Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-12-15

INNOVAZIONI IN CONDOMINIO: APERTURE DI VARCHI NELLA GIURISPRUDENZA - Riccardo MAZZON

- aperture di finestre, porte d'accesso o varchi

- quid juris se insistono su muro perimetrale?

- interventi su aree cortilizie, sorveglianza, cavedi

L'apertura, anche nei muri perimetrali, di finestre o porte, ha offerto materia d'ampia disquisizione giurisprudenziale, come evidenzia, ad esempio, la seguente, recente pronuncia, relativa all'apertura di una porta di accesso diretto sul balcone, in un fabbricato non dotato di particolare pregio architettonico ed edilizio e già interessato - peraltro - da interventi di altro genere (nella specie, l'adattamento di balconcini in verande o l'inserimento di grate di protezione in ferro in talune finestre o balconi: cfr., ad esempio, i paragrafi 5.3 e 5.3.1. del capitolo quinto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) nel senso che

"non integra lesione del decoro architettonico ex art. 1120 c.c. e ciò a prescindere dalla non visibilità dell'innovazione contestata dalla strada" (Trib. Napoli, sez. II, 15 gennaio 2010, ALC, 2010, 6, 647 – n caso di apertura mediante l'abbattimento del corrispondente tratto di muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento: Cass., sez. II, 4 febbraio 1988, n. 1112, GCM, 1988, 2).

Si confrontino, a tal proposito, le seguenti pronunce, concernenti l'ampliamento o l'apertura di una porta o finestra, da parte di un condomino, laddove l'apertura di nuove finestre o la trasformazione di quelle esistenti sul muro comune verso gli spazi condominiali (nella specie, un pozzo di luce destinato ad arieggiare ed illuminare i locali interni che vi prospettano), in corrispondenza della proprietà del singolo, costituisce esercizio del diritto di proprietà e non di quello di servitù, per cui non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondo altrui (art. 900, 907 c.c.), bensì quelle che consentono al condominio di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa, senz'altro limite che

"l'obbligo di rispettare la destinazione, di non alterare la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio e di non ledere i diritti degli altri condomini (art. 1102, 1139 c.c.)" (Cass., sez. II, 15 dicembre 1982, n. 6929, GCM, 1982, 12);

o la trasformazione di una finestra, che prospetta il cortile comune, in porta di accesso al medesimo, mediante l'abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento, la quale

"non costituisce, di per sè, abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo, come ius possidendi, a tutti i condomini" (Cass., sez. II, 26 gennaio 1987, n. 73, GCM, 1987, 1);

o, anche, la trasformazione di una o più finestre in balconi o terrazze - all'uopo ampliando le aperture esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune, ed innestando a questo lo sporto di base del balcone terrazzo – che

"non importano una innovazione della cosa comune a norma dell'art. 1120 c.c. bensì soltanto quell'uso individuale della cosa comune, il cui ambito e i cui limiti sono disciplinati dagli art. 1102 e 1122 c.c." (Cass., sez. II, 23 aprile 1980, n. 2676, GCM, 1980, 4).

Quanto agli interventi da effettuarsi sulle aree cortilizie condominiali, in applicazione delle regole generali richiamate nel presente capitolo, la giurisprudenza si è così pronunciata, in relazione:

- alla realizzazione di una copertura, nel senso che le norme sulle distanze legali nelle costruzioni non trovano applicazione in caso di realizzazione di una copertura su area cortilizia condominiale, incorporante preesistenti parti comuni del fabbricato,

"giacché trattandosi di innovazione additiva di beni comuni, la disciplina applicabile è quella dettata in materia di comunione e condominio dagli art. 1102 e 1120 c.c." (Cass., sez. II, 5 novembre 2009, n. 23492, GCM, 2009, 11, 1552);

- all'affidamento delle chiavi del cancello d'ingresso, in quanto è è nulla, per il suo contenuto fortemente limitativo del diritto d'uso spettante ad ogni singolo condomino sulle cose comuni, al punto di comprometterne totalmente l'esercizio, la deliberazione assembleare di

"affidare le chiavi del cancello di ingresso al cortile condominiale esclusivamente alla custode e ai consiglieri" (Trib. Milano, 26 maggio 1994, ALC, 1995, 425);

- alla costruzione d'un autorimessa, nel senso che il comproprietario di un cortile destinato al parcheggio degli autoveicoli dei condomini non può utilizzarne una parte per la costruzione di una autorimessa per la propria auto, comportando questa una alterazione sia della consistenza strutturale della cosa comune che della destinazione funzionale della stessa, così utilizzata,

"oltre che per la sosta della autovettura, per il deposito dei relativi accessori e di altri beni" (Cass., sez. II, 21 maggio 1994, n. 4996, GCM, 1994, 695; ALC, 1995, 112 – nel senso che la costruzione di autorimesse interrate utilizzando un'area comune destinata a giardino richiede il consenso di tutti i condomini: Trib. Milano 6 giugno 1985, VN, 1986, 823);

- al transennamento mediante paletti, decidendo che, pur non dando luogo a sottrazione di area condominiale, è illegittimo il transennamento di spazi condominiali attuato da alcuni condomini del piano terreno

"mediante apposizione di paletti" (Trib. Napoli 19 maggio 1990, ALC, 1990, 527);

- al parcheggio, anche se non contemporaneo, di tutti i partecipanti al condominio, avvertendo che è legittima la delibera dell'assemblea dei condomini che attribuisca a tutti i condomini la facoltà di occupare il cortile comune con autovetture proprie, purché senza pregiudizio per il godimento delle proprietà o pertinenze degli altri condomini,

"anche se lo spazio limitato non consente il parcheggio contemporaneo delle autovetture di tutti i partecipanti" (Trib. Milano, 23 aprile 1990, ALC, 1991, 623);

all'installazione di stabili opere edilizie [a tal proposito, è stato deciso che, nel condominio di edifici, essendo naturale e principale funzione dei cortili di dare aria e luce ai locali prospicenti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedervi, l'assemblea condominiale, con deliberazione maggioritaria ha il potere di predeterminare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio e di stabilire al loro interno le porzioni separate di cui ciascun condomino può disporre, ma non quello di deliberare la trasformazione di un'area edificabile destinata all'installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, ciò configurando un'innovazione vietata dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c., in ragione, oltre che del venir meno della stessa funzione della detta area comune,

"della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni dei condomini, con la sottrazione all'uso ed al godimento anche di un solo condomino" (Cass., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6673, RN, 1990, 429; FI, 1989, I, 2549; conforme Cass., sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817, GC, 1989, I, 2445; NGCC, 1993, I, 395);

- all'installazione di uno "scivolo", laddove è stata ritenuta vietata la costruzione nel cortile comune di uno scivolo per accedere ad una unità immobiliare sita ad un livello più alto, attraverso una finestra trasformata in accesso carrabile, in quanto determinante modificazione della scrittura e della destinazione del cortile, adibito al servizio di passo carrabile e di area di parcheggio del traffico veicolare a servizio dell'unità immobiliare utilizzata non più ad uso abitativo, bensì commerciale; un tanto rammentando che, in tema di condominio di edifici, ciascuno condomino può servirsi delle parti comuni a condizione che non ne alteri la naturale destinazione, che non pregiudichi la stabilità, la sicurezza e il decorso architettonico del fabbricato e che non arrechi danno alle singole proprietà esclusive e non impedisca, infine, agli altri partecipanti, di farne parimenti uso secondo il loro diritto;

"con la conseguenza che devono ritenersi vietate le innovazioni alla cosa comune che ne mutino la sostanza e la forma, incidendo sull'entità materiale della cosa, alterandone in tutto o in parte la consistenza, la conformazione o la destinazione impressavi dalla volontà dei compartecipanti ed espressa dal titolo (regolamento di condominio, deliberazioni assembleari o gradatamente dall'uso o dalla natura stessa della cosa) o che arrechino limitazioni o danno all'uso degli altri condomini in guisa da turbare l'equilibrio tra i concorrenti interessi dei medesimi" (Cass., sez. II, 10 marzo 1983, n. 1789, GCM, 1983, 3);

- all'apertura di porta con ballatoio [nella specie, il supremo collegio ha cassato la sentenza del giudice di appello, che aveva escluso l'alterazione del godimento di un cortile comune, nella trasformazione operata da un condomino, di una finestra prospiciente sul cortile medesimo, in porta di accesso con gradini e ballatoio, affermando che, nel godimento della cosa comune, è configurabile una posizione possessoria, tutelabile con le azioni di reintegrazione e di manutenzione,

"contro l'attività di compossessore comproprietario che sopprima il godimento medesimo ovvero ne turbi o renda più gravose le modalità di esercizio" (Cass., sez. II, 4 aprile 1979, n. 1951, GCM, 1979, 4);

- alla disciplina dei giochi per bambini, nei viali del cortile-giardino condominiale, che, si è affermato, non integra una occupazione degli stessi né un'alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene:

"essa può, di conseguenza, essere disposta dall'assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c. ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l'occupazione delle parti comuni da parte dei condomini" (Cass., sez. II, 8 luglio 1981, n. 4479, GCM, 1981, 7).

Quanto alla presenza di un agente di polizia, addetto alla sorveglianza di un soggetto in espiazione di pena nella forma della detenzione domiciliare, nell'androne del palazzo e sul pianerottolo sul quale si affaccia l'appartamento di altro condomino, è stato osservato che

"non costituisce turbativa del possesso che questi ha degli spazi condominiali (androne e pianerottolo antistanti il suo appartamento) la cui fruizione non diventa impossibile, né viene limitata dalla presenza dell'agente addetto al piantonamento" (App. Roma, sez. I, 12 ottobre 2009, n. 3966 - conferma Trib. Roma n. 19821 del 2004 – GC, 210, 6, 1506; RGE, 210, 1, 116).

Quanto all'apertura di un varco nel muro perimetrale, per esigenze del singolo condomino, è consentita (quale uso più intenso del bene comune), con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l'appartamento del condomino con altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ricompresa in un diverso edificio condominiale; in tal caso, infatti, il collegamento tra le unità abitative determina la creazione di una servitù, a carico di fondazioni e struttura del fabbricato: in quest'ultima ipotesi, peraltro, affinché il comportamento illecito del condomino determini un danno risarcibile, occorre la prova di un concreto pregiudizio economico, la cui verificazione, in assenza di un'effettiva dimostrazione,

"può ritenersi solo possibile o probabile" (Cass., sez. II, 6 febbraio 2009, n. 335, GCM, 2009, 2, 195; GC, 210, 12, 2905, conforme, in quanto tale utilizzazione, comportando la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune, ne altera la destinazione, giacché in tal modo viene imposto un peso sul muro perimetrale che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio: Cass., sez. II, 19 aprile 2006, n. 936, conferma App. Milano 26 ottobre 2001, GC, 2007, 10, 2178; DeG, 2006, 30, 39).

Per contro, s'è anche osservato come l'apertura di un varco sul muro comune, che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva con quello comune, non dà luogo a costituzione di servitù quando il terreno viene usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non pregiudichi

"l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini" (Cass., sez. II, 11 agosto 1999, n. 8591, GC, 2000, I, 89, conforme Cass., sez. II, 24 giugno 1980, n. 3962, GCM, 1980, 6; conforme Trib. Terni, 21 dicembre 1994, RGU, 1995, 106 – nel caso di utilizzo occasionalmente: Cass., sez. II, 5 febbraio 1982, n. 674, GCM, 1982, 2 – cfr. anche Cass., sez. II, 18 febbraio 1998, n. 1708, GCM, 1998, 364; RLC, 1998, 259; conforme Cass., sez. II, 13 gennaio 1995, n. 360, GCM, 1995, 66; Cass., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2773, GCM, 1992, 3).

E' stato, inoltre, deciso integrare innovazione, la costruzione di un cavedio in muratura che attraversi tutti i pianerottoli dello stabile condominiale, per essere destinato ad alloggiare i cavi elettrici dell'impianto elettrico in fase di adeguamento,

"come tale da approvarsi con le maggioranze qualificate di cui all'art. 1136, comma 5, c.c. (e non con quelle di cui al precedente comma secondo" (App. Bologna, sez. I, 30 settembre 2008, n. 1541, ALC, 2009, 2, 165).



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