Articoli, saggi, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-01-25

LEGITTIMAZIONE AD IMPUGNARE DELIBERE DEL CONDOMINIO: PUO' ANCHE IL CONDUTTORE? - Riccardo MAZZON

Quanto alla legittimazione ad impugnare la delibera asseritamente viziata, è necessario distinguere tra delibere condominiali nulle [con riguardo alla impugnazione di delibere condominiali invalide, la valutazione dell'interesse alla impugnazione si pone in termini di strumentalità rispetto alla decisione sulla rilevabilità d'ufficio della nullità; infatti, posto che il giudice può e deve rilevare la eventuale nullità dell'atto posto a fondamento della domanda, non ha senso, ove ad essa la parte non abbia interesse, che detta nullità sia effettivamente rilevata; l'interesse ad impugnare la delibera condominiale deve essere concreto, dovendo concernere la posizione di vantaggio effettivo che dalla pronunzia di merito può derivare, e non solo astratto; la valutazione della relativa sussistenza è questione di merito, potendo solo quella sull'esistenza dell'interesse in astratto configurare un questione di diritto; pertanto, essa, se motivata in modo logicamente corretto e sufficiente dal giudice di merito, non è censurabile in sede di legittimità; si confronti, a tal proposito, la seguente pronuncia, laddove la Suprema Corte ha ritenuto correttamente e logicamente motivata la decisione della Corte territoriale che aveva escluso l'interesse del ricorrente ad impugnare la delibera condominiale con la quale erano state modificate le tabelle millesimali in seguito alle mutate condizioni di una parte dell'edificio, come conseguenza delle innovazioni di vasta portata, consistenti nel mutamento della destinazione degli immobili sottotetto - la cui legittimità era già stata confermata in una parte della sentenza di primo grado alla quale il ricorrente aveva prestato acquiescenza -

"senza che da tale modifica derivasse al ricorrente stesso alcun pregiudizio, non potendosi considerare concretamente tale il dedotto minor peso che allo stesso sarebbe derivato dalla delibera in conseguenza della diminuzione dei millesimi del suo appartamento, nè la circostanza che questo, in seguito alla trasformazione del sottotetto, non si trovasse più all'ultimo piano, e, perciò, avesse subito una diminuzione di valore" (Cass., sez. II, 1 dicembre 2000, n. 15377, GCM, 2000, 2526 - cfr., amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013)]

e delibere condominiali annullabili [in tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonché ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l'azione verso il condominio rappresentato dall'amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri; si confronti la pronuncia infra epigrafata, laddove la Suprema Corte, nell'enunciare il suddetto principio, ha cassato la sentenza della Corte di merito che aveva annullato la pronuncia di primo grado, avendo ritenuto che al processo avrebbero dovuto partecipare tutti i proprietari degli appartamenti con terrazzi,

"in quanto la domanda di annullamento della delibera assembleare concerneva la ripartizione della spesa del rifacimento dei rispettivi frontalini" (Cass., sez. II, 27 agosto 2002, n. 12564, GCM, 2002, 1587, conforme; se però la decisione viene resa nei confronti di più condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, tutti sono parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione, poiché per tutti deve potere fare stato soltanto la pronuncia finale, dandosi altrimenti luogo all'eventualità di giudicati contrastanti, con l'affermazione della legittimità della deliberazione per alcuni e della sua invalidità per altri: (Cass., sez. II, 6 ottobre 2000, n. 13331, GCM, 2000, 2105)],

dove in questa seconda ipotesi, la legittimazione ad agire compete al condomino che non abbia votato in senso conforme alla deliberazione assembleare, ivi compreso, dunque, il condomino che si sia astenuto, con specifico onere dello stesso di dimostrare la propria qualità:

"in tema di impugnazioni di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire compete al condomino che abbia espresso in merito il suo dissenso, ne consegue che è specifico onere dello stesso di provare ai fini della relativa impugnativa, la propria qualità di condomino dissenziente" (Cass., sez. II, 20 aprile 2001, n. 5889, GCM, 2001, 845; RGE, 2001, I, 809).

La legittimazione ad agire, attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti (compresi gli astenuti), non è comunque subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse, diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio

"dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni" (Cass., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 2999, GCM, 2010, 2, 180; ALC, 2010, 4, 386; GC, 2011, 2, 518; conforme, in relazione al corretto svolgimento dei rapporti condominiali nel rispetto delle regole: Cass., sez. II, 25 agosto 2005, n. 17276, GCM, 2005, 10; conforme Trib. Avellino 19 aprile 2010, n. 648, ALC, 2010, 4, 402 - il condomino astenuto, che deve essere equiparato al condomino dissenziente, è legittimato ad impugnare la deliberazione annullabile: Cass., sez. II, 9 gennaio 1999, n. 129, GC, 2000, I, 2403; FI, 2000, I, 2006; conforme Cass., sez. II, 10 ottobre 2007, n. 21298, GDir, 2007, 47, 59; GCM, 2007, 10; conforme, a nulla rilevando che questi, al momento del voto, abbiano formulato riserva da sciogliere dopo la seduta: Cass., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6671, GCM, 1988, 12; GC, 1989, I, 908; VN, 1988, 1180; ALC, 1989, 271; contra: Trib. Genova, sez. III, 2 febbraio 2010, n. 419, ALC, 2010, 5, 474).

La regola secondo cui la limitazione del diritto di impugnare le delibere annullabili ai soli condomini dissenzienti o assenti (cui vengono, prima in giurisprudenza, oggi  anche normativamente, equiparati gli astenuti), opererebbe anche laddove il condomino sia stato presente in assemblea a mezzo di proprio delegato, non può ritenersi sussistere per l'ipotesi in cui il vizio della delibera consista nella sua esorbitanza rispetto alle previsioni dell'ordine del giorno: per una fattispecie di annullamento di delibera assembleare nella parte in cui, con riferimento al capo "Varie ed eventuali" previsto all'o.d.g., approvava

"la costituzione di un fondo speciale finalizzato a fronteggiare spese condominiali urgenti" (Trib. Napoli 28 novembre 2000, ALC, 2001, 259).

La legittimazione ad impugnare le deliberazioni condominiali spetta, unicamente - ossia con esclusione dei soggetti estranei al condominio -, a colui che riveste la qualità di condomino (cfr., però, infra, relativamente al conduttore) reale - e non apparente -, qualità che va verificata al (e concerne il) momento della proposizione della domanda e non al (il) momento della delibera: così, ad esempio, in tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete a chi abbia acquistato l'immobile in epoca successiva alla delibera condominiale, poiché, ai fini della legittimazione, occorre tener conto della situazione esistente al momento della proposizione della domanda, con la conseguenza che

"sussiste la legittimazione di chi sia divenuto donatario di una porzione condominiale nello stesso giorno in cui, mediante notifica della citazione, sia stata instaurata la controversia" (Cass., sez. II, 2 febbraio 2007, n. 2362, GCM, 2007, 2; ALC, 2007, 6, 622).

Deve inoltre escludersi che l'amministratore del condominio – ancorché la deliberazione avversata abbia ad oggetto la sua revoca – abbia tale facoltà, essendo questi un mero

"mandatario del condominio del quale cura gli interessi" (Trib. Roma, sez. V, 22 luglio 2009, n. 16313, www.dejure.it, 2010; conforme - Trib. Roma, sez. V, 22 luglio 2009, n. 16311, www.dejure.it, 2010; conforme, non avendo i condomini che abbiano espresso voto favorevole interesse a far accertare un vizio cui hanno dato causa contribuendo con il loro atteggiamento alla formazione della volontà collettiva: Trib. Messina, 3 ottobre 1983, GM, 1985, 344).

Un tanto in considerazione dell"elementare rilievo per cui solo colui che è parte della collettività condominiale ha titolo per incidere sull"assetto di interessi da essa datosi nell"esercizio della propria autonomia privata:

"la domanda, pertanto, deve essere dichiarata inammissibile qualora l"instante abbia alienato la proprietà sita nell"edificio in condominio" (Trib. Napoli 13 marzo 2006, www.dejure.it, 2006).

Così, il cedente di una porzione di piano di sua esclusiva proprietà, non può riservare a sé il diritto di comproprietà di parti comuni destinate al complesso condominiale, con la conseguenza egli non è più legittimato a partecipare alle assemblee né ad impugnare le deliberazioni: infatti, nel condominio degli edifici la disciplina delle parti comuni, o presuntivamente dichiarate tali dall'art. 1117 c.c., è informata ai principi dell'indivisibilità e della loro inseparabilità, in ragione della loro destinazione al relativo servizio, da quelle di pertinenza esclusiva dei condomini, sicché,

"non può il singolo condomino, senza il consenso degli altri condomini, unilateralmente disporre delle parti comuni in modo autonomo ed indipendente da quelle di sua proprietà esclusiva" (Cass., sez. II, 10 gennaio 1990, n. 9, GCM, 1990, 1; NGCC, 1990, I, 473).

E' stato, ancora, deciso in argomento che:

- il condomino, che all'epoca della delibera non fosse ancora tale, non "riacquista" il termine per impugnare la delibera: così, l'esecuzione nell'edificio in condominio di opere che, pur incidendo su beni in proprietà esclusiva, mettano in pericolo interessi comuni tutelati dalla legge, quale quello connesso al decoro dell'edificio, che costituisce un particolare aspetto del godimento dei beni e servizi comuni, è legittimamente disciplinata non solo direttamente dal regolamento condominiale ma anche fissata, su delega di questo, dall'assemblea condominiale, tra i cui compiti è compresa la disciplina della conservazione e manutenzione delle cose comuni:

"consegue che l'eventuale impugnativa, da parte del condomino che contesti la valutazione dell'assemblea che abbia ritenuto la contrarietà al decoro dell'edificio di una data opera (nella specie: apposizione dei doppi vetri nelle aperture degli appartamenti) e l'abbia vietata, va proposta nei termini stabiliti dall'art. 1137 c.c., senza che rilevi che all'epoca della delibera il condomino non fosse ancora tale, poiché gli aventi causa dagli originari condomini restano vincolati dalle delibere assembleari legittimamente prese a suo tempo in ordine agli interessi comuni del condominio" (Cass., sez. II, 11 agosto 1982, n. 4542, GCM, 1982, 8);

- l'adempimento agli obblighi connessi all'impugnata deliberazione non implica acquiescenza: in tal senso, non può ritenersi che il successivo adempimento di oneri connessi con l'impugnata deliberazione (nella fattispecie il pagamento del canone stabilito per l'uso del posto auto assegnato al ricorrente nell'assemblea in contestazione) abbia, per ciò solo,

"determinato una sostanziale acquiescenza tale da precludergli l'impugnativa della deliberazione affetta dai lamentati vizi" (Trib. Roma, sez. V, 6 agosto 2009, n. 17161, www.dejure.it, 2010).

L'inquilino ha diritto di impugnare esclusivamente le deliberazioni che abbiano ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria: l'art. 10 l. 27 luglio 1978 n. 392, infatti, il quale attribuisce al conduttore il diritto di votare in luogo del proprietario nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto l'approvazione delle spese e delle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento di condizionamento d'aria - e di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione di servizi comuni -, riconosce implicitamente, con il rinvio alle disposizioni del codice civile concernenti l'assemblea dei condomini, il diritto dell'inquilino di impugnare le deliberazioni viziate, sempreché abbiano ad oggetto, per l'appunto, le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria:

"al di fuori delle situazioni richiamate la norma in esame non attribuisce all'inquilino il potere generale di sostituirvi al proprietario nella gestione dei servizi condominiali sicché deve escludersi la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell'assemblea condominiale di nomina dell'amministratore e di approvazione del regolamento di condominio e del bilancio preventivo" (Cass., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8755, ALC, 1994, 81; VN, 1994, 187; FI, 1994, I, 2180; GCM, 1993, 1300; conforme, quanto a delibera relativa alle spese di portierato: Trib. Cagliari 14 aprile 1992, RGSarda, 1993, 81; contra, ritenendo unico limite quello costituito dall'interesse ad agire, e, quindi, anche al di là delle materie indicate nell'art. 10 l. 27 luglio 1978 n. 392: Trib. Monza 8 febbraio 2001, GC, 2001, I,1952; GM, 2001, 910).

Conseguentemente, in tema di condominio negli edifici, dal combinato disposto degli art. 1137 c.c. 9 e 10 della l. 27 luglio 1978 n. 392 si desume che il conduttore, il quale abbia partecipato all'assemblea condominiale avente ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria o sia stato posto in condizione di parteciparvi, contribuendo alla relativa deliberazione, non può, nel caso che abbia omesso di impugnare la deliberazione stessa, sottrarsi dal rimborsare al condomino-locatore le menzionate spese, a meno che non provi, nel caso che lamenti la mancanza o l'insufficienza della relativa fornitura, che esse derivino da difetti o guasti della parte dell'impianto di esclusiva proprietà del condomino locatore stesso (art. 1117 c.c.),

"la cui riparazione sia posta dalla legge a carico di quest'ultimo (art. 1575 e 1576 c.c.)" (Cass., sez. III, 22 aprile 1995, n. 4588, GCM, 1995, 904; ALC, 1995, 842; FI, 1995, I, 2862).



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