Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-09-15

LE SANZIONI CIVILI COLLEGATE ALLE VIOLAZIONI EDILIZIE - Riccardo MAZZON

Al fine di disincentivare l"abusivismo edilizio, gli atti tra vivi,

"lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria ha natura costitutiva ed è equiparabile ad un atto "inter vivos", anche se trae origine dalla morte di un soggetto. Pertanto, trova applicazione il disposto dell'art. 17 l. n. 47 del 1985 e la domanda divisione deve essere respinta se l'immobile da dividere è in tutto o in parte abusivo" Trib. Marsala 14.12.06, CorrM, 2007, 3, 305 – si confronti l'interessante e recente pronuncia emessa dalla Suprema Corte, allorché precisa che il d.lg. 20 giugno 2005 n. 122 detta una disciplina di tutela dell'acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1, comma 1, lett. d, soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22, comma 3, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) e che, dall'altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità. Ne consegue che i contratti preliminari di compravendita di immobili esistenti soltanto "sulla carta", ossia per i quali sussista un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dell'ambito applicativo della speciale disciplina recata dal citato d.lg. n. 122 del 2005 e la chiara lettera della legge non consente di pervenire, a tutela dell'acquirente o promissario acquirente di immobile esistente "sulla carta", ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece l'applicazione. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità di un contratto preliminare di compravendita di immobile esistente "sulla carta" in assenza della indicazione, imposta dall'art. 6, comma 1, lett. i, d.lg. n. 122 del 2005, della richiesta del permesso di costruire; la S.C. ha, peraltro, escluso che il dubbio di costituzionalità di detta norma - per contrasto con l'art. 3 cost., in ragione della irragionevole disparità di trattamento della situazione relativa alla compravendita degli immobili esistenti "sulla carta" - quanto alle conseguenze derivanti dall'osservanza della sua prescrizione, potesse, nella specie, avere rilevanza, giacché la relativa disciplina presuppone, e si giustifica, solo in presenza di un preliminare avente ad oggetto un edificio per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire): Cassazione civile, sez. II, 10/03/2011, n. 5749 Soc. Cocchetti c. Monzani Giust. civ. Mass. 2011, 3, 392 Vita not. 2011, 2, 1000 Giust. civ. 2011, 11, 2609

sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985,

"In base all'art. 46, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, gli atti tra vivi aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati se da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Per gli edifici o parti di edifici realizzati tra il 1º settembre 1967 ed il 17 marzo 1985 si applica la analoga previsione contenuta nel primo periodo del secondo comma dell'art. 40, l. 28 febbraio 1985 n. 47, che richiede la dichiarazione degli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria (ovvero la produzione di copia della relativa domanda e l'indicazione degli estremi di pagamento delle prime due rate dell'oblazione). Per le opere iniziate anteriormente al 1º settembre 1967, infine, il secondo periodo del medesimo comma consente che in luogo degli estremi della licenza edilizia possa essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante che l'opera risulti iniziata prima di tale data. Scopo della legge è quello di sanzionare e dissuadere, con l'incommerciabilità del bene, il fenomeno dell'abusivismo edilizio e tale finalità finirebbe per essere depotenziata se occorresse volta a volta verificare il profilo causale dell'operazione traslativa, consentendo che le prescrizioni urbanistiche possano essere aggirate attraverso operazioni societarie appositamente costruite" T.A.R. Valle d'Aosta Aosta, sez. I, 27/07/2011, n. 52 S.B. s.r.l. c. (avv. Gerbi, Quagliolo) c. Com. Antey Saint Andrè, L. s.r.l. c. (avv. Santilli), (avv. Parini) Foro amm. TAR 2011, 7-8, 2208 (s.m.) - conforme, nel senso che lo scioglimento di comunione rientra fra gli atti di disposizione aventi ad oggetto edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 per i quali la legge commina una assoluta nullità qualora non contengano la dichiarazione, da parte dell'alienante, degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria: Trib. Terni 26.6.06, CorrM, 2006, 12, 1411

sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria; tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù:

"è nullo il contratto di vendita di un immobile che difetti, in violazione dell'art. 17 comma 1 l. n. 47 del 1985 (oggi art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001), della indicazione del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, anche se è indicato nell'atto di trasferimento l'intervenuto parere favorevole della commissione in quanto sarebbe stato necessario indicare gli estremi formali della ottenuta concessione" Trib. S. Angelo Lombardi 12.3.04, GM, 2004, 2233 (cfr. amplius, il volume "I rapporti di vicinato e le distanze legali: tutela e risarcimento" - Riccardo Mazzon - CEDAM 2013, in Collana SapereDiritto -).

Nel caso in cui sia prevista, a seguito di intervento eseguito in base a permesso annullato, l"irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui sopra deve essere allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima:

"costituisce accertamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità, l'accertamento dell'esistenza, nel contratto traslativo della proprietà, delle allegazioni, previste a pena di nullità del contratto di compravendita dell'immobile, degli estremi della concessione edilizia o della domanda di concessione in sanatoria" Cass. 5.7.06, n. 15319, GCM, 2006, 7-8.

La sentenza che accerta la nullità degli atti citati non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.

Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa:

"non è fondata, in riferimento all'art. 3 cost., la q.l.c. dell'art. 18 l. n. 47 del 1985, che non prevede la possibilità di conferma di un precedente atto di compravendita di terreni, nullo per omessa allegazione di certificato di destinazione urbanistica, mediante un atto redatto nella stessa forma del precedente, cui sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree, relativamente al giorno in cui è stato stipulato l'atto da confermare" Corte cost. 26.1.04, n. 38, GC, 2004, I, 1139.

Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali; l'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria:

"il privato può acquistare nell'ambito delle procedure esecutive un immobile altrimenti incommerciabile ed il creditore ipotecario può rivalersi sul ricavato della vendita, ma ciò non comporta limiti alla p.a. la quale, constatato l'abuso e rilevato che l'illecito edilizio non rientra tra quelli condonabili può procedere all'acquisizione al patrimonio comunale anche nei confronti dell'aggiudicatario acquirente" Trib. Roma 23.12.05, GM, 2006, 7-8, 1673.

Dette disposizioni si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 22, comma 3 (D.I.A.), qualora nell'atto non siano indicati gli estremi della stessa.



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