Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-06-25

IL DECORO ARCHITETTONICO DEL FABBRICATO IN CONDOMINIO - RM

Il "decoro architettonico" del fabbricato, cui fa riferimento l'ultimo comma dell'articolo 1120 del codice civile, consiste nella caratterizzazione estetica del fabbricato medesimo, caratterizzazione che nasce dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali costituenti la nota dominante dell'edificio (così imprimendo, allo stesso, una sua, propria, armoniosa fisionomia), senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico; nella pronuncia che segue, ad esempio, è stato ritenuto che, in conseguenza della costruzione realizzata dal convenuto, in aderenza alla facciata del fabbricato, ne era stato completamente alterato lo stile architettonico, che era caratterizzato dall'esistenza

"a piano terra di un porticato con grossi archi, risultato inglobato dal manufatto "de quo"" (Cass., sez. II, 14 dicembre 2005, n. 27551, GCM, 2005, 12; DeG, 2006, 12, 40 – conforme, in un caso di veranda in ferro e vetro: Cass., sez. II, 13 aprile 1981, n. 2189, GCM, 1981, cfr., amplius, il volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

In tema di condominio degli edifici, in effetti, la tutela del decoro architettonico [di cui all'art. 1120, ultimo comma, c.c.: il decoro architettonico dell'edificio condominiale è tutelato, infatti, solo in relazione a vere e proprie innovazioni della cosa comune (anche di carattere contingente ma tali da modificarne la destinazione), non già anche in relazione alle

"modalità di utilizzazione dell'immobile di proprietà esclusiva" (App. Milano 25 settembre 1992 Napoli, ALC, 1993, 542)]

è stata disciplinata in considerazione della apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, od anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono; ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse - originariamente ed in qual misura - un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni; per altro verso, deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile d'un apprezzabile valutazione economica,

"mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito" (Cass., sez. II, 27 ottobre 2003, n. 16098, GCM, 203, 10; RGE, 2004, I, 1293, conforme Cass., sez. II, 3 settembre 1998, n. 8731, GCM, 1998, 1842; conforme Cass., sez. II, 7 marzo 1988, n. 2313, GCM, 1988, 3).

Il decoro architettonico, in particolare, dev'essere identificato [con valutazione riservata al giudice di merito, per cui la sentenza che affermi o meno l'esistenza di detta alterazione è censurabile in sede di legittimità

"solo per vizio di motivazione sul punto" (Cass., sez. II, 25 gennaio 2010, n. 1286, Gdir, 210, 7, 61 – conforme con specificazione che l'apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato: Cass., sez. II, 23 ottobre   1993, n. 10513, ALC, 1994, 325; conforme Cass., sez. II, 7 dicembre 1994, n. 10507, GCM, 1994, 12; conforme - Cass., sez. II, 11 gennaio 1979, n. 205, GCM, 1979, 100; conforme, in caso di collocazione nel muro comune di tubi di scarico dell'acqua: Cass., sez. II, 19 gennaio 1980, n. 454, GCM, 1980, 1)]

avuto sì riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità, ma anche considerando singole parti dell'edificio medesimo (nel senso che l'alterazione del decoro architettonico può derivare anche dalla modifica dell'originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio, che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma), purché l'immutazione di esse appaia suscettibile di riflettersi sull'intero stabile: ad esempio, la Suprema Corte ha cassato una decisione del giudice del merito che aveva, invece, escluso la possibilità di considerare l'atrio dell'edificio come un elemento dotato, in sé, di

"autonomo valore estetico e qualificante del pregio architettonico dell'edificio" (Cass., sez. II, 24 marzo 2004, n. 5899, GCM, 2004, 3; conforme: Trib. Roma sez. XII, 18 maggio 2002, www.dejure.it, 2005; conforme Trib. Roma sez. XII, 21 marzo 2002, www.dejure.it, 2005 – conforme, in un caso in cui è stato escluso che l'installazione di una controporta, a filo del muro di separazione fra l'appartamento del condomino e il ballatoio, avesse un incidenza apprezzabile sull'armonia complessiva del pianerottolo, cioè sul complesso delle sue linee e delle sue forme: Cass., sez. II, 19 gennaio 2005, n. 1076, GCM, 2005, 1).

Naturalmente, nessuna rilevanza può essere attribuita alla circostanza che le innovazioni non risultino percepibili da alcuni punti d'osservazione del condominio, né

"alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate" (Cass., sez. II, 16 gennaio 2007, n. 851, GCM, 2007, 1).

Non pare, invece, corretto considerare, quale elemento condizionante il giudizio de quo, l'impatto che l'innovazione proponga con l'ambiente circostante, nel quale il fabbricato è naturalmente collocato: nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha cassato la decisione della Corte d'Appello, che non aveva chiarito se la rispondenza a decoro architettonico della trasformazione di un terrazzamento a gradoni, destinato a giardino, in un lastrico pavimentato, fosse stata valutata con riferimento all'edificio in sé o piuttosto, con erronea motivazione,

"al panorama marino circostante" (Cass., sez. II, 25 gennaio 2010, n. 1286, GCM, 210, 1, 93; GC 210, 4, 846).

In argomento, è stato anche chiarito che i vincoli relativi alla tutela delle bellezze naturali ed artistiche, che gravano sul proprietario di un immobile in edificio condominiale incidono, in ordine alle opere che comportino modifica della situazione preesistente, solo nei rapporti tra l'esecutore delle stesse e la pubblica autorità investita della tutela ma non possono interferire negativamente

"sulle posizioni soggettive attribuite agli altri condomini dall'art. 1120 c.c. per la preservazione del decoro architettonico"  (App. Napoli 30 luglio 1993, ALC, 1994, 817).

Né risulta necessario, ai fini della tutela in oggetto, che l'immobile rivesta particolare pregio artistico: ad esempio, la Suprema Corte, nella pronuncia che segue, ha confermato l'impugnata sentenza, che aveva ritenuto dimostrata la violazione del decoro architettonico, in un caso in cui la trasformazione in veranda dell'unico balcone esistente al piano ammezzato aveva spezzato il ritmo proprio della facciata ottocentesca del fabbricato, che nei vari piani possedeva un preciso disegno di ripetizione dei balconi e di alternanza di pieni e vuoti, non potendosi trascurare, a tal fine, anche la rilevanza delle caratteristiche costruttive della veranda e il suo colore bianco brillante,

"contrastante con le superfici più opache dei circostanti edifici" (Cass., sez. II, 19 giugno 2009, n. 14455, GCM 2009, 6, 951; GDir, 2009, 40, 67; conforme Cass., sez. II, 8 giugno 1995, n. 6496, GCM, 1995, 6; conforme Cass., sez. II, 29 luglio 1995, n. 8381, GCM, 1995, 1454; conforme App. Napoli 6 giugno 1996, ALC, 1996, 925; conforme Cass., sez. II, 7 dicembre 1994, n. 10507, GCM, 1994, 1578; conforme Cass., sez. II, 5 febbraio 1980, n. 832, GCM, 1980, 2).

Non pare, a tal proposito, del tutto corretto affermare che la valutazione delle innovazioni, al fine della salvaguardia del decoro architettonico, è meno rigorosa per un edificio di architettura moderna,

"rispetto a quella necessaria per un immobile antico o d'epoca" (Trib. Milano 8 maggio 1989, ALC, 1989, 52).

Ancora, è da valutare se la circostanza che il decoro architettonico sia già stato precedentemente compromesso, da opere delle quali nessuno abbia preteso l'abbattimento, possa incidere sulla valutazione cui è chiamato il magistrato, in occasione di giudizio relativo all'eventuale incidenza lesiva, conseguente a denunciata innovazione: a tal proposito, la seguente pronuncia ritiene che nel condominio degli edifici, la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini - che costituisca l'unico contestato profilo di illegittimità dell'opera stessa - non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico, dovuto a precedenti interventi sull'immobile e, su tali basi, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito che aveva respinto la domanda di rimozione di un ballatoio, realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell'edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi,

"alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore" (Cass., sez. II, 17 ottobre 2007, n. 21835, GCM, 2007, 10; conforme, nel senso che devono essere tenute presenti le condizioni in cui l'edificio si trovava prima della esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori ovvero che sia di mediocre livello architettonico: Cass., sez. II, 29 luglio 1989, n. 3549, GCM, 1989, 7; RGE, 1989, I,850 – recentemente conforme: Cass., sez. II, 26 febbraio 2009, n. 4679, GCM, 2009, 2, 324; conforme, in un caso di accertata compromissione della simmetria con l'instaurarsi nel prospetto esterno di una serie disordinata di manufatti ed infissi di natura e vizi diversi, quali persiane napoletane, ringhiere diversamente disegnate, verande, ecc.; il Tribunale ha riformato la decisione del primo giudice, ritenendo legittime e non lesive del decoro del fabbricato già pregiudicato ed alterato le aperture a balcone del tipo "alla romana", in luogo delle precedenti aperture - finestre, operate da un condomino: Trib. Napoli 15 settembre 1990, GM, 1992, 868).

Contra, però, la Corte d'appello di Catania, secondo la quale nel giudizio di valutazione del pregiudizio arrecato da una innovazione a un fabbricato non rileva né il pregio del fabbricato né tantomeno la preesistenza di altri manufatti che parimenti ne pregiudichino l'estetica: nella fattispecie, la Corte ha confermato la sentenza di primo grado, con la quale un condomino era stato condannato alla rimozione della veranda realizzata in assenza del preventivo consenso dell'assemblea, nonostante la vetustà dell'edificio e pur se, all'esterno dell'immobile condominiale,

"erano stati realizzati in precedenza altri manufatti dello stesso tipo" (App. Catania sez. II, 29 maggio 2008, n. 730, Gdir, 2008, 39, 78).

Peraltro (e trattasi di questione invero differente), l'alterazione del "decoro architettonico" non risulta affatto consentita sol perché il risultato dell'innovazione presenti aspetti di particolare gradevolezza (concetto, quest'ultimo, oltretutto particolarmente opinabile): conseguentemente, il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso.

Pertanto, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell'originaria fisionomia, ma alterano quest'ultima sensibilmente, non ha dunque alcuna rilevanza l'accertamento del risultato estetico della modifica: in effetti, il decoro architettonico - allorché possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia - è un bene comune il cui mantenimento è tutelato

"a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare" (Cass., sez. II, 30 agosto 2004, n. 17398, GCM, 2004, 7-8).



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