Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-03-13

L'AUTOMATICO ED IRRINUNCIABILE DIRITTO DI CIASCUN CONDOMINO SULLE COSE COMUNI - RM

La responsabilità dei singoli condomini, collegata alle cose comuni, dipende dalla regola normativa secondo la quale il diritto di ciascun condomino, sulle cose comuni medesime, è automatico ed irrinunciabile, nonché proporzionato al valore del piano (o porzione di piano) che gli appartiene, sempre che il titolo non disponga altrimenti.

Infatti, come chiarito anche al capitolo secondo del presente volume, il condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, indipendentemente dall'approvazione di un regolamento e dalla validità del medesimo; contemporaneamente, la presunzione legale di condominialità, stabilita per i beni elencati nell' art. 1117 c.c. - la cui elencazione non è tassativa -, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune:

"deriva, da quanto precede pertanto, che chi voglia vincere tale presunzione ha l'onere di fornire la prova della proprietà esclusiva, non potendo essere determinanti, a questo proposito, né le risultanze dell'eventuale regolamento di condominio né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusiva del singolo condomino" (Cass., sez. II, 18 settembre 2009, n. 20249, GDir, 2009, 44, 56 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

D'altra parte, l'esistenza della tabella millesimale non costituisce requisito di validità delle deliberazioni dell'assemblea, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione di tale tabella, derivando dal rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell'intero edificio; pertanto, ad esempio, la legittimità della deliberazione assembleare, che, in difetto di tabella millesimale, sia stata resa con una maggioranza riferita al numero delle camere degli appartamenti di proprietà individuale, ovvero abbia deciso sulla ripartizione delle spese alla stregua del medesimo parametro,

"non può essere contestata dal singolo condomino per il solo fatto della mancanza di detta tabella, ove non risulti che il citato criterio, in concreto adottato, diverga da quello del rapporto fra gli indicati valori" (Cass., sez. II, 5 ottobre 1983, n. 5794, GCM, 1983, 9).

Naturalmente, ciò non significa che l'amministratore possa (o debba), automaticamente, discostarsi dalle tabelle millesimali eventualmente esistenti; infatti, anche se, ai sensi dell'art. 1123 c.c., la ripartizione delle spese fra i condomini va compiuta in proporzione della proprietà di ciascuno, l'amministratore deve attenersi alle tabelle millesimali esistenti (che, pur avendo natura valutativa e non attributiva della proprietà, vanno applicate - in quanto approvate ed accettate - finché non siano state modificate) e, pertanto, non è tenuto ad esaminare i titoli di acquisto dei singoli condomini ed a valutarli, di sua iniziativa, come (eventualmente) difformi dalle tabelle, adeguando conseguentemente il riparto delle spese a tale valutazione coinvolgente la posizione di tutti gli altri condomini:

"ne consegue che, qualora il condomino intenda denunciare la violazione dell'art. 1123 c.c., è tenuto ad impugnare le tabelle, chiedendone la modica giudiziale, e non il piano di riparto redatto in base alle tabelle medesime" (Cass., sez. II, 18 agosto 2005, n. 16982, GCM, 2005, 10).



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