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Interessi protetti / beni, diritti reali
22/12/16

Condominio: come i condomini possono opporsi alla sopraelevazione - Riccardo Mazzon

Titolari dello "ius aedificandi", dunque, nel caso di sopraelevazione o nuova fabbrica in un edificio di proprietà condominiale, sono unicamente i soggetti che hanno il potere giuridico di realizzare le predette costruzioni e, quindi, i soggetti indicati dall'art. 1127 c.c., ossia il proprietario dell'ultimo piano ed il proprietario esclusivo del lastrico solare.

A seguito della sopraelevazione, i proprietari dei nuovo piani (o delle porzioni del nuovo piano) entrano a far parte del condominio, ipso facto e ipso iure e, conseguentemente, ai sensi dell'art. 1117 c.c. (cfr., amplius, il capitolo dodicesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), acquistano senz'altro un diritto di comunione su tutte le parti di edificio ivi menzionate, ancorché comprese nei piani preesistenti, salva contraria disposizione del titolo, comunque non desumibile dal silenzio o da eventuali pretermissioni di questo, specie per le entità immobiliari condizionanti l'esistenza e la conservazione del fabbricato (suolo, strutture di copertura, muri perimetrali, tramiti di accesso, ecc.), trattandosi di entità di cui fruiscono necessariamente tutti i condomini e per le quali, pertanto,

“può escludersi il regime di comproprietà solo se il titolo precisi il minor diritto succedaneo (servitù, diritto d'uso, ecc.) a base di siffatta fruizione” (Cass., sez. II, 11 maggio 1984, n. 2889, GCM, 1984, 5).

Alla sopraelevazione, senz'altro non ammessa quando le condizioni statiche dell'edificio non la consentono,

“il mancato accertamento dell'idoneità statica dell'edificio a sostenere la sopraelevazione impedisce l'esercizio del diritto di sopraelevazione” (Cass., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708, FI, 1997, I, 3375);

i condomini possono altresì opporsi:

  • qualora detta sopraelevazione pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio [a tal proposito, la giurisprudenza precisa come il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio vada condotto, ai sensi dell'art. 1127, comma 3, c.c., esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condominiale, inteso come struttura dotata di un aspetto autonomo,

“al fine di verificare se la nuova opera si armonizzi con dette caratteristiche ovvero se ne discosti in maniera apprezzabile” (Cass., sez. II, 7 febbraio 2008, n. 2865, GCM, 2008, 2, 174)]; 

  • qualora essa diminuisca notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti; in tal senso, è stato precisato come l'art. 1127 c.c. sottoponga il diritto del proprietario dell'ultimo piano alla sopraelevazione a tre limiti, dei quali il primo (condizione statica) introduce un divieto assoluto, cui è possibile ovviare se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (turbamento delle linee architettoniche, diminuzione di aria e di luce) presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini contro – interessati; pertanto, prosegue la pronuncia infra epigrafata, l'art. 1127 cit. ha carattere innovativo rispetto al corrispondente art. 12 r.d.l. 15 gennaio 1934 n. 56, in quanto inibisce al proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare  

“se le condizioni statiche in atto dell'edificio siano sfavorevoli e la sopraelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali” (Cass., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2708, GCM, 1996, 435). 

Naturalmente, il diritto dei condomini di opporsi alla sopraelevazione può essere esercitato - non solo prima dell'inizio della sopraelevazione medesima - ma anche dopo che la stessa sia stata effettuata,

“con facoltà di domandare, in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivato” (Cass., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6611, GCM, 1982, 12).

L'azione, posta a tutela dei condomini, è soggetta a prescrizione ventennale, in quanto il diritto soggettivo reale del condomino a far valere la non alterazione del decoro architettonico ovvero la compromissione d'aria e luce, è diritto disponibile, sì che il condomino, che ha sopraelevato in violazione dell'obbligo di cui al comma 3 dell'art. 1127 c.c., acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l'ha realizzata; diverso, ovviamente, il caso in cui la sopraelevazione comprometta le condizioni statiche dell'edificio: in questo caso, infatti, non si tratta di mero limite al diritto di sopraelevare, mancando, invece, proprio il presupposto stesso dell'esistenza del diritto medesimo, sicché

“la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile” (Cass., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10334, GCM, 1998, 2115).

 

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