Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-02-20

IL CONDOMINIO E LA RESPONSABILITA' PER DANNI: OBBLIGO DI RIMUOVERE LE CAUSE - Riccardo MAZZON

L'articolo 2051 del codice civile trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici dove l'ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013.

Infatti, la norma di cui all'art. 2051, c.c., prevede una responsabilità presunta in capo al custode, per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito; il fondamento della responsabilità prevista dall'art. 2051, c.c., dev'essere, dunque, individuato nel dovere di custodia che grava sul soggetto che, a qualsiasi titolo, abbia un effettivo - e non occasionale - potere fisico sulla cosa, in relazione all'obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi

Così, ad esempio, ai sensi dell'art. 1117, c.c., le tubazioni sono di proprietà comune, fino al punto di diramazione, esse assolvendo ad una funzione comune fino all'ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove la conduttura è predisposta al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale; pertanto, trattandosi di beni di proprietà comune, il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051, c.c., in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difettosità od omessa manutenzione o ristrutturazione delle condutture, gravando sullo stesso, in qualità di custode, l'obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi.

Ai fini del riconoscimento della responsabilità del custode, infatti, non è necessario che la res sia intrinsecamente pericolosa, ma è sufficiente, perché possa essere riscontrato il rapporto di causalità fra la cosa ed il danno,

"che la medesima res abbia una concreta potenzialità dannosa per sua connaturale forza dinamica o statica, ovvero, per effetto di concause umane o naturali" (Trib. Bari, sez. III, 14 gennaio 2010, n. 104, Giurisprudenzabarese.it, 2010).

Dalla comproprietà delle cose, dei servizi e degli impianti comuni nascono, dunque, per i condomini delle obbligazioni propter rem con la conseguenza che, in particolare, la responsabilità per i danni derivanti dalle unità immobiliari in proprietà esclusiva dalle cose comuni grava su tutti i condomini,

"essendo questi tenuti alla manutenzione delle cose comuni, con l'obbligo di adottare tutte le cautele idonee a scongiurare i pregiudizi, e quindi, responsabili ove tali pregiudizi si verifichino" (Cass., sez. II, 15 marzo 1994, n. 2454, GCM, 1994, 313).

Il condominio, oltrecché obbligato a risarcire il danno, qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, è anche obbligato a rimuovere le cause del danno stesso: e ciò anche quando trattasi di vizi costruttivi dell'edificio, in relazione all'obbligo del condominio, nella sua qualità di custode e in virtù del precetto generale del "neminem laedere", di rimuovere le caratteristiche dannose delle cose comuni, ancorché da altri create; d'altra parte,

"il singolo condomino, allorché agisce per il risarcimento dei danni derivanti alla sua proprietà individuale per la difettosità delle parti comuni dell'edificio, si presenta in posizione di terzo nei confronti del condominio" (Trib. Roma 13 novembre 1991, ALC, 1992, 132).



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