cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio delle medesime:

"il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i compartecipi viene meno, difatti, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio" (Cass., sez. II, 7 giugno 2000, n. 7730, GCM, 2000, 1244; DeG, 2000, 23, 28; GC, 2000, I, 2907; RGE, 2001, I, 36; RN 2001, 1171 – conforme, ricavandosi dall'art. 1123 comma 3 c.c, che le cose, gli impianti ed i servizi non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti: Trib. Milano 4 maggio 2000, GMil, 2000, 430).

Testata giurisprudenza, a tal proposito, osserva che, nel condominio degli edifici, la comproprietà delle parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c. e, più in generale, che servono per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà immobiliari, alla quale si lega l'obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (e che il comma 1 dell'art. 1123 c.c. pone a carico dei condomini in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell'uso), ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale dell'immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell'altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione; è per questo motivo che ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del comma 3 dell'art. 1123 c.c., a norma del quale "quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità": nel caso specifico trattato dalla pronuncia che segue, ad esempio, è stato negato che i proprietari dei box contenuti in un immobile che, benché posto all'interno del perimetro condominiale delimitato da un muro di cinta,

"era separato dall'edificio con le unità abitative, dovessero concorrere alle spese di manutenzione della facciata di questo edificio" (Cass., sez. II, 2 febbraio 1995, n. 1255, GCM, 1995, 273; ALC, 1995, 623).

E' necessario, peraltro, segnalare come spesso, in giurisprudenza, risulti accolta una tesi più aderente al testo normativo, che ritiene come, quanto all'applicazione del secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile (cfr. paragrafo 8.1., capitolo ottavo, del volume citato), debba aversi riguardo non al godimento effettivo, bensì al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune.

In particolare, si afferma, in tal senso, che l'art. 1123 comma 2 c.c., nello stabilire, in deroga al comma 1, la ripartizione fra i condomini delle spese inerenti la conservazione del godimento della cosa comune non in base al valore della proprietà di ciascuno ma all'uso che ciascun condomino può fare della cosa stessa, riguarda il caso in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni; è per tal motivo, dunque, che nell'applicazione di detta norma deve aversi riguardo non al godimento effettivo, bensì al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune, atteso che quella del condomino è un'obbligazione "propter rem", che trova fondamento nel diritto di comproprietà sulla cosa comune,

"sicché il fatto che egli, potendo godere della cosa comune, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall'obbligo di pagamento delle spese suddette" (Cass., sez. II, 6 dicembre 1991, n. 13160, RGE, 1992, I, 580).

Peraltro, è stato osservato anche che l'art. 1123, I cpv., c.c., che nell'ipotesi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa dispone che le relative spese sono ripartite in proporzione dell'uso da ciascuno fattone, non può subire deroga per la circostanza che l'unità immobiliare sia compresa nella tabella millesimale generale dell'edificio condominiale, in quanto tali tabelle, formate in base al solo valore delle singole unità immobiliari, servono solo per il riparto delle spese generali e di quelle che riguardano le parti dell'edificio comuni a tutti i condomini, ma non sono utilizzabili per il riparto delle spese che sono comuni a tutti i condomini in ragione del diverso uso delle cose condominiali: nella specie, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia della Corte di merito, che aveva ritenuto

"non dovute dalla parte attrice, la cui proprietà, era pur inclusa nelle tabelle millesimali, le spese per la manutenzione delle fognature, in quanto il suo locale al piano interrato era sfornito di impianti igienici" (Cass., sez. II, 18 novembre 1987, n. 8484, GCM, 1987, 11).

Per un diverso esempio concreto, si confronti anche la seguente pronuncia, laddove è precisato come l'indagine, diretta a stabilire se il singolo partecipante al condominio (nella specie, proprietario di un'autorimessa), che non usufruisce del servizio di riscaldamento, sia ugualmente proprietario di detto impianto e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 c.c., sia tenuto a concorrere alle spese inerenti alla sua conservazione o al rifacimento, va condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 c.c. per l'individuazione delle parti comuni dell'edificio, cosicché, limitandosi la proprietà comune dell'impianto di riscaldamento al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini,

"qualora manchi detta diramazione, poiché non esiste la possibilità che i locali medesimi fruiscano del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato al loro servizio" (Cass., sez. II, 8 maggio 1996, n. 4270, GC, 1996, I, 2583).

Anche il criterio secondo cui le spese relative alle parti comuni dell'edificio sono ripartire, qualora si trattati di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne [cfr. sempre paragrafo 8.1. del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013; si veda anche la seguente pronuncia, ove la Corte Suprema ha confermato la decisione del merito, che aveva escluso che i proprietari di negozi fossero tenuti a concorrere nelle spese relative ai servizi condominiali di

"giardinaggio, piscine e portineria cui non avevano accesso" (Cass., sez. II, 29 aprile 1992, n. 5179, GCM, 1992, 4)],

criterio derogatorio della regola generale, prevista al primo comma dell'articolo 1123 del codice civile [cfr. sempre il paragrafo 8.1. citato: in effetti, il comma 2 dell'art. 1123 c.c., a norma del quale le spese di conservazione e godimento delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, essendo inspirata ad una esigenza di disciplina che meglio si adatta alle specifiche caratteristiche del condominio negli edifici, ove le parti comuni hanno una precisa funzione strumentale rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio consentendone l'esistenza e l'uso, costituisce una disposizione speciale rispetto al principio generale dell'art. 1100 c.c., in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione del valore delle quote di ciascuno di essi, che si presume eguale quando non risulti diversamente; nella fattispecie decisa dalla pronuncia che segue, ad esempio, la Corte di cassazione ha cassato la sentenza del giudice di merito che aveva posto le spese di rifacimento del tetto e della facciata di un edificio dotato di un cortile condominiale, nel quale sorgeva una costruzione separata, anche a carico dei proprietari di questa costruzione ed in proporzione del valore delle loro proprietà

"esclusivamente valorizzando la circostanza che per accedere alla costruzione separata era necessario servirsi dell'androne dell'edificio e del cortile comune" (Cass., sez. II, 13 luglio 1996, n. 6359, GCM, 1996, 986)],

può essere, a sua volta, soggetto a deroga convenzionale, con cui si preveda la ripartizione di dette spese in misura proporzionale ai millesimi di proprietà; naturalmente, in mancanza di una tale convenzione, ove vi sia contrasto tra i condomini circa la relativa ripartizione, deve escludersi che l'assemblea possa discrezionalmente disporla con deliberazione insindacabile e vincolante anche per i dissenzienti,

"essendo la legittimità della deliberazione subordinata all'osservanza del criterio che tenga conto dell'utilità che ciascuno dei condomini possa trarre dalla cosa comune" (Cass., sez. II, 8 settembre 1986, n. 5458, GCM, 1986, 8 – 9).

Tale deroga convenzionale può essere anche contenuta nel regolamento condominiale, peraltro solo ed esclusivamente qualora esso sia del tipo "contrattuale" (cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013):così, qualora un regolamento di condominio - avente natura contrattuale per essere stato richiamato espressamente, quale parte integrante, negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio – stabilisca ad esempio, che i condomini sono tenuti a sostenere le spese necessarie per la manutenzione e l'esercizio dell'impianto di riscaldamento anche nelle diramazioni interne dei singoli appartamenti, prevedendo espressamente anche che tali diramazioni sono di proprietà comune, non trova applicazione ai sensi dell'art. 1138 ultimo comma c.c. la regola sancita dal comma 2 dell'art. 1123 stesso codice, a norma del quale le cennate spese vanno commisurate al coefficiente di utilità derivante a ciascuna unità immobiliare dal servizio di riscaldamento, con la conseguenza che le spese di manutenzione straordinaria e quelle conseguenziali di restaurazione dell'immobile

"non possono far carico per l'intero al condomino proprietario dell'appartamento nell'ambito del quale è stato necessario intervenire, bensì per esse si configura l'obbligo di ripartizione fra tutti i condomini, secondo la regola generale dettata dal comma 1 dell'art. 1123 c.c. per le spese di manutenzione delle cose comuni" (Cass., sez. II, 18 luglio 1980, n. 4717, GCM, 1980, 7 – conforme: Cass., sez. II, 20 settembre 1991, n. 9833, ALC, 1992, 302).



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