Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-10-06

LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE NEL CONDOMINIO: IMPIANTI DI RISCALDAMENTO - Riccardo MAZZON

criteri di ripartizione dei costi di gestione previsti dal codice civile

il problema dell'individuazione effettiva di quali siano le parti e i servizi comuni che, per loro natura, siano suscettibili di fornire utilità diverse ai singoli condomini

applicazioni concrete del principio: gli impianti di riscaldamento

Quanto all'impianto di riscaldamento (cfr., amplius, il capitolo quinto del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), recente giurisprudenza ha affermato il principio [da ritenersi valido anche quanto alla restituzione di eventuali rimborsi: in tal senso, è stato deciso (in una fattispecie in tema di restituzione di maggiori somme versate alla Società fornitrice del gas) che il debito condominiale, cosi come, di riflesso, il corrispondente credito, deve ripartirsi tra tutti i componenti la collettività condominiale medesima facendo applicazione del criterio legale di cui all'art. 1123 c.c. in difetto di alternativo criterio validamente usufruibile; pertanto, in presenza di un dovere partecipativo alle spese relative sia alla conservazione che alla gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, sussiste il corrispondente diritto partecipativo ad usufruire, in analoga quota parte,

"delle somme a rimborso che l'intera comunità condominiale abbia ricevuto con la medesima causale" (Trib. Roma, sez. V, 22 luglio 2009, n. 16284, www.dejure.it 2010)]

secondo cui il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale:

"pertanto, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall'impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare" (Cass., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7708, GCM, 2007, 3; CIV, 2010, 3, 77 - considera altresì ininfluente, ai fini della decisione, l'esame delle particolari caratteristiche dell'impianto, che - secondo l'assunto della ricorrente - sarebbe stato privo di caldaia e di generatore centralizzati, Cass., sez. II, 14 febbraio 2005, n. 2946, DeG, 2005, 22, 51; GC, 2005, f, 1, I, 1483).

In particolare, la regola è quella dettata dal primo comma dell'articolo 1123 del codice civile (cfr. paragrafo 8.1. del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), semprecché non si verifichino fattispecie particolari come, ad esempio, quando uno o più condomini vengano esclusi dal relativo servizio per distacco disposto dallo stesso condominio, allo scopo di procedere alle necessarie riparazioni, nonché per il protrarsi di tale distacco, a causa della inerzia del condominio medesimo, senza che rilevi in contrario la decisione, presa, in conseguenza di ciò, dal condomino, di attivare un impianto autonomo di riscaldamento; nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, che aveva accolto la impugnazione della delibera condominiale, con la quale le spese di gestione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, per gli anni 1989 - 90 e 1990 – 91, erano state poste a carico anche dei condomini di una delle palazzine del condominio che, per detto periodo, era stata esclusa dalla fruizione del servizio per distacco, protrattosi nel tempo, disposto dal condominio stesso, con taglio della condotta dell'alimentazione,

"allo scopo di eliminare le perdite di pressione e di acqua riscontrate" (Cass., sez. II, 2 agosto 2001, n. 10560, RGE, 2001, I,1051 – cfr. anche Cass., sez. II, 9 gennaio 1999, n. 129, GC, 2000, I, 2403; FI, 2000, I, 2006).

Si vedano, inoltre, le seguenti pronunce, rilasciate in occasione di spese per la sostituzione della caldaia, con affermazione secondo cui la sostituzione della caldaia termica (bruciatore), se quella esistente è obsoleta o guasta, deve considerarsi atto di straordinaria manutenzione, in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell'impianto

"e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune (l'impianto di riscaldamento" (Cass., sez. II, 12 gennaio 2000, n. 238, GCM, 2000, 43 – cfr. anche Cass., sez. II, 27 gennaio 2004, n. 1420, GCM, 2004, 1),

nonché le seguenti, che valorizzano l'eventualità di una convenzione unanime (cfr. anche paragrafo 8.5. del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), nel senso che, in tema di ripartizione delle spese del servizio condominiale di riscaldamento, i criteri stabiliti dal comma 1 e 2 dell'art. 1123 c.c. hanno carattere suppletivo e possono essere derogati - secondo quanto sancisce la detta norma - soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con la unanimità dei consensi dei partecipanti alla comunione;

"e pertanto non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di porre in via provvisoria le spese di riparazione degli impianti singoli a carico indistintamente di tutti i condomini" (Cass., sez. II, 16 novembre 1991, n. 12307, GI, 1992, I, 1, 1300; conforme Cass., sez. II, 4 giugno 1993, n. 6231, RGE 1994, I, 14 – conforme: Trib. Piacenza 8 maggio 1998, ALC, 1998, 728 - il giudice del merito deve accertare la volontà delle parti (art. 1362 c.c.), desumendola sia dal mantenimento o meno dell'allaccio all'impianto centralizzato, sia dal comportamento concreto di esse (nella specie la predetta delibera), non sottovalutando che a parità di cubatura con altri condomini, il proprietario del vano sottotetto paga di meno, avvantaggiandosi del riscaldamento esistente nel suo alloggio: Cass., sez. II, 20 marzo 1998, n. 2968, RGE, 1998, I, 1124 – cfr. anche App. Roma 24 settembre 1997, ALC, 1998, 81, nonché Cass., sez. II, 23 maggio 1990, n. 4653, GCM, 1990, 5),

ovvero di un condominio di gestione, dove qualora l'assemblea dei conduttori, prevista dall'art. 10 comma 4 l. n. 392 del 1978 per gli edifici non in condominio - abbia assunto l'autogestione del servizio di riscaldamento viene a costituirsi un condominio di gestione, al quale si applicano, analogicamente e compatibilmente con i profili tipici dell'istituto,

"le norme del condominio in senso proprio" (Trib. Alessandria 13 gennaio 1996, ALC, 1996, 235).

Ulteriormente, la giurisprudenza è efficacemente intervenuta in argomento specie in ambito di:

- conformità della superficie radiante al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile (cfr. paragrafo 8.1. del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), affermando che, in tema di condominio, ai fini della ripartizione delle spese di riscaldamento, l'unico criterio base che sia conforme al principio generale di cui all'art. 1123, comma 2, c.c.

"è quello della superficie radiante" (Cass., sez. II, 26 gennaio 1995, n. 946, GCM, 1995, 188);

- riparto volumetrico, in quanto la deliberazione con cui l'assemblea dei condomini approvi la ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento centralizzato, senza avere prima accertato il volume dei singoli cespiti, in violazione della disposizione del regolamento di condominio che prevede il riparto volumetrico della spesa, non è affetta da nullità bensì soltanto annullabile, ove denunciata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c.,

"non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c." (Cass., sez. II, 8 giugno 1993, n. 6403, GCM, 1993, 1005);

- locazione, affermando che obbligato alla corresponsione delle spese condominiali di riscaldamento è il proprietario dell'unità immobiliare, e non il conduttore,

"qualora manchi la prova della qualità di condomino apparente di quest'ultimo" (Pret. Roma 14 novembre 1994, ALC, 1995, 438);

- comproprietà pro-indiviso di singolo appartamento facente parte di condominio, nel senso che, in tema di ripartizione delle spese condominiali, attinenti al servizio centralizzato di riscaldamento di un edificio adibito ad uso abitativo, che costituito da due appartamenti sia una comunione "pro indiviso" tra due comproprietari, trova applicazione la disciplina dettata per la comunione dall'art. 1104 c.c., con la conseguenza che ogni comproprietario è obbligato a sostenere le spese stesse in proporzione al valore della sua quota, indipendentemente dal concreto vantaggio che tragga dal detto servizio e senza possibilità di sottrarsi a quest'obbligo rinunciando al servizio medesimo,

"ove tale rinuncia possa produrre effetti pregiudizievoli per l'altro comproprietario" (Cass., sez. II, 16 aprile 1994, n. 3600, ALC, 1994, 518).

Singolari, da ultimo, le seguenti fattispecie, riguardanti il mancato sfiato dei radiatori, l'accensione notturna, il proprietario esclusivo di negozi, impianto a serpentine, attico, località balneare, capacità potenziale d'assorbimento:

"in tema di ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio, la quantità dell'uso che un singolo appartamento può fare del servizio stesso, a norma dell'art. 1123 comma 2 c.c., va calcolata ai fini della determinazione della spesa, esclusivamente in rapporto alla capacità potenziale di assorbimento" (Cass., sez. II, 4 agosto 1978, n. 3839, GC, 1979, I, 523; - mancato sfiato dei radiatori: Cass., sez. II, 14 maggio 1994, n. 4715, GCM, 1994, 656; - l'accensione notturna: Cass., sez. II, 17 novembre 1990, n. 11124, ALC, 1991, 296; - il proprietario esclusivo di negozi: Cass., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3966, GCM, 1984, 7; - impianto a serpentine: Cass., sez. II, 5 febbraio 1983, n. 960, GCM, 1983, 2; - attico: Cass., sez. II, 10 giugno 1981, n. 3775, GCM, 1981, 6; - località balneare: Pret. Civitavecchia 6 dicembre 1978, FI, 1980, I, 873).



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