Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-11-17

INNOVAZIONI E MODIFICAZIONI IN CONDOMINIO: FACCIATE, MANUFATTI, IMPIANTI, SCAVI - Riccardo MAZZON

- fattispecie concrete particolari tra modificazione ed innovazione: facciata, manufatti od impianti in area comune, escavazioni nel sottosuolo.

-  esiste una tutela astratta e generale della facciata?

- no, sono apprestate cautele nei soli casi in cui il condominio faccia, della facciata medesima, uso illegittimo, compromettendone l'aspetto esteriore, con innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato, con opere che rechino ad essa danno, in conseguenza di sopraelevazioni, lesive dell'aspetto architettonico dell'edificio.

Secondo recente giurisprudenza amministrativa, il permesso di costruire, avente per oggetto un intervento edilizio incidente su facciata d'edificio ("parte comune oggetto di compossesso proindiviso"), presupporrebbe l'assenso di tutti i comproprietari in quanto, un intervento di tal fatta, configurerebbe innovazione vietata, ai sensi dell'articolo 1120, comma ultimo, del codice civile, comportando una alterazione del decoro architettonico del fabbricato (cfr. paragrafi 5.2. e ss., capitolo quinto, del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), andando a modificare l'architettura generale e l'aspetto estetico dell'edificio:

"è pertanto legittimo il provvedimento di diniego di un permesso di costruire relativo ad un intervento sulla facciata di un edificio, comportante un'alterazione del decoro architettonico del fabbricato, che - dando luogo ad un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c. - avrebbe necessitato dell'assenso di tutti i comproprietari" (T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 27 agosto 2010, n. 4414, FaTAR, 210, 7-8, 2294).

In realtà, se è vero che la facciata e il relativo decoro architettonico di un edificio costituiscono un modo di essere dell'immobile e così un elemento del modo di godimento da parte del suo possessore [e, di conseguenza la modifica della facciata, comportando una interferenza nel godimento medesimo,

"può integrare una indebita turbativa suscettibile di tutela possessoria" (Cass., sez. II, 22 giugno 1995, n. 7069, GCM, 1995, 6; ALC, 1995, 808)],

è certamente più corretto evidenziare come, nel diritto vigente, non sia affatto apprestata una tutela astratta e generale della facciata condominiale [infatti, in tema di edifici in condominio la tutela della facciata è apprestata non in modo astratto ed in via generale, ma nei soli casi in cui il condominio ne faccia un uso illegittimo, compromettendone l'aspetto esteriore con innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato; l'indagine rivolta a stabilire se in concreto ricorra il denunciato danno all'aspetto della facciata, rientra nei poteri del giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata; nella pronuncia che segue, ad esempio, la sentenza impugnata, confermata dalla Suprema Corte, aveva escluso il carattere lesivo di una veranda,

"realizzata da un condominio sulla terrazza a livello del proprio appartamento nella parte retrostante del fabbricato" (Cass., sez. II, 7 febbraio 1998, n. 1297, GCM, 1998, 273; RLC, 1998, 269)],

ma siano, invece, apprestate cautele nei soli casi in cui il condominio faccia, della facciata medesima, uso illegittimo, compromettendone l'aspetto esteriore:

- con innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato;

- con opere che rechino ad essa danno (articolo 1122, comma 2, del codice civile: cfr. capitolo settimo del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

- in conseguenza di sopraelevazioni, lesive dell'aspetto architettonico dell'edificio (articolo 1127, comma 3, del codice civile: cfr. capitolo dodicesimo del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013):

"conseguentemente, ove l'intervento deliberato dall'assemblea non integri "innovazione", ma rimanga nei limiti di una manutenzione straordinaria ex art. 1135, comma 3, c.c., al Trib. non è consentita alcuna verifica del profilo concernente il decoro dell'edificio, essendo di regola il controllo giudiziario sulle deliberazioni assembleari di cui all'art. 1137 c.c. ristretto all'ambito della legittimità, e non del merito" (Trib. Salerno 16 dicembre 2008, ALC, 2009, 3, 280).

Quanto alla costruzione di un'opera ovvero l'installazione di un impianto, da parte di un condomino, su aree comuni, non è disciplinata dalle norme sull'accessione, bensì da quelle sulla comunione, secondo le quali costituisce innovazione della cosa comune una modificazione della forma o della sostanza del bene che abbia l'effetto di alterarne la consistenza materiale o la destinazione originaria: ad esempio, costituisce innovazione, vietata ai sensi del comma ultimo dell'art. 1120 c.c., la costruzione che occupi un'area destinata a rimanere libera, in relazione alla sua destinazione a verde di rispetto, e per se stessa tale da

"impedire al condomino dissenziente di goderne secondo il suo diritto al mantenimento di tale destinazione" (Cass., sez. I, 19 maggio 1980, n. 3265, GCM, 1980, 5 – conforme. Cass., sez. II, 18 aprile 1996, n. 3675, GCM, 1996, 63; RGE, 1996, I, 905).

Così, ad ulteriore esempio, la costruzione da parte di un comproprietario di una ulteriore rampa su una scala comune e di un torrino - collegato con il bene di proprietà esclusiva - su un solaio, anch'esso comune, da un lato costituisce modifica strutturale della scala e del solaio rispetto alla loro primitiva configurazione ed assoggettamento ad un uso estraneo a quello originario comune, che viene soppresso;

"dall'altro può determinare l'appropriazione da parte del condomino del vano occupato dalla nuova rampa e della superficie del torrino" (Cass., sez. II, 19 novembre 2004, n. 2191, GCM, 2004, 11; RGE, 2005, 4, 1193).

Ancora, in argomento, è stato notato come, nel regime giuridico del condominio di edifici, l'uso particolare che il condomino faccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo di esso un serbatoio per gasolio, destinato ad alimentare l'impianto termico del suo appartamento condominiale, è conforme alla destinazione normale del cortile, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, o per altre eventuali ragioni di fatto,

"tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile medesimo analogo uso particolare" (Cass., sez. II, 20 agosto 2002, n. 12262, GCM 202, 154 – cfr. anche Trib. Monza, sez. I, 10 giugno 2010, n. 1779, www.dejure.it, 2010).

In linea generale - salvo eccezionali fattispecie, spesso caratterizzate dalla modestia dello scavo - il singolo condomino non può procedere, senza il consenso degli altri condomini, all'escavazione in profondità nel sottosuolo, atteso che detta opera costituisce innovazione:

"ricorre l'ipotesi di innovazione lesiva del diritto degli altri condomini nella escavazione da parte di uno o più di essi nel sottosuolo comune, allorché vengano realizzate opere che ne limitino l'uso ed il godimento da parte degli altri condomini" (Cass., sez. II, 5 maggio 1981, n. 2805, GCM, 1981, 5).

Così, se il comproprietario di un cortile può legittimamente scavare il sottosuolo per installarvi tubi, onde allacciare un bene di sua proprietà esclusiva agli impianti idrico-fognario centrali, perché da un lato non perciò ne viene alterata la destinazione ad illuminare ed arieggiare le unità immobiliari degli altri condomini e dall'altro rientra nella

"funzione sussidiaria del sottosuolo del cortile il passaggio in esso di tubi e condutture" (Cass., sez. II, 09 ottobre 1997, n. 9785, GCM, 1997, 1882);

e se, pur essendo interdetto al singolo condominio di effettuare opere nel sottosuolo - tali da compromettere il diritto degli altri condomini di servirsi di esso e di trarne le utilità che questo è, per sua natura e destinazione, capace di offrire -, tuttavia è legittima una modesta escavazione che, mentre da un lato consente una migliore utilizzazione delle cose proprie e di quelle comuni da parte del singolo,

"non pregiudica il pari diritto di tutti gli altri partecipanti" (Trib. Milano, 6 luglio 1989, ALC, 1990, 315);

la regola è quella secondo cui, in tema di condominio, il singolo condomino non può procedere, senza il consenso degli altri condomini, all'escavazione in profondità nel sottosuolo, atteso che detta opera costituisce innovazione lesiva del diritto di comproprietà,

"in quanto priva i condomini medesimi dell'uso e del godimento di una parte comune dell'edificio" (Cass., sez. II, 2 marzo 2010, n. 4965, GCM, 2010, 3, 305; RGE, 2010, 4, 1149).



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