Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-04-21

IL NUOVO CONDOMINIO: PROPORZIONALITA' DELLE SPESE E VALORE DELLA PROPRIETA' - Riccardo MAZZON

in sede di riforma, il legislatore ha lasciato inalterato i criteri di ripartizione dei costi di gestione previsti dal codice civile, omettendo qualsiasi sostanziale intervento riformatore, o anche solo di correzione/integrazione

di tutti gli articoli interessati, solo l'art. 1124 del codice civile viene fatto oggetto dell'intervento di riforma, in pratica confermativo delle conclusioni di pacifica giurisprudenza

resta il problema dell'individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

Le spese necessarie - cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013 - per:

  • la conservazione delle parti comuni dell'edificio [ad esempio, in tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 n. 1 c.c.) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 n. 3 c.c.) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., e non rientrano, per contro,

"fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123, comma 2 e 3 c.c.)" (Cass., sez. II, 27 novembre 1990, n. 11423, GCM, 1990, 11)];

  • il godimento delle parti comuni dell'edificio [il canone di cui all'art. 1123 comma 1 c.c. ha valore qualora i beni comuni in considerazione siano strutturalmente, e quindi per destinazione materiale ed "oggettiva", predisposti in modo da servire le singole unità abitative in modo uniforme; qualora invece si riscontri una differente destinazione funzionale,

"tale da determinare un'utilità, per singole unità abitative, differente, soccorre il criterio di cui all'art. 1123 comma 2 c.c." (Trib. Monza 25 ottobre 2001, GM, 2001; GM, 2002, 992);

  • i servizi prestati nell'interesse comune [così, ad esempio, anche nell'ipotesi in cui il regolamento di un condominio edilizio preveda la gratuità dell'incarico dell'amministratore da scegliersi a turno tra i condomini, ove l'amministratore stesso sia stato nominato dall'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1129 c.c., gli oneri relativi alla sua retribuzione sono a carico di tutti i partecipanti al condominio,

"tenuti per legge a contribuire alle spese necessarie per il godimento della cosa comune e per i servizi relativi" (Cass., sez. II, 12 febbraio 1988, n. 1513, GCM, 1988, 2);

  • le innovazioni deliberate dalla maggioranza;

sono sostenute, da tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione: peraltro, alla stregua della stessa lettera dell'art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell'assemblea,

"quando approvata da tutti i condomini" (Cass., sez. II, 17 gennaio 2003, n. 641, GCM, 2003, 127; DeG, 2003, 6, 100; conforme, Trib. Milano 26 marzo 2003, GMil, 2003, 331, conforme, in quanto la materia della ripartizione delle spese condominiali non è disciplinata da norme inderogabili, perché riguarda esclusivamente l'interesse patrimoniale disponibile dei singoli partecipanti, anche in considerazione del disposto dell'art. 1123, comma 1, c.c., che fa salva la diversa convenzione (con previsione di regolamentazione pattizia derogatoria riferibile ed estensibile anche all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.), nonché dell'art. 1138, ultimo comma, c.c., che non menziona come inderogabili le norme dell'art. 1123 c.c.: Trib. Milano 21 febbraio 2003, GMil, 2003, 284).

Peraltro, quando si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne: un tanto esclude, ad esempio, che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi, come ne caso di spese relative all'installazione di porte tagliafuoco dell'atrio comune, nel quale si aprano le porte di alcune autorimesse,

"in proprietà esclusiva di singoli condomini, secondo le prescrizioni della l. 7 dicembre 1984 n. 818 e del d.m. 16 febbraio 1982" (Cass., sez. II, 22 giugno 1995, n. 7077, GCM, 1995, 6; ALC 1995, 807).

Ancora, è necessario tener conto, nell'abito che ci occupa, che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico soltanto del gruppo di condomini che ne trae utilità: i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono dunque meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza, e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi dall'art. 1123, comma 3, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.

Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto condominio parziale derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese; in particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui

"la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto" (Trib. Piacenza 22 maggio 2001, ALC, 2002, 186).



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