Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-10-24

INNOVAZIONI (E NON MERE MODIFICAZIONI) IN CONDOMINIO. CASISTICA GIURISPRUDENZIALE - RM

Sono state considerate, dalla giurisprudenza, vere e proprie innovazioni:

- la costruzione, nel cortile comune, di una autoclave per il servizio di una singola unità abitativa, comportante sottrazione di una parte del suolo comune alla sua naturale destinazione, sempre in quanto le modificazioni della cosa comune o di sue parti (muri perimetrali, cortili, ecc.), eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare, diretto ad un migliore e più intenso godimento della cosa medesima, costituiscono una consentita esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c., ove non implichino alterazioni della consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti di uso e di godimento degli altri condomini; diversamente, si risolvono in una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 stesso codice, e nel caso di costruzione, nel cortile comune,

"di una autoclave per il servizio di una singola unità abitativa - seppure consentita con deliberazione dell'assemblea dei condomini a norma del comma 5 dell'art. 1136 - comporta sottrazione di una parte del suolo comune alla sua naturale destinazione ed all'uso e godimento degli altri condomini" (Cass., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911, GCM, 1987, 2 (la problematica sottesa alla distinzione tra modifica ed innovazione ha generato copiosa messe giurisprudenziale; cfr. anche paragrafo 5.8. del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013);

- l'abbattimento di muro perimetrale di edificio condominiale in cemento armato, ad opera di un condomino - ravvisabile anche nel caso in cui venga rimossa la muratura (di tompagnamento) facente parte di detto muro - incidendo sulla sostanza essenziale della cosa, il quale non rientra nell'ambito dell'art. 1102 c.c., che, nel regolare i diritti dei partecipanti alla comunione al fine di salvaguardare l'interesse comune e quello dei singoli,

"consente solo modificazioni delle cose comuni nei limiti indicati, bensì costituisce innovazione, soggetta, come tale, alle regole dettate dall'art. 1120 c.c." (Cass., sez. II, 18 giugno 1982, n. 3741, GCM, 1982, 6);

l'installazione di pannelli solari che incida sull'entità materiale della cosa comune e ne alteri la sostanza, menomandone l'uso anche di un solo comunista: infatti, è consentito al singolo condomino installare pannelli solari sulla parte comune, qualora ciò non venga ad incidere sulla entità materiale della cosa comune e non ne alteri la sostanza, arrecando pregiudizio al fabbricato o mutando la destinazione,

"in modo da menomarne l'uso anche di un solo comunista, in tal caso risolvendosi detta installazione, in una innovazione vietata ai sensi del comma 2 dell'art. 1120 c.c." (Trib. Salerno 17 settembre 1982, GI, 1983, I, 2, 608; conforme Trib. Salerno 17 febbraio 1982, RGE, 1982, I, 1084).

Si confrontino, inoltre, le seguenti pronunce, riguardanti il munire di ringhiera la scala e il pianerottolo d'accesso a vano di proprietà nonché il dotare di un muro di mattoni forati un balcone d'esclusiva proprietà, aperto su una chiostrina condominiale, destinata a dare luce ed aria anche ai vani degli altri condomini che si aprono su di essa, la cui legittimità va accertata in relazione all'utilizzazione della cosa comune, che è consentita al singolo condomino, in misura anche più intensa del normale, quando

"non alteri la destinazione della cosa e non pregiudichi il pari diritto degli altri partecipanti al condominio" (Cass., sez. II, 14 dicembre 1982, n. 6869, GCM, 1982, 12 – quanto al munire di ringhiera la scala ed il pianerottolo di accesso al vano di proprietà: Cass., sez. II, 1 dicembre 1992, n. 12833, GCM, 1992, 12; ALC, 1993, 268).



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