Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-11-25

INNOVAZIONI IN CONDOMINIO: L'INSTALLAZIONE DELL'ASCENSORE - Riccardo MAZZON

- installazione di ascensore

- può essere attuata anche a cura e spese di taluni condomini soltanto?

- sì, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare, in qualunque tempo, ai vantaggi dell'innovazione

L'installazione di un ascensore (tipico servizio suscettibile di separata utilizzazione), in un edificio che ne sia sprovvisto, può essere attuata anche a cura e spese di taluni condomini soltanto (ed è, pertanto, legittima la delibera dell'assemblea di condominio che, con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 5, c.c., richiamato dall'art. 1120 c.c., deliberi l'installazione di un ascensore nel vano scala condominiale a cura e spese di alcuni condomini soltanto), purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare, in qualunque tempo, ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto e in quelle di manutenzione dell'opera: in tal senso, è stato altresì disposto che la limitazione, per alcuni condomini, dell'originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art. 1120, comma ultimo, c.c., ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio,

"non essendo necessariamente previsto che dalla innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo" (Cass., sez. II, 8 ottobre 2010, n. 2092, GDir 211, 1, 86; GCM, 2010, 10, 1309; conforme Pret. Taranto, 5 ottobre 1993, ALC, 1994, 383; conforme Cass., sez. II, 4 luglio 2001, n. 933, GCM, 2001, 1326; RGE, 201, I, 1057; conforme, Cass., sez. II, 11 febbraio 2000, n. 1529, GCM, 2000, 304; RGE, 2000, I, 613; GI, 2000, 222, conforme Cass., sez. II, 10 aprile 1999, n. 3508, ALC, 2000, 440 – conforme: Trib. Milano, 12 ottobre 1989, ALC, 1990, 543 – conforme, anche in considerazione del prioritario interesse dell'handicappato ad una vita sociale agevolata: Trib. Foggia, 29 giugno 1991, ALC, 1992, 373; NGCC, 1993, I, 335 – si veda anche App. Perugia, 29 febbraio 2000, RGU, 2000, 341, secondo cui, ai fini della delibera avente ad oggetto l'installazione di un ascensore esterno da effettuarsi a spese del singolo condomino interessato, in mancanza della prova della qualità di disabile è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 comma 5 c.c., costituendo tale installazione un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 comma 1 c.c. e non rientrando tale ipotesi nella previsione di cui all'art. 112 c.c. - conforme: Cass., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746, GCM, 1993, 1297; conforme Trib. Orvieto, 17 luglio 1996, ALC, 1996, 758).

Si confronti, però, amplius, quanto esposto al paragrafo 5.3.3. del capitolo quinto del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

D'altra parte, proprio in una fattispecie in tema di installazione di un ascensore, comportante un limitato restringimento dello spazio di passaggio comune, è stato chiarito come una modesta compressione del diritto di cui all'art. 1102 c.c. debba ritenersi tollerabile, quando sia giustificato dall'interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e

"non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificio" (Trib. Milano 9 settembre 1991, ALC, 1992, 138).

In argomento, è stato altresì precisato come l'impugnazione di delibera assembleare, avente ad oggetto l'istallazione di ascensore, debba avere un fondamento oggettivo e, qualora siano state rispettate le distanze in ordine a luci, vedute, stenditura di panni, per il posizionamento dell'ascensore, per le caratteristiche dell'immobile, non risultando lesi i diritti degli altri condomini,

"non sussiste un interesse meritevole di tutela prevalente sul contrapposto interesse condominiale all'utilizzo dell'ascensore" (Trib. Milano, sez. XIII, 22 giugno 2009, n. 8081, www.dejure.it, 2009 – conforme Pret. Messina, 7 dicembre 1991, GM, 1993, 351).

Naturalmente, è sempre necessario valutare, nel caso concreto, l'impatto dell'innovazione sul bene comune in quanto, l'eventuale condizione di inservibilità di quest'ultimo (riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene), all'uso o al godimento, anche di un solo condomino, rende illegittima l'innovazione: anche se, in linea di principio, qualora al posto delle scale e dell'andito si immetta un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini, il venir meno della utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico modo originario non contrasta con la norma dell'art. 1120 ultimo comma c.c., perché, se pure resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di contenuto migliore: pertanto se, in concreto, a seguito della necessaria comparazione tra i danni prodotti ed i vantaggi arrecati dall'innovazione, i primi risultassero prevalenti anche solo per uno dei condomini, l'innovazione non sarebbe consentita, perché in contrasto con il disposto dell'art. 1120 cit.; ad esempio, se uno dei condomini, a causa della realizzazione dell'ascensore, fosse costretto a compiere

"un percorso più lungo di quello precedente, per raggiungere la propria abitazione" (Cass., sez. II, 29 aprile 1994, n. 4152, RGE, 1996, I, 305; GCM, 1994, 579 – conforme, in casi di pregiudizio all"utilizzo della cosa comune causato da una cospicua riduzione delle scale e della privazione del locale cantina: App. Firenze, sez. I, 7 novembre 2005, n. 1615, www.dejure.it, 2006).

Si confronti, in argomento, l'ampia casistica giurisprudenziale, anche in ambito di:

- edificio diviso verticalmente tra due condomini, laddove il taglio del tetto, di proprietà comune, per inserirvi l'ascensore, su una superficie ridotta e destinata interamente a coprire le porzioni materiali sottostanti di proprietà esclusiva del condomino che intende realizzare l'innovazione, costituisce una modifica della cosa comune permessa dagli art. 1102 e 1120 c.c. a ciascun condomino, atteso che non comprime i diritti dell'altro condomino a farne parimenti uso secondo la sua naturale destinazione; di conseguenza, al fine del rilascio della concessione edilizia non è necessario l'assenso dell'altro condomino: è pertanto illegittimo il provvedimento di diniego di una concessione edilizia, per la costruzione di un ascensore incidente su un"area condominiale, motivato sulla base del solo difetto del consenso dei comproprietari, qualora

"l"intervento sia riconducibile a quell"utilizzo della cosa comune ed alle modifiche della stessa funzionali a detto utilizzo, ammessi ai sensi degli artt. 112 e 1120 c.c." (Cons. Stato, sez. IV, 4 maggio 2010, n. 2546, VN, 2010, 2, 738; RGE, 2010, 4, 1292);

- prolungamento della corsa d'ascensore, già esistente, che esauriva la sua funzione al terzo, fino al quarto piano dello stabile, nel senso che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso, secondo il loro diritto e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie

"per il miglior godimento della cosa comune" (Cass., sez. II, 27 dicembre 2004, n. 24006, GCM, 2004, 12; RGE, 2005, 5, 1500);

- servitù passiva di installazione d'ascensore, in quanto, nel caso in cui i condomini siano gravati, in base ad un atto pubblico di acquisto, dalla servitù passiva di installazione di un ascensore a favore di una singola porzione immobiliare,

"non occorre una nuova manifestazione di volontà in sede di assemblea condominiale per autorizzare tale installazione e la realizzazione delle relative opere" (Pret. Roma 28 giugno 1994, ALC, 1994, 846);

- cautela urgente, al cui riguardo è stato precisato che, posto che l'installazione di un ascensore, importando alterazione funzionale-economica della casa, ne costituisce innovazione ed inerisce ai poteri dell'assemblea, va respinta l'istanza di un condomino che chieda, in via cautelare urgente,

"di essere autorizzato ad installare l'ascensore a proprie spese" (Pret. Roma 25 gennaio 1985, FI, 1985, I, 338);

- deliberazione dell'assemblea condominiale che si limiti a disporre l'installazione di un ascensore, rinviando ad una successiva riunione l'approvazione della spesa e la relativa ripartizione, verso la quale non sussiste alcun concreto interesse ad impugnare,

"non potendo affatto escludersi che l'assemblea non approvi la spesa e non potendo in ogni caso prefigurarsi quale potrebbe essere l'effettivo contenuto di una futura deliberazione sulla materia" (Trib. Milano 18 aprile 1991, ALC, 1992, 154);

- maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale è destinato il servizio in separato godimento, nel senso che, in caso di godimento separato di servizi comuni all'interno di un unico condominio,

"ai fini della validità delle delibere assembleari è configurabile una maggioranza limitata ai soli condomini della parte di edificio alla quale è destinato il servizio in separato godimento" (Trib. Milano 12 aprile 1990, ALC, 1991, 336);

- blocco con chiave della pulsantiera dell'ascensore [in argomento, è stato deciso che le innovazioni di cui all'art. 1120 comma 1 c.c. (nella specie, consistenti nella collocazione di una porta sulla scala condominiale e nel blocco con chiave della pulsantiera dell'ascensore), realizzate dall'amministratore del condominio, in assenza di preventiva delibera assembleare, in quanto idonee a turbare il pacifico godimento e l'utilizzazione del singolo condomino su alcune parti comuni dell'edificio, rendono ammissibile l'azione di manutenzione a tutela del (com) possesso (delle menzionate parti comuni) proposta da quest'ultimo; peraltro l'adozione, nel corso del giudizio possessorio, di una delibera condominiale che ratifichi, con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, comma 5 c.c., le spese relative alle eseguite innovazioni e sostanzialmente autorizzi le innovazioni medesime, legittima, sia pure tardivamente, sotto il profilo dell'esercizio del possesso,

"la condotta posta in essere dall'amministratore suddetto, facendo venir meno i connotati della molestia e turbativa in essa (condotta) originariamente ravvisabili, con conseguente rigetto nel merito della domanda di manutenzione come sopra proposta" (Pret. Gallarate 16 gennaio 1990, ALC, 1990, 361)];

- sostituzione di ascensori usurati e non più agibili, con ascensori nuovi (anche se di tipo e di marca diversi), che non costituisce innovazione perché le cose comuni, oggetto di modifiche, in vano-ascensore con le strutture ed i locali annessi, non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, anche se vengono apportate modifiche alla loro conformazione e perché l'edificio, nel suo complesso, con la sostituzione degli ascensori, non subisce alcun sostanziale mutamento ma conserva un servizio del quale e già dotato,

"a meno che l'entità e la qualità delle modifiche introdotte sia tale da involgere un sostanziale mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni dell'edificio" (Cass., sez. II, 16 luglio 1981, n. 4646, GCM, 1981, 7).



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