Articoli, saggi, Obbligazioni, contratti -  Redazione P&D - 2015-10-14

LA NOZIONE DI DIFETTI DELLA COSTRUZIONE - Luca LEIDI

Il presente contributo si prefigge lo scopo di trovare una definizione dei "difetti" della costruzione, così come intesi dall"art.1669 c.c.. Tuttavia, la disamina dell"articolo non può prescindere dal motivo che mi ha portato ad interrogarmi su questa questione.

Il breve studio che segue, nasce da una lettera di diffida ad adempiere da parte di un Amministratore di condominio nella quale si intimava ad un condòmino il ripristino dello stato "del suo balcone" che, a seguito di infiltrazioni di acqua piovana, arrecava un degrado tangibile all"appartamento sottostante dovuto all"umidità, il quale comportava non pochi problemi alla proprietà stessa.

Ciò che catturò subito la mia attenzione, fu il fatto che l"Amministratore catalogò il terrazzo come "balcone aggettante". Ma perché? Le mie rimanenze degli studi da geometra mi portarono a definire quella parte esterna dell"appartamento - senza dubbio - come una terrazza e non come un balcone. Per "terrazza a livello" deve intendersi, in un edificio condominiale, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edificio sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno (Cass. civ., Sez.II, sent.n.2924/1986), con conseguente applicazione dell"art.1126 c.c. invece del 1125 c.c. (per intenderci: ripartizione delle spese 1/3 a carico del proprietario e 2/3 per gli altri condòmini e non suddivisione degli oneri esclusivamente tra i due proprietari dei piani confinanti). La fattispecie di quest"ultimo articolo ben si sposa con i "balconi aggettanti", i quali, invece, sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono; e non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio non possono considerarsi a sevizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. civ., Sez.II, sent.n.15913/2007). Ma vi è di più. Qualora si applicasse, alternativamente, l"art.1126 o il 1125 c.c., i legittimati processuali (attivi e passivi) sarebbero in prima facie solo i condòmini, risolvendosi in una mera "questione tra privati", e non anche l"Amministratore, il quale potrebbe accostarsi a poco più di un semplice nuncius, riportando i messaggi degli inquilini tra loro. Nulla quaestio se l"immobile ha più di dieci anni. Tuttavia, carte alla mano, l"edificio risultò avere meno di dieci anni. Si decise di far visionare il terrazzo ad un perito di nostra fiducia, il quale constatò che il problema nasceva non da un qualche difetto causato da un comportamento poco scrupoloso dell"inquilino (ad esempio ove le infiltrazioni siano dovute ad incuria del balcone sovrastante, oppure l"aver trascurato la manutenzione del terrazzo, o ancora aver fatto cadere qualcosa di pesante che ha causato la rottura di una piastrella, ecc., con conseguente applicazione del principio generale per cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati - così Cass. n.3568/1999), ma bensì il problema era intrinseco nella costruzione. In questi termini il problema si ribalta. Non vi sarà più l"applicazione, che dir si voglia, degli artt.1125 o 1126 c.c., ma si dovrà fare riferimento all"art.1669 c.c.. Questa norma è dedicate alla rovine e/o difetti delle cose immobili destinate a lunga durata. Statuisce: "se, nel corso di dieci anni dal compimento (momento entro il quale deve manifestarsi), l'opera, per vizio del suolo (franoso, negligenza durante l"edificazione o risulti inidoneo a sostenere un immobile) o per difetto della costruzione (ascrivibile alla sola attività umana) rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta (a pena di decadenza). Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.". L"applicazione di tale articolo comporta la competenza dell"Amministrazione (nella qualità di committente dei lavori) e non del singolo proprietario come astutamente prospettato nella lettera iniziale (per una disamina più approfondita sul tema, giova rinviare all"opera di R.Mazzon, Amministratore di condominio: la responsabilità extracontrattuale dell"appaltatore, in Persona e Danno, articolo del 30/5/2015). Tuttavia, si deve precisare che anche qualora la fattispecie rientrasse nel campo di applicazione dell"art.1126 c.c., con conseguente ripartizione delle spese nella proporzione 1/3 – 2/3, ciò non escluderebbe l'eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o dell'amministratore del condominio in proprio per vizi di costruzione o per negligente omissione delle necessarie riparazioni. (Cass. civ., Sez. II, sent.n.4816/1994).

Senza divagare, ciò che concerne maggiormente il tema del presente studio, è la definizione da dare a "difetto della costruzione". La Cassazione con tale locuzione intende "qualsiasi alterazione, conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, incide negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (Cass.civ., sent.nn.8811/2003 e 456/1999)"; comprende anche le carenze co­struttive dell'opera (Cass. civ., sent.n.8140/2004); anche alterazioni che non investono parti essenziali dell'immobile ma quegli elementi secondari o accessori funzionali all'impiego duraturo dell'opera e tali pertanto da incidere in modo considerevole sul godimento dell'immobile (Cass. civ., sent.n.20307/2011). Ciò che maggiormente importa, è che i difetti siano derivati da cause sopravvenute - non imprevedibili - al com­pletamento dei lavori (Cass., sent.n.19868/2009). In ogni caso, generalmente rientrano nella fattispecie ex art.1669 c.c. "qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile" (Cass., sent.n.84/2013). In particolare, per quel che concerneva il caso de quo, la S.C. statuì che "rientrano le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze dell'impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento." (Cass., sent.n.117/2000).

Concludendo: se nel termine perentorio di 10 anni dalla ultimazione della costruzione dell"opera, la quale deve essere oggettivamente destinata a lunga durata nel tempo, si manifesti una qualsiasi alterazione non imprevedibile che incida negativamente sul godimento dell"immobile medesimo, dovuta a vizio intrinseco del suolo, o per un errore di valutazione della natura del terreno, oppure dovuto ad un difetto nel compimento dell"opera stessa ascrivibile all"attività umana, l"appaltatore è responsabile nei confronti del committente (generalmente l"Amministratore) oppure dei suoi aventi causa (come ben può essere ogni singolo condòmino), purché sia fatta denunzia entro 1 anno dalla scoperta del difetto e, nel caso di inerzia, sia esperita azione giudiziale entro 1 anno dalla denunzia.



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