Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2013-07-18

LA POSSIBILITA' DI SUDDIVIDERE UN CONDOMINIO IN PIU' CONDOMINI SEPARATI - Riccardo MAZZON

Le disposizioni d'attuazione al codice civile prevedono, agli articolo che vanno dal 61 al 72, una serie di prescrizioni particolarmente importanti, che meritano d'esser conosciute e coordinate tra loro.

Innanzitutto è precisato che, qualora un edificio (o un gruppo di edifici), appartenente per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato; un tanto, anche se restino in comune, con gli originari partecipanti, alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 del codice civile: a tal proposito, è sato deciso che, in caso di scioglimento totale di un condominio, qualora residuino beni in comune - ed in assenza di un titolo che disponga diversamente -, deve farsi luogo all'applicazione delle norme sul condominio, allorquando le cose o i servizi appaiano legati ai singoli edifici in un rapporto di "necessarietà ed accessorietà" (es. gli impianti idrici, di riscaldamento, di illuminazione, il servizio di portierato, gli accessi, il parcheggio per le automobili);

"soltanto per il caso si tratti di cose non necessarie per l'esistenza delle costruzioni (es. piscine, campi da tennis, negozi, ristoranti, parchi, ecc.) si applicano le norme sulla comunione, trattandosi di beni e servizi che sfuggono al richiamo dell'art. 1117 c.c." (Trib. Napoli 24 febbraio 1995, AL, 1996, 240 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

In effetti, il condominio si caratterizza per la coesistenza delle unità abitative in proprietà esclusive dei singoli condomini e per la presenza di parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime: per sua natura, esso non è suscettibile di divisione, tant'è che l'unica residuale ipotesi, nella quale può darsi luogo allo scioglimento del condominio, è quella contemplata dall'art. 61 disp. att. c.c., che presuppone, appunto, la concreta possibilità di

"dividere l'edificio o un gruppo di edifici in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi" (Trib. Roma, sez. V, 30 luglio 2009, n. 16705, www.dejure.it, 2010).

E' dunque la disposizione di cui all'art. 61 disp. att. c.c., quella che prevede la possibilità di scissione, in base a deliberazione assembleare adottata a maggioranza, di un unico condominio originario in più condomini: la norma ha natura eccezionale, in quanto deroga al principio secondo il quale la divisione può essere attuata solo con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione:

"pertanto, essa non può essere utilizzata analogicamente per attuare l'inversa ipotesi di fusione in un unico condominio di più edifici autonomi" (Cass., sez. II, 28 ottobre 1995, n. 11276, GCM, 1995, 10).

Lo scioglimento del condominio originario, in tal frangente, è deliberato dall'assemblea, con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice (deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio: cfr. capitolo ventunesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013); oppure, in difetto, è disposto dall'autorità giudiziaria, su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.

In effetti, la rappresentanza attribuita all'amministratore del condominio dall'art. 1131, comma 2, c.c., rispetto a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, non si estende all'azione di scioglimento del condominio prevista dagli art. 61 e 62 disp. att. c.c.; questa, avendo ad oggetto la modificazione di un diritto reale, si svolge in un giudizio al quale debbono partecipare

"tutti i soggetti che per le rispettive quote ne sono titolari, ossia i condomini del precedente condominio complesso" (Cass., sez. II, 23 gennaio 2008, n. 1460, GCM, 2008, 1, 78).

Quando non risulta possibile attuare la divisione senza modificare lo stato delle cose (e occorrano, pertanto, opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini), lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'articolo 1136 del codice civile (numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio: cfr. capitolo ventunesimo del presente lavoro).

Il tenore della norma, che impone "edifici autonomi", esclude, di per sé, che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa; infatti, il termine "edificio" non si riferisce ad un concetto di gestione, ma ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomini, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

In argomento, è stato altresì precisato (nella specie, la Suprema corte, integrandone la motivazione, ha confermato sul punto la sentenza di merito, che aveva ravvisato l'esistenza di un supercondominio, con riferimento alla rete fognaria e alle cisterne d'acqua in comune, in un complesso immobiliare composto da edifici a destinazione residenziale ed edifici a destinazione paralberghiera) come – atteso che il presupposto, perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune, è costituito dalla relazione di accessorietà strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione - la relazione di accessorietà possa sussistere anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini, purché si tratti di edifici autonomi, atteso che l'art. 61 disp. att. c.c. individua l'autonomia della costruzione e non la gestione dell'edificio, come caratteristica rilevante in base alla quale l'art. 62 consente l'applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all'art. 1117 c.c., rimaste comuni ai diversi edifici:

"in tal modo si configura, specialmente con riferimento ai nuovi complessi immobiliari, un condominio sui generis, allargato, di tipo verticale, in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di supercondominio, soggiacendo alla normativa condominiale" (Cass., sez. II, 2 marzo 2007, n. 4973, GCM, 2007, 3; GDir, 2007, 14, 50; AL, 2007, 4, 386; GC, 2008, 12, 2997).

Da ribadire, in argomento, come la sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall'articolo 62 delle disposizioni d'attuazione al codice civile, il quale fa riferimento all'articolo 1117 del codice civile: parti comuni dell'edificio, in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell'immobile,

"riguardato sia nel suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi! (Cass., sez. II, 1 dicembre 2010, n. 24380, DeG, 2010; GC, 2011, 1, 57).



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