Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-01-23

LA FACCIATA CONDOMINIALE E' UN BENE COMUNE: COME PUO' IL CONDOMINO UTILIZZARLA?' - RM

La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri e costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell'ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione, fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata, indifferenziatamente, al servizio di tutte tali porzioni,

"con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà" (Cass., sez. II, 30 gennaio 1998, n. 945, GCM, 1998, 193 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Va considerato, inoltre, bene comune anche tutto quel che afferisce ad elementi costituenti parte integrante della facciata dell'edificio (inquadrantesi nell'aspetto estetico di questo: ad esempio, i muretti di recinzione delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall'altra, si pongono come elementi esterni aventi una attitudine funzionale legata al decoro dell'edificio, che è bene di godimento collettivo).

In tal contesto, la proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre, invece, sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi.

Inoltre, sempre in tal chiave, le spese di manutenzione dei pilastri e delle travi di un edificio sono a carico del condominio, in quanto elementi dell'intelaiatura portante in cemento armato del fabbricato; per altri manufatti, invece, il regime delle spese e della titolarità, dipende da elementi obiettivi e dalle relative attitudini funzionali; nella pronuncia che segue, ad esempio, si è ritenuto che il parapetto esterno della terrazza a livello e del piano attico, i doccioni e le fasce di intradosso, con i relativi rivestimenti esterni,

"in quanto destinati ad assolvere ad una funzione estetico-ornamentale della facciata dell'edificio, rientrano nella categoria dei beni comuni" (App. Salerno 16 marzo 1992, ALC, 1992, 341).

Sempre in argomento, è stato precisato che, a differenza di colonnine e pilastrini [a tal proposito, si confronti anche la seguente pronuncia, laddove è stato deciso che la spesa per la riparazione delle colonnine e dei pilastrini, che fanno parte integrante del parapetto dei balconi e della terrazza a livello, deve gravare esclusivamente sul proprietario dei beni medesimi,

"in quanto il parapetto assolve alla funzione primaria di protezione dell'unità immobiliare del condomino ed è perciò soggetta all'autonomo diritto dominicale" (App. Napoli 16 ottobre 1990, GM, 1991, 1)],

sono parti comuni i "frontalini" di marmo, con riguardo alla esclusiva loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata efficacia decorativa dell'intero edificio, nonché all'utilizzazione come "gocciolatoi"; in tal senso, è stato infatti chiarito che, con riguardo al rivestimento della fronte della soletta dei balconi di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni, in quanto destinati all'uso comune a norma del comma 3 dell'art. 1117 c.c., ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti,

"va accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero edificio" (Cass., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831, GCM, 1990, 8).



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