Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-09-19

INNOVAZIONI: INSERVIBILITA' DEL BENE COMUNE ALL'USO O AL GODIMENTO ANCHE DI UN SOLO CONDOMINO - Riccardo MAZZON

La condizione di inservibilità del bene comune, all'uso o al godimento, anche di un solo condomino, rende illegittima - e quindi vietata - l'innovazione deliberata dagli altri condomini (cfr., amplius, il  paragrafo 5.2. del quinto capitolo del volume: "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) ed è riscontrabile anche nel caso in cui l'innovazione produca una sensibile menomazione dell'utilità (che il condomino, precedentemente, ricavava dal bene); ad esempio, in applicazione di tale principio, è stato ritenuta illegittima la delibera condominiale che, nel restringere il vialetto di accesso ai garages,

"rendeva disagevole il transito delle autovetture" (Cass., sez. II, 25 ottobre 2005, n. 20639, GCM, 2005, 9).

Per "pari uso" della cosa comune deve intendersi - non un uso identico, nello spazio o addirittura nel tempo, a quello attuato dal comproprietario-condomino modificatore, ma - quel qualsiasi altro miglior uso che gli altri condomini

"possano convenientemente fare in altra parte della cosa comune" (Trib. Milano 19 settembre 1988, ALC, 1989, 740 – ad esempio, l'assemblea di condominio non può a norma dell'art. 1120 comma 2 c.c. rendere inservibile o disattivare la cosa comune nei confronti di uno o più condomini dissenzienti, mediante il mutamento della destinazione strutturale ed economica della cosa comune: Trib. Rimini 6 dicembre 1988, ALC, 1990, 98).

Naturalmente, diversamente può decidere l'unanimità dei consensi, suscettibile di adottare anche delibere che consentano innovazioni tali, da render inservibile la cosa comune ad alcuni dei condomini: ecco perché, per converso, deve essere pronunziato l'annullamento di una delibera condominiale con cui sia stata rinnovata, a maggioranza, la concessione di un piazzale condominiale a favore di un ba,r con autorizzazione all'installazione di tavolini, in quanto tale delibera rende praticamente inservibile all'uso dei condomini il piazzale condominiale, ponendo in essere un'innovazione vietata, in quanto altera la cosa comune con mutamento della destinazione,

"per la cui adozione necessitava dell'unanimità dei consensi" (GdP Perugia 18 gennaio 2000, RGU, 2000, 123 - con decisione avente valore contrattuale: Trib. Padova 3 marzo 2006, www.dejure.it, 2006).

Si vedano, in argomento, le seguenti pronunce, rilasciate in tema di:

- installazione di macchinario sul cortile del fabbricato, laddove è stato deciso che, in tema di innovazioni ed uso della cosa comune, nel caso in cui il condomino, autorizzato dalla delibera dell'assemblea ad installare, a servizio del proprio laboratorio, un macchinario sul cortile del fabbricato, abbia stabilmente occupato una determinata superficie (nella specie, di circa quattro metri quadrati) dell'area comune condominiale, utilizzata in parte come strada di comunicazione con la pubblica via ed in parte come cortile, deve ritenersi realizzata una sottrazione definitiva, di tale parte del suolo comune, alla sua naturale destinazione ed all'altrui godimento, in relazione alle restrizioni che il suddetto impianto comportava, per lo spazio di manovra degli automezzi di trasporto e per le relative operazioni di carico e scarico della ditta del condomino confinante, con conseguente configurabilità della violazione dell'art. 1120, comma ultimo, c.c., avendo la impugnata delibera assembleare determinato la modifica della destinazione originaria di una parte comune con pregiudizio, per l'altro condomino, del godimento della stessa; sussiste dunque, prosegue la pronuncia in esame, violazione altresì dell'art. 1102 c.c. (applicabile a tutte le innovazioni che, come nella specie, non comportano ripartizione della relativa spesa fra tutti i condomini ma solo a carico del singolo condomino che se ne sia assunto l'onere), perché l'uso particolare o più intenso del bene comune da parte del condomino si configura come illegittimo quando ne risulta impedito l'altrui paritario uso e sia alterata la destinazione del bene comune,

"dovendosi escludere che l'utilizzo da parte del singolo della cosa comune possa risolversi nella compressione quantitativa o qualitativa di quella, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari" (Cass., sez. II, 6 novembre 2006, n. 23608, GCM, 2006, 11);

- installazione di serbatoi idrici dove, in applicazione del principio che segue - e precisato che la funzione del cortile comune consiste non solo nel fornire aria e luce agl'immobili circostanti, ma anche nel consentire un'agevole ed indifferenziata praticabilità delle singole unità immobiliari -, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata, la quale, omettendo il predetto accertamento, aveva escluso che costituisse un'innovazione vietata l'installazione, da parte di alcuni condomini, di serbatoi idrici al servizio esclusivo dei rispettivi appartamenti, in considerazione delle ridotte dimensioni dei manufatti, che non comportavano, inoltre, un'alterazione del decoro architettonico del fabbricato; in effetti, precisa la pronuncia de qua, in tema di condominio, il rispetto del principio generale di cui all'art. 1102 c.c. e delle regole conseguentemente dettate dall'art. 1120 c.c. in materia di innovazioni, impone al giudice, nel caso in cui parti del bene comune siano di fatto destinate ad uso e comodità esclusiva di singoli condomini, un'indagine diretta all'accertamento della duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione, e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte,

"non perderebbe la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi dei partecipanti" (Cass., sez. II, 14 giugno 2006, n. 13752, GCM, 2006, 9);

- destinazione di parte del tetto a terrazza, nel senso che, in tema di condominio, è legittima, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno: peraltro, la destinazione di una parte, anche se esigua, del tetto comune a terrazza di uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio non configura un uso più intenso della cosa comune, bensì una violazione dell'art. 1102 c.c., perché costituisce alterazione della originaria destinazione della cosa comune, in quanto tutti gli altri partecipanti al condominio vengono, in tal modo, privati completamente dell'uso di quella parte, adibita ad un uso esclusivo di un condomino,

"che non può considerarsi nemmeno insito nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al medesimo" (Cass., sez. II, 19 gennaio 2006, n. 972, conferma App. Bologna 30 maggio 2001, GC, 2006, 6, 1185; GCM, 2006, 1, 64; RGE, 2006, 6, 1229);

- assegnazione posti auto, nel senso che la delibera adottata dall'assemblea condominiale, con la quale talune parti comuni dell'edificio vengano rese inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, è illegittima: ecco perché il Tribunale ha dichiarato la illegittimità di quella parte della delibera condominiale con la quale era stata decisa l'assegnazione, in uso esclusivo ad alcuni condomini, di posti auto ricavati nel piazzale antistante al condominio,

"sino ad allora utilizzati da tutti i condomini" Trib. Monza 8 luglio 2002, GMil, 203, 196.

Ulteriormente, le seguenti pronunce trattano l'argomento in ambito d'installazione di

- dispositivo che renda automatica l'apertura del cancello (nel caso di specie, la Suprema Corte ha confermato la decisione del giudice di merito, che ha ritenuto che l'installazione di un dispositivo di apertura automatica, con telecomando, in un cancello condominiale costituisce una innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c.: un compossessore aveva variato il congegno di apertura elettronica del cancello comune, senza consegnare il nuovo telecomando ad uno dei compossessori, che era stato costretto, per un lasso di tempo apprezzabile, ad utilizzare l'apertura meccanica), affermando che costituisce indagine di fatto, sindacabile in sede di legittimità, stabilire se la modificazione della cosa comune integri gli estremi dell'innovazione di cui all'art. 1120 c.c. ovvero della mera modificazione di cui all'art. 1102 c.c.: costituisce turbativa del possesso, tutelabile con l'azione di manutenzione, il comportamento del compossessore che ponga in essere una innovazione nella cosa comune, comportante una modificazione delle concrete modalità di godimento della cosa stessa,

"dalla quale derivi ad altro compossessore una apprezzabile limitazione delle sue facoltà di godimento della cosa" (Cass., sez. II, 30 maggio 2002, n. 7914, GCM, 2002, 933);

- escavazione del sottosuolo condominiale, da parte di un condomino, per collegare con una scala le unità immobiliari al piano terreno con quelle poste al seminterrato, tutte di sua proprietà esclusiva, la quale

"non comporta appropriazione del bene comune e non costituisce innovazione vietata, perché non determina l'inservibilità del bene comune all'uso e al godimento a cui è destinato" (Cass., sez. II, 5 giugno 1999, n. 5546, GCM, 1999, 1282);

- installazione, nel vano scala comune, di un servoscala di tipo "skilift", che non rende inservibile l'uso della scala, ma determina soltanto il restringimento del precedente passaggio sui gradini e che, quindi,

"non contrasta con l'art. 1120 comma 2 c.c." (App. Genova 3 febbraio 1999, RGE, 1999, I, 464);

- interruzione percorso di tubazioni, nel senso che il condomino di un edificio non può operare, ostandovi gli art. 1102 e 1120 c.c., innovazioni, sul tratto di pertinenza del proprio appartamento, dell'impianto comune di riscaldamento (nella specie, appunto, interrompendo il percorso delle tubature)

"in guisa da impedire l'utilizzazione dell'impianto da parte degli altri condomini" (Cass., sez. II, 2 maggio 1996, n. 423, GCM, 1996, 652; ALC, 1996, 729);

- diritto reale, in quanto un'innovazione sulla cosa comune, vietata a norma dell'art. 1120 c.c., in quanto comportante l'inservibilità, per gli altri condomini, della cosa comune e la costituzione sulla stessa di un diritto reale a favore di un solo condomino, per essere legittima deve essere consentita, a pena di nullità, con atto scritto, da tutti gli altri condomini:

"è, pertanto, inammissibile la prova testimoniale diretta a provare l'esistenza di tale consenso" (Cass., sez. II, 4 luglio 1981, n. 4364, GCM, 1981, 7).



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