Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-04-12

LASTRICO SOLARE IN CONDOMINIO E SCOGLIERA CONDOMINIALE - RM

L'obbligo dei condomini dell'edificio, cui il lastrico solare serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso - ancorché esso sia in tutto o in parte sottratto all'uso comune -, trova fondamento - non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo ma - nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione della "utilitas" che la cosa è destinata a dare ai singoli loro appartamenti.

Da tal principio consegue, ad esempio, che anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea restano circoscritti, nell'ipotesi anzidetta, alle decisioni concernenti la riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti etc.), senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali soltanto, quali fruitori delle relative utilità debbono sostenere

"le spese di riparazione e manutenzione di quegli altri elementi costruttivi e manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono - non già alla copertura dell'edificio ma - a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte di esso di uso esclusivo" (Cass., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602, GCM, 1990, 11 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Interessante notare, altresì, che la scogliera che insiste in uno specchio d'acqua antistante l'edificio, essendo equiparata ai beni del demanio marittimo, ancorché destinata al servizio e alla protezione dell'edificio, non può formare oggetto di proprietà comune, di altro diritto reale o costituire il termine di un rapporto pertinenziale; ed, in effetti, la destinazione della pertinenza al servizio della cosa principale può essere effettuata

"solo da chi sia proprietario dell'una o dell'altra cosa, ovvero sia titolare di un diritto reale su entrambe. Consegue che non può considerarsi cosa comune e ritenersi soggetta alla disciplina dettata dagli art. 1117 e 1118 c.c." (Cass., sez. II, 6 agosto 1997, n. 7227, GCM, 1997, 1340; ALC, 1997, 999).



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