Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-07-24

IMPIANTI COMUNI E SUDDIVIDISIONE DI UN CONDOMINIO IN PIU' CONDOMINI: APPROCCIO GIURISPRUDENZIALE - RM

E' stato, innanzitutto, rilevato come la disciplina predetta non sia applicabile nel caso in cui la domanda sia finalizzata ad una sostanziale eliminazione di un impianto comune, con realizzazione di nuovi, distinti impianti e non

"già allo scioglimento del condominio relativo all'unica centrale termica a mezzo divisione (anche con adattamenti) dell'impianto in due parti autonome" (Trib. Milano 6 dicembre 2003, GMil, 2004, 281 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

neppure detta disciplina è stata ritenuta applicabile nella seguente fattispecie, laddove, è stato detto, con riguardo all'impianto per la distribuzione od anche il riscaldamento dell'acqua, che sia comune a fabbricati vicini trovano applicazione le regole generali della comunione, non quelle particolari del condominio degli edifici:

"pertanto, il regolamento convenzionale per la gestione di detto impianto può essere modificato solo con l'unanimità dei consensi di tutti i partecipanti, pure per quanto attiene alla nomina dell'amministratore, non essendo invocabili i criteri maggioritari previsti per i condomini degli edifici" (Cass., sez. II, 20 settembre 1991, n. 9821, GCM, 1991, 9).

Dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni d'attuazione al codice civile si desume anche che è possibile costituire ab origine un condominio tra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali.

In effetti, è stato precisato (nella specie, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata che, nell'escludere l'applicabilità delle norme sul condominio, aveva ritenuto costituita fra i vari supercondomini una comunione ordinaria di natura convenzionale per la gestione delle parti comuni relative ad un complesso residenziale, formato da un insieme di edifici, distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali era a sua volta formato da vari fabbricati costituiti in condominio), anche quando manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale - atteso che, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c. alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le c.d. «case a schiera»), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c. -, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli art. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione ab origine di un condominio tra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali:

"dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del «supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all'art. 1117 c.c., come ad esempio le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come, per esempio, le attrezzature sportive, gli spazi d'intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune" (Cass., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066 (Cassa App. Cagliari 30 luglio 2001 n. 268)GCM, 2005, 4; DeG, 2005, 22, 50; GC, 2006, 4-5, 915).

Si pensi, a mo' d'esempio, a quando un bene (o un impianto) sia destinato al servizio di una pluralità di edifici, costituiti ciascuno in condominio: in tal caso,

"si determina tra i vari partecipanti non una comunione, ma una situazione che integra l'ipotesi del supercondominio, al quale si applicano le norme sul condominio negli edifici (nella specie, il sistema fognario)" (Cass., sez. II, 3 ottobre 2003, n. 14791, FI, 2004, I, 487).

Sciolto l'originario condominio (e costituiti i condomini separati: qualora, cioè, ai sensi degli art. 61 e 62 disp. att. c.c., un edificio condominiale venga diviso in porzioni, aventi caratteristiche di edifici autonomi), la disciplina condominiale unitaria persiste, con il permanere in comune, fra gli originari partecipanti, di alcuni degli elementi indicati dall'art. 1117 c.c. (quali locali di portineria, caldaie, impianti idrici ecc.); questi ultimi, infatti, restano soggetti non alla disciplina della comunione in generale, ma alla disciplina del condominio negli edifici (nella pronuncia infra epigrafata, al fine della validità delle delibere assembleari),

"la cui applicabilità prescinde dalla circostanza che i piani o le porzioni di piano, servite da quelle cose, si trovino in edifici distinti, ed inoltre non trova deroga, con riguardo al caso specifico della sopravvenuta divisione di un edificio originariamente unico, nelle norme dettate dai citati art. 61 e 62 disp.att. c.c." (Cass., sez. II, 5 gennaio 1980, n. 65, GCM, 1980, 1; VN, 1980, 1370).

Di conseguenza, resta attribuito all'assemblea unitaria originaria (ed esula dai poteri delle assemblee dei condomini separati) il potere di provvedere all'approvazione delle spese ad essi relative ed alla loro ripartizione fra i condomini,

"in ispecie, quanto agli impianti di riscaldamento, di forza motrice ed idrico" (Cass., sez. II, 16 marzo 1981, n. 1440, GCM, 1981, 3).

Se, però, due o più edifici contigui, formanti altrettanti distinti condomini, abbiano o creino beni comuni, la ripartizione delle spese di gestione dei menzionati beni non viene calcolata sulla base del valore proporzionale del piano o porzione di piano in ogni singolo edificio (ed avuto riguardo al valore proporzionale dei piani e porzioni di piano esistenti negli altri edifici), bensì mediante la formazione di due tabelle, delle quali una si riferisce al valore di ogni singolo edificio, nei confronti degli altri, e l'altra che ripartisce, poi, tale quota, tra i condomini di ogni singolo edificio,

" in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno" (Cass., sez. II, 16 febbraio 1996, n. 1206, GCM, 1996, 205).

Si confrontino, da ultimo, le seguenti pronunce, rilasciate in ambito di cooperative a contributo erariale, nel senso che, in materia di edilizia disciplinata dal r.d. 28 aprile 1938 n. 1165, sulle cooperative a contributo erariale e mutuatarie della cassa depositi e prestiti, un edificio distinto ancorché collegato ad altri può costituirsi in condominio autonomo, senza necessità che la sua autonomia sia stata riconosciuta dal ministero dei lavori pubblici,

"essendo tale riconoscimento richiesto a norma dell'art. 204 del detto decreto soltanto per l'ipotesi di fabbricato unico, del quale sia possibile distinguere alcune parti come edifici autonomi" (Cass., sez. I, 18 dicembre 1987, n. 9437, GCM, 1987, 12),

e rivendicazione di proprietà, in quanto non assume alcuna rilevanza giuridica lo scioglimento di fatto di un condominio complesso:

"di conseguenza la domanda di rivendicazione di proprietà che si assumono separate deve essere dichiarata improponibile per difetto di legittimazione" (Trib. Roma 2 giugno 1980, GM, 1982, 1205).

Ancora, in argomento, è stato deciso che, dato il valore di atto ricognitivo dello scioglimento del condominio di edificio, secondo la previsione degli art. 61 e 62 disp. attuaz. c.c., con la costituzione di condomini separati per le parti di detto edificio che presentino i connotati di autonomi e distinti edifici, il singolo condomino che, quale proprietario di più appartamenti ricadenti, per l'avvenuto scioglimento, in edifici distinti, li abbia unificati (abbattendo un muro divisorio) prima dello scioglimento stesso, può ritenersi obbligato alla separazione degli appartamenti medesimi, salvo che ricorra la dimostrazione dell'insussistenza della distinzione degli edifici, e la ricorrenza, in realtà, di un unico edificio:

"peraltro, qualora manchi tale dimostrazione, sicché debba ritenersi che si tratti di edifici effettivamente distinti, con conseguente legittimità dello scioglimento dell'unico condominio e della costituzione di condomini separati, l'unificazione degli appartamenti, in data anteriore allo scioglimento stesso, implica il protrarsi di una situazione possessoria iniziata con buona fede, ed in forza di titolo astrattamente idoneo all'acquisto del diritto reale, anche ai fini dell'usucapione decennale" (Cass., sez. II, 7 agosto 1982, n. 4439, GCM, 1982, 8; FI, 1983, I, 719; GC, 1983, I,1803).



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