Articoli, saggi, Obbligazioni, contratti -  privato.personaedanno - 2015-04-30

LA PRELAZIONE DEL CONFINANTE COLTIVATORE DIRETTO – Andrea CIRELLI

SOMMARIO: 1. La fattispecie 2. I requisiti 3. Pluralità di confinanti 4. L"esercizio della prelazione

1. La      fattispecie

La prelazione, in generale, consiste nel diritto di un soggetto ad essere preferito rispetto ad un altro, alle medesime condizioni, nella costituzione di un negozio giuridico (ad esempio, nella conclusione di un determinato contratto). Il diritto di prelazione è convenzionale quando trova la sua fonte in un accordo delle parti (c.d. patto di prelazione), mentre è legale quando nasce dalla legge stessa. Alla differente origine del diritto corrisponde una disciplina parzialmente diversa, soprattutto per quanto riguarda la tutela del prelazionario. Quest"ultimo, infatti, se il diritto di prelazione è concesso mediante un accordo, gode di una tutela meramente obbligatoria, avendo solo un diritto al risarcimento del danno nei confronti del concedente che abbia contratto con un terzo omettendo di farne comunicazione al prelazionario (l"acquisto del terzo rimane intangibile). La tutela reale, viceversa, è la regola nelle prelazioni legali, vantando il prelazionario leso un diritto di riscatto (o retratto) che gli permette di recuperare il bene contro il terzo acquirente.

Nell"ambito delle prelazioni legali, si colloca quella agraria, che è disciplinata dalla Legge 590/65 e dalla Legge 817/71 e la sua funzione è quella di promuovere, tutelare e garantire il consolidamento della proprietà contadina.

La prelazione agraria nasce con l"art. 8 della Legge 26 maggio 1965, n. 590, il quale testualmente dispone che "in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia".

La previsione menzionata contempla il diritto ad essere preferito dell"affittuario coltivatore diretto del fondo alienato e, solo successivamente, il legislatore ha introdotto con Legge n. 81 del 1971 la prelazione del coltivatore diretto proprietario di un fondo confinante con quello posto in vendita. Scopo dell"istituto, in quest"ultima specifica ipotesi, è il miglioramento della redditività dei fondi agricoli attraverso il loro accorpamento o, in altre parole, l"aumento delle dimensioni e dell"efficienza tecnico-economica delle aziende diretto-coltivatrici.

2. I      requisiti

Le condizioni perché sorga il diritto di prelazione in capo al confinante coltivatore diretto sono:

A.  la contiguità dei fondi (requisito oggettivo);

B. che sul fondo contiguo a quello posto in vendita sia insediato un proprietario coltivatore diretto (requisito soggettivo);

C. che sul fondo posto in vendita non sia insediato un coltivatore diretto sulla base di un titolo giuridico valido (elemento di esclusione).

a) In relazione alla prima condizione, si ritengono contigui i fondi confinanti in senso giuridicamente proprio, ovvero caratterizzati da contiguità fisica e materiale: in sostanza, deve esserci un contatto reciproco lungo la comune linea di demarcazione, sia essa meramente ideale, ovvero materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali. Pertanto, non può trovare accoglimento la diversa interpretazione della cosiddetta contiguità funzionale tra fondi materialmente separati, anche se idonei ad essere accorpati in una unica azienda agraria.

Il concetto di "fondo contiguo" in passato non è stato pacifico ed anzi ha dato luogo a contrasti giurisprudenziali, che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno composto con la sentenza 27/3/1988 n. 2582, affermando, appunto, che l'art. 7 della Legge 81/1971 va interpretato nel senso che, ai fini della sua applicazione, debbono intendersi per "terreni confinanti" quelli caratterizzati da contiguità materiale e fisica.

Detta interpretazione è stata costantemente seguita dalla giurisprudenza della Corte e ribadita anche  di recente: Cass. Civ. Sez. III, 15/5/2013, n. 11757; Cass. Civ. Sez. III, 11/5/2010, n. 11377.

La giurisprudenza ha avuto modo di chiarire il concetto di contiguità dei fondi, affrontando una serie di casi concreti cui ha fornito una soluzione specifica, escludendo o meno la condizione della confinanza. È utile qualche esempio:

•   i terreni non sono contigui se sono separati da una strada pubblica o da una strada privata non insistente su alcuno dei due fondi interessati (Cass. Civ. Sez. III, 26/11/2007, n. 24622);

•   i fondi non sono confinanti se separati da un corso d"acqua naturale avente carattere pubblico (Cass. Civ. Sez. III, 11/5/2010, n. 11377: "…ne consegue che devono essere considerati non confinanti i fondi separati da un corso d'acqua di proprietà pubblica, nonché da attrezzature fisse per la distribuzione dell'acqua ovvero da ostacoli materiali come canali di proprietà aliena");

•   per converso, non è possibile creare artificiosi diaframmi al fine di eliminare il requisito della confinanza fisica tra i suoli, come riservarsi una striscia di terreno al solo fine di precludere  l"esercizio della prelazione (in questo senso Cass. Civ. Sez. III, 13/12/2010, n. 25135, secondo cui "…qualora in sede di vendita di fondo rustico l'alienante si riservi la proprietà di una striscia di terreno tale da interrompere la contiguità e continuità fisica tra i due fondi, ne deriva una condizione obiettiva di non confinanza sufficiente ad escludere il diritto di prelazione, a meno che la riserva sia stata fatta senza nessuna utilità economica, all'unico scopo di vanificare, sopprimendo il requisito della confinanza, il diritto di prelazione del confinante. L'accertamento della sussistenza di apprezzabili ragioni giustificative della suddetta riserva in relazione alle esigenze di coltivazione del fondo rientra nei compiti istituzionali del giudice di merito e non è censurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato"; conforme: Cass. Civ. Sez. III, 10/3/2008, n. 6286).

E" inoltre indispensabile che il fondo posto in vendita abbia una destinazione agricola, non integrando, ad esempio, la situazione che conferisce il diritto di prelazione l'essere proprietario di un immobile, confinante con il fondo oggetto di compravendita, la cui superficie risulta occupata per la maggior parte da una casa di civile abitazione, da un magazzino, da un piazzale o da una strada privata di accesso, cosicché resta a destinazione agricola un"area così esigua da non poterle attribuire la qualifica di terreno coltivato (Cass. Civ. Sez. III, 4/3/2014, n. 5027, che ha escluso il diritto di prelazione del confinante in relazione ad un terreno qualificabile come pertinenza di una casa di abitazione).

b) L"art. 7 della Legge n. 817 del 1971, richiede poi una condizione soggettiva e cioè che il confinante sia contemporaneamente proprietario e coltivatore diretto del fondo contiguo a quello alienato. Questo, tuttavia, non basta, essendo necessaria l"esistenza di tutti quegli ulteriori requisiti che l"art. 8 della Legge n. 590 del 1965 richiede per il coltivatore diretto affittuario del fondo posto in vendita, vale a dire che il fondo confinante sia stato coltivato almeno nei due anni precedenti direttamente dal proprietario coltivatore diretto e che quest"ultimo, sempre in base alla citata disposizione, non abbia alienato propri fondi rustici nel biennio precedente.

Quanto alla qualifica di coltivatore diretto, ciò che rileva è l"effettivo svolgimento della attività agricola con lavoro prevalentemente proprio e della propria famiglia, non essendo, viceversa, sufficiente la mera iscrizione in elenchi, albi o certificazioni amministrative (Cass. Civ. Sez. III, 22/4/2013, n. 9737).

Occorre precisare poi che il proprietario del fondo confinante con quello oggetto di vendita, per poter vantare il diritto di prelazione, non solo deve rivestire la qualifica di coltivatore diretto ma deve anche coltivare direttamente il fondo adiacente a quello alienato, essendo irrilevante che egli eserciti altrove l'attività di agricoltore.

c) Ultima condizione richiesta dalla legge, questa volta di carattere negativo, è che non sia insediato sul fondo oggetto di vendita un coltivatore diretto (nello specifico, la legge parla di mezzadro, colono, affittuario, compartecipante, enfiteuta -tutti coltivatori diretti-): la sua presenza è causa di esclusione della prelazione del confinante.

In tutti i casi di  c.d. "insediamento"  esiste cioè un altrui diritto di prelazione e ciò vale ad escludere quello del confinante, creandosi in tal modo una sorta di ordine gerarchico tra le diverse tipologie di prelazione agraria.

3. Pluralità      di confinanti

Un problema molto diffuso nella prassi è quello della presenza di una pluralità di confinanti che possiedono tutti i requisiti previsti dalla legge, spettando in tal caso a tutti  il diritto di prelazione. Il problema, invero, non si pone nel caso in cui solo uno di essi eserciti il diritto, bensì quando questo sia esercitato da due o più titolari, dovendosi in tal caso individuare i criteri per preferire l"uno  all"altro.

La soluzione più condivisibile è quella fondata sulle linee guida individuate dalla Cassazione:

•  è compito del giudice valutare la situazione concreta;

•  non rileva la eventuale preferenza espressa dal venditore del fondo;

•  occorre tenere conto delle dimensioni dei terreni, delle caratteristiche topografiche e colturali dei terreni, della stabilità nel tempo dell"azienda che si formerà.

L'art. 7 del decreto legislativo n. 228 del 2001 ha poi dato particolare rilievo all"età del coltivatore diretto interessato e alle sue competenze, disponendo testualmente: "Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto di cui rispettivamente all'articolo 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, e successive modificazioni, ed all'articolo 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, nel caso di più soggetti confinanti, si intendono, quali criteri preferenziali, nell'ordine, la presenza come partecipi nelle rispettive imprese di coltivatori diretti e imprenditori agricoli a titolo principale di età compresa tra i 18 e i 40 anni o in cooperative di conduzione associata dei terreni, il numero di essi nonché il possesso da parte degli stessi di conoscenze e competenze adeguate ai sensi dell'articolo 8 del regolamento (CE) n. 1257/99 del Consiglio, del 17 maggio 1999".

In ogni caso, nell"accordare prevalenza all'uno o all'altro, il giudice deve compiere una valutazione comparativa della maggiore o minore attitudine delle singole aziende diretto-coltivatrici a realizzare le esigenze di ricomposizione fondiaria, di sviluppo aziendale e di costituzione di unità produttive efficienti in senso tecnico economico (Trib. Reggio Emilia, sez. I, 20/11/2006;  C. App. Genova 17/4/2001).

4. L"esercizio      della prelazione

Per permettere al titolare della prelazione di esercitare il proprio diritto, chi intenda vendere il fondo è obbligato a comunicare allo stesso la sua intenzione di contrarre, tramite una dichiarazione denominata denuntiatio. L"art. 8, quarto comma, della Legge n. 590 del 1965 (così come modificato dall"art. 8 della Legge 14 agosto 1971, n. 817) dispone che "il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell"acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l"eventualità della prelazione". Si tratta di una norma più rigorosa e precisa rispetto alla sua originaria formulazione, perché essa, da un lato, impone l"invio con lettera raccomandata e, dall"altro, impone la trasmissione del contratto preliminare con l"indicazione del nome dell"acquirente, del prezzo della vendita e delle altre clausole pattuite. E" ovvio dunque che tale comunicazione, che è  una proposta contrattuale, debba necessariamente rivestire la forma scritta ad substantiam, come, del resto, ribadito anche dalla Suprema Corte, che esclude che possa farsi in modi e forme diversi (Cass. Civ. Sez. III, 31/1/2014, n. 2187; Cass. Civ. sez. III, 12/11/2013, n. 25419).

Il titolare del diritto di prelazione, come stabilisce il quarto comma della norma predetta, deve esercitare il suo diritto entro il termine di trenta giorni, decorrente dalla data di ricezione della denuntiatio.

Nel caso in cui il promittente acquirente ometta di effettuare la notifica di cui all"art. 8, quarto comma, della Legge n. 590 del 1965, l"avente diritto che non è stato avvisato e posto nelle condizioni di esercitare la prelazione, potrà, anche una volta perfezionata la vendita con il terzo, riscattare il fondo da quest"ultimo o da qualsiasi successivo avente causa, pagando la somma indicata nel contratto. Il riscatto può essere esercitato entro un anno dalla data di trascrizione del contratto di compravendita.

Occorre infine ricordare che il coltivatore del fondo confinante che intenda esercitare il retratto, ha l'onere di provare il possesso di tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi previsti dalla legge, ivi compreso quello relativo al possesso di una adeguata forza lavoro in grado di coltivare non solo la superficie oggetto della domanda di prelazione, ma l'intera superficie risultante dalla sommatoria del fondo posseduto e di quello retrattato (Cass. Civ. Sez. III, 24/7/2012, n. 12893).



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