Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-01-30

INNALZAMENTO DEL MURO COMUNE: E SE IL MANUFATTO NON SOSTIENE LA SOPRAEDIFICAZIONE? - Riccardo MAZZON

ogni comproprietario può innalzare il muro comune e la relativa facoltà, ai sensi dell'art. 885 c.c., è svincolata dal regime normale della comunione

ma se il manufatto non è in grado di sostenere la sopraedificazione?

colui che la esegue è tenuto a ricostruirlo o a rinforzarlo a sue spese

Qualora il muro non sia in grado di sostenere la sopraedificazione, colui che la esegue è tenuto a ricostruirlo o a rinforzarlo a sue spese:

"ai sensi dell'art. 885 c.c. il comproprietario del muro comune può innalzarlo, ma se questo non è atto a sostenere la sopraedificazione, deve prima procedere a sue spese al rafforzamento o alla ricostruzione del muro stesso per renderlo idoneo a sopportare il maggior peso, con la conseguenza che quando il costruttore non vi provveda, il comproprietario può giudizialmente chiedere la condanna del suo autore all'abbattimento della sopraelevazione" Cass. 15.2.86, n. 908, RGE, 1986, I, 506; in caso di effettiva necessità i lavori di rafforzamento e ricostruzione potranno comportare l'aumento dello spessore del muro e in tal caso il muro, eccettuata la sopraelevazione, resterà di proprietà comune anche per la maggiore grossezza; il vantaggio che in tal caso trae chi non partecipa alle spese è giustificato dal fatto che l'ingrossamento fu reso necessario dall'esclusivo interesse del costruttore: De Martino, Proprietà. Beni in generale, in Comm. Scialoja, Branca, sub art. 885, Bologna-Roma, 1976, 327.

Nel caso risulti necessario aumentare lo spessore del muro, l"aumento deve insistere sul suolo di che sopraedifica, salvo che esigenze tecniche impongano altrimenti.

In ogni caso, in muro ricostruito od ingrossato resta comune (ed, anzi, il vicino acquista la comproprietà del suolo ove insista il maggior spessore (cfr., amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto) e il vicino ha diritto ad essere indennizzato per i danni eventualmente prodotti dalle opere effettuate:

"al fine di favorire lo sviluppo edilizio l'articolo in esame consente l'occupazione del suolo del vicino per eseguire l'ispessimento del muro, qualora ciò sia imposto da "esigenze tecniche". Queste dovranno essere accertate scrupolosamente, non potendo essere impunemente sacrificato il diritto di proprietà del vicino Ad evitare però ogni indebito arricchimento, l'ult. co. dispone che quando il vicino vuole approfittare dell'incremento, chiedendo la medianza della sopraelevazione, deve tenersi conto, nel determinare il valore di questa, anche delle spese occorse per la ricostruzione del muro e per il suo rafforzamento. Il comproprietario che esegua il rafforzamento del muro è tenuto a risarcire gli eventuali danni prodotti dal compimento dei lavori, e una volta sopraelevato il muro, deve provvedere alle riparazioni occorrenti per la manutenzione della sopraelevazione" Albano, Le limitazioni legali della proprietà, in Tratt. Rescigno, 7, I, Torino, 1982, 590 – si confronti anche De Martino, Proprietà. Beni in generale, in Comm. Scialoja, Branca, sub art. 885, Bologna-Roma, 1976, 327, secondo il quale si dovrà quindi accertare la reale necessità tecnica di costruire sul suolo altrui e non basterà la dimostrazione che la spesa occorrente per l'opera sia superiore ove l'ingrossamento debba avvenire sul suolo proprio. Una volta accertata la sussistenza di queste esigenze, saranno applicabili le norme sulla comunione coattiva, per cui al vicino dovrà pagarsi un'indennità pari alla metà del valore del suolo occupato. Il pagamento del prezzo funzionerà come requisito di validità dell'acquisto, che si intenderà sospeso fino all'adempimento di tale onere. Si discute, in dottrina, se la norma debba interpretarsi nel senso che l'indennità da corrispondersi al vicino debba commisurarsi alla spesa effettiva a suo tempo sostenuta o invece al valore attuale del muro rafforzato. De Martino, Proprietà. Beni in generale, in Comm. Scialoja, Branca, sub art. 885, Bologna-Roma, 1976, 329, ritiene applicabile il criterio della spesa effettiva in quanto l'ult. co., prescrivendo che si debbano valutare anche le spese occorse per la ricostruzione e il rafforzamento, dimostra che si deve tener conto del costo reale dell'opera e non del suo valore attuale. Albano, Muro, in NN.D.I., X, Torino, 1964, 1023, aderisce invece all'indirizzo contrario, sia perché in tal modo si unifica il sistema predisposto dall'art. 874, sia perché, sul piano equitativo, solo commisurando l'indennità al valore attuale del muro si indennizza effettivamente il costruttore, specie per i rischi dell'oscillazione monetaria e dell'inflazione, quando la comunione venga richiesta a notevole distanza di tempo dalla costruzione.

Nel caso di specie, non risulta applicabile l"articolo 936 del codice civile:

"la disciplina dell'art. 936 c.c. trova applicazione soltanto quando l'autore delle opere sul suolo altrui (nella specie, la Cassazione ha escluso l'operatività della norma rispetto ad opere eseguite da un conduttore su beni condominiali) sia realmente terzo" Cass. 1.3.01, n. 2998, GI, 2001, 2023.



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