Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2016-05-17

Il rapporto di mandato tra amministratore e condominio: nulla di nuovo? - Riccardo Mazzon

Quanto al rapporto di mandato esistente tra amministratore e condominio, con conseguenti obbligo di restituzione, fiducia, obbligo di consentire l'esame della documentazione, onerosità, limiti ed autonomia, poteri del nuovo amministratore, intermediazione relativa ad appartamento condominiale, superamento dei limiti posti al potere rappresentativo, la novella n. 220 dell'11 dicembre 2012 ha normativamente confermato l'assunto ricavato dalla giurisprudenza, specificatamente sancendo che, per quanto non disciplinato dall'articolo 1129 del codice civile, si applicano le disposizioni di cui "alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV", ossia le disposizioni generali del contratto di mandato.

Il rapporto che legava l'amministratore al condominio, orientato alla gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o compressione dell'autonomia individuale, era considerato un rapporto assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato; ecco perché, ad esempio, a norma dell'art. 1713 c.c., alla scadenza l'amministratore era tenuto a restituire ciò che aveva ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, vale a dire

"tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono" (Cass., sez. II, 16 agosto 2000, n. 10815, GCM, 2000, 1796; RGE, 2001, I, 145).

In altri termini, l'amministratore di condominio - nel quale non è ravvisabile un ente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o compressione dell'autonomia individuale - configurava un ufficio di diritto privato, oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi suindicati e realizzante una cooperazione, in regime di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati.

L'assimilazione, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto "sociale" della gestione, al mandato con rappresentanza, comportava anche la conseguente applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, dell'art. 1720 comma 1 c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell'esecuzione dell'incarico; in tale contesto, era stato, ad esempio deciso che la domanda dell'amministratore, cessato dall'incarico, diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell'interesse della gestione condominiale poteva essere proposta, oltre che nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore,

"anche contro il singolo condomino inadempiente all'obbligo di pagare la propria quota" (Cass., sez. II, 24 marzo 1981, n. 1720, GCM, 1981, 3).

Si confronti anche, per un risvolto processuale affatto interessante, la seguente pronuncia, laddove, sulla premessa che la possibilità di dichiarare l'interruzione del processo sussistesse solo nell'ipotesi in cui venissero meno i rappresentanti dei soggetti incapaci, veniva chiarito come gli amministratori o i liquidatori di enti muniti di personalità giuridica erano mandatari dell'ente medesimo, per cui

"è privo di efficacia interruttiva il cambiamento della persona fisica investita della rappresentanza della società o dell'ente; ciò è tanto più vero qualora trattasi di amministratore condominiale il quale, per effetto della nomina ex art. 1129 c.c., ha soltanto una rappresentanza "ex mandatu" dei vari condomini e opera, quindi, come un qualunque rappresentante o mandatario volontario" (App. Milano 26 ottobre 2004, www.dejure.it, 2005).

Principali caratteristiche del rapporto suddetto (cfr. paragrafo 14.10., capitolo quattordicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) potevano esser considerate:

  • l'obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto per lo svolgimento dell'incarico: in tal senso, l'amministratore di un condominio, alla cessazione del suo mandato, aveva l'obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell'incarico, tra cui i documenti concernenti la gestione, né poteva trattenerli finché non rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio "inademplenti non est adimplendum",

"non essendovi corrispettività nè interdipendenza tra dette prestazioni, originate da titoli diversi" (Cass., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504, GCM, 1999, 2437 – conforme, nel senso che va accolto il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. proposto, in persona del nuovo amministratore, dal condominio per ottenere che l'amministratore cessato dalla carica restituisca la documentazione di pertinenza del condominio in suo possesso e si astenga da ogni ingerenza nell'amministrazione condominiale: Pret. Milano 28 marzo 1990, ALC, 1991, 643 – conforme, nel senso che è tardiva la consegna della documentazione eseguita solo a seguito dell'ordine del pretore, adito ex art. 700 c.p.c.: Trib. Milano 5 novembre 1992, ALC, 1993, 564);

  • la fiducia, peraltro non sfociante in vero e proprio "intuitus personae", nel senso che il mandato, pur caratterizzato dall'elemento della fiducia, non è tuttavia necessariamente basato sull'"intuitus personae", onde il mandatario può avvalersi dell'opera di un sostituto, salvo che il divieto sia espressamente stabilito, ovvero si tratti di attività rientranti nei limiti di un incarico affidato "intuitus personae"; ne consegue, ad esempio, che l'amministratore di un condominio, da qualificarsi come mandatario, ben poteva, in difetto di contraria manifestazione nell'atto di nomina,

"delegare le proprie funzioni ad un terzo, se del caso anche con attribuzione di rappresentanza processuale, sempre che questa sia conferita unitamente alla rappresentanza sostanziale" (Cass., sez. II, 22 luglio 1999, n. 7888, RGE, 2000, I, 78; GCM, 1999, 1695; ALC, 1999, 936 - Conforme - Cass., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504, GCM, 1999, 2436);

  • l'obbligo di consentire l'esame della documentazione al condomino che ne faccia richiesta: a tal proposito, era stato, in giurisprudenza (nella fattispecie, l'amministratore aveva respinto la richiesta di visione ed estrazione di copie, avanzata prima della riunione dell'assemblea, sul presupposto che la documentazione "de qua" può essere posta a disposizione dei condomini soltanto in sede di assemblea e che il rilascio di copie, limitato peraltro a documenti determinati, deve essere giustificato da un interesse specifico del richiedente), chiarito che il diritto di esaminare la documentazione contabile e amministrativa del condominio doveva essere riconosciuto, al condomino, in misura e con larghezza tale da consentirgli un controllo effettivo sull'operato dell'amministratore: pertanto, il condomino aveva diritto di estrarre, a proprie spese, copia di tutta la documentazione relativa alla gestione da approvarsi in sede di assemblea,

"prima della riunione e comunque in tempo utile a consentirgli un esame approfondito dei documenti ed un riscontro effettivo della gestione" (Trib. Genova 21 ottobre 1998, ALC, 1998, 881);

  • la presunzione di onerosità del mandato, stabilita iuris tantum dalla legge, che poteva essere superata da una prova contraria, la quale poteva essere basata su circostanze quali la prassi, esistente presso il mandant, di conferire gratuitamente il mandato, nonché il contegno delle parti prima e dopo lo svolgimento delle prestazioni; nella pronuncia che segue, ad esempio, l'amministratore, nei cinque anni di espletamento del suo incarico e nei sei anni successivi alla cessazione,

"non aveva avanzato alcuna richiesta di compenso" (Cass., sez. II, 27 maggio 1982, n. 3233, GCM, 1982, 5);

  • l'impossibilità, per l'amministratore, di prendere impegni per specifici condomini [si confronti, a riguardo, la seguente pronuncia, in fattispecie in cui un condomino - al di fuori dell'assemblea - aveva richiesto all'amministratore di essere esonerato dalla partecipazione alle spese, per la stipula del contratto di assicurazione del fabbricato condominiale: il giudice adito aveva deciso che, a seguito della nomina di cui all'art. 1129 c.c. si instaurava, tra il condominio e l'amministratore, un rapporto al quale i singoli condomini rimanevano completamente estranei, sicché

"agisce al di fuori dell'ambito delle funzioni attribuitegli con la nomina l'amministratore che assuma specifici impegni nei confronti dei singoli condomini" (GdP Foligno 18 giugno 1996, ALC, 1996, 969)];

  • la possibile responsabilità autonoma dell'amministratore, rispetto al condominio: a tal proposito, era stata dichiarata nulla, per contrarietà alla legge, la deliberazione dell'assemblea di un condominio che aveva approvato il rendiconto annuale includendovi le spese legali, sostenute in proprio dagli amministratori, in una procedura promossa nei loro confronti, attesa la non inerenza delle spese anzidette alla gestione condominiale; tale delibera, spiega la pronuncia de qua, poteva essere impugnata "in parte qua" dai condomini dissenzienti, ancorché le loro quote di spesa fossero state successivamente assunte a loro carico dagli amministratori, scaturendo l'interesse all'impugnazione,

"nonostante la rinuncia al rimborso, dal carattere vincolante per tutti i condomini della deliberazione, che conserva immutata la propria efficacia esecutiva" (Cass., sez. II, 11 dicembre 1992, n. 13111, ALC, 1993, 265; GCM, 1992, 12).

Ulteriormente, era stato osservato come il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non avesse il potere di approvare incassi e spese condominiali, risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l'accettazione di tali documenti non costituisse prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo, da parte dei condomini, per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili,

"spettando invece all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore" (Cass., sez. II, 4 giugno 1999, n. 5449, GCM, 1999, 1262; RGE, 2000, I, 79).

Ancora, era stato deciso che, con riguardo alla compravendita di un appartamento compreso in fabbricato condominiale, all'amministratore del condomino non era precluso di espletare attività di intermediazione; infatti, il requisito della "indipendenza", indispensabile per la sussistenza del rapporto di mediazione, va inteso come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d'opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l'attività dell'intermediario: di conseguenza con riguardo alla compravendita di un appartamento compreso in fabbricato condominiale, all'amministratore del condomino non era precluso di espletare attività di intermediazione, tra il singolo condomino alienante ed il terzo acquirente,

"attesa l'estraneità del detto affare alla sfera delle attribuzioni entro cui, ai sensi degli art. 1130 e 1131 c.c., è circoscritto il potere dell'amministratore di rappresentare il singolo condomino e di tutelare gli interessi dell'ente di gestione al quale lo stesso partecipa" (Cass., sez. III, 14 marzo 1984, n. 1750, GCM, 1984, 3-4).

In ogni caso, il terzo non era legittimato a far valere il superamento dei limiti, posti al potere rappresentativo dell'amministratore: poiché i limiti al potere rappresentativo dell'amministratore, desumibili dagli art. 1130 e 1131 c.c., erano posti nell'esclusivo interesse del condominio, era stato, per l'appunto, chiarito (nella specie, un appaltatore aveva impugnato la clausola compromissoria, accedente al relativo contratto concluso con l'amministratore, perché atto di straordinaria amministrazione ex art. 807 ultimo comma c.p.c.) che

"il terzo non è legittimato a far valere il superamento di essi nel negozio concluso con detto amministratore" (Cass., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1559, GCM, 1997, 280).

La novella 2012 ha normativamente confermato l'assunto ricavato dalla giurisprudenza, specificatamente sancendo che, per quanto non disciplinato dall'articolo 1129 del codice civile, si applicano le disposizioni di cui "alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV", ossia le disposizioni generali del contratto di mandato.



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