Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-04-08

IL CONCETTO DI RIPARAZIONI STRAORDINARIE NEL CONDOMINIO - Riccardo MAZZON

Il significato di "riparazioni straordinarie" coinvolge non solo le modalità d'esecuzione dei lavori e l'oggetto dell'appalto [prezzo e lavori: la delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 4 c.c., ha come elemento essenziale la scelta dell'impresa - cui commettere la esecuzione dei lavori - e deve altresì determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta,

"ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori stessi" (Trib. Salerno, sez. I, 4 gennaio 2010, www.dejure.it, 2009 - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013)],

ma anche la scelta dell'impresa cui affidare i lavori medesimi, anche in caso di sua sostituzione, nonché l'individuazione della direzione-lavori.

Si confrontino, in argomento, le seguenti pronunce laddove, in particolare, precisano:

che, in materia di delibere condominiali, la maggioranza per il conferimento della direzione dei lavori di straordinaria manutenzione, proprio perché incidente sulla puntuale esecuzione del contratto di appalto, deve essere adottata con la maggioranza di cui all"art. 1136, 4 comma c.c., in quanto

"la nomina del direttore dei lavori è strettamente collegata alla decisione di far eseguire gli interventi manutentivi straordinari" (Trib. Civitavecchia 11 aprile 2007, www.dejure.it, 2007);

- che la delibera assembleare relativa alla scelta dell'impresa, cui commissionare l'esecuzione dei lavori di riparazioni straordinarie di edificio in condominio, pur avendo rimarchevoli conseguenze nei riguardi del condominio, ricollegabili alla puntuale esecuzione o meno del contratto d'appalto, può essere vagliata dal tribunale ai sensi dell'art. 1137 c.c.

"solo con riguardo al rispetto della maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 4 c.c." (Trib. Salerno, sez. I, 27 ottobre 2009, www.dejure.it, 2010);

- che la delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 comma 4 c.c., che non deleghi fiduciariamente a terzi la scelta dell'impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, ha come elemento essenziale ed inscindibile tale scelta, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla puntuale esecuzione o meno del contratto d'appalto, sicché, una volta designato l'appaltatore, ai sensi della norma citata, contestualmente all'approvazione dei lavori, la sostituzione del medesimo

"non può essere deliberata che con la stessa suindicata maggioranza" (Cass., sez. II, 26 gennaio 1982, n. 517, GCM, 1982, 1);

- che la valutazione della scelta delle modalità di esecuzione di lavori urgenti di straordinaria manutenzione all'interno del condominio non rientra nei poteri di controllo dell'Autorità Giudiziaria; ed esempio, la scelta dell'installazione di ponteggi fissi (anziché mobili) è rimessa alla discrezionalità dell'assemblea condominiale,

"potendosi ravvisare "eccesso di potere" solo quando la causa della deliberazione sia deviata falsamente dal suo modo d'essere" (Trib. Roma 18 maggio 2005, ALC, 2005, 456).

Si consideri, peraltro, come legislazioni speciali provvedono, solitamente, ad abbassare i quorum richiesti per la ricostruzione o la riparazione di edifici condominiali danneggiati da calamità naturali.

Tali precetti debbono, però esser utilizzati con raziocinio; ad esempio, anche con riguardo alle zone della Basilicata e della Campania, colpite dal terremoto del novembre 1980, è stato precisato come le deliberazioni delle assemblee condominiali, concernenti riparazioni straordinarie di notevole entità, debbano essere approvate con la maggioranza prevista dal comma 2 e 4 dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli interventi che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio), atteso che l'eccezionale criterio adottato dall'ordinanza 6 gennaio 1981 n. 80 del commissario governativo (maggioranza semplice degli intervenuti all'assemblea a prescindere dal valore delle quote) trova applicazione

"soltanto per le deliberazioni relative a limitati interventi di riparazione per riportare in condizioni di abitabilità le unità immobiliari lievemente danneggiate dal sisma, al fine di richiedere il contributo statale" (Cass., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6671, GC, 1989, I, 908,1873 – cfr. Cass., sez. II, 2 dicembre 1997, n. 12204, GCM, 1997, 2313, anche secondo cui l'art. 12 l. 14 maggio 1981 n. 219 il quale stabilisce che le deliberazioni condominiali relative alla ricostruzione o alle riparazioni dell'edificio dopo il sisma del 1980 sono valide se approvate con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., non è applicabile allorquando dette delibere abbiano ad oggetto la ricostruzione dell'edificio in modo difforme da quello preesistente, con incidenza sulle singole proprietà immobiliari, dovendo in tali casi applicarsi interamente la disciplina codicistica).



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