Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-01-07

LEGITTIMAZIONE DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: RISARCIMENTO E CONTRATTI - Riccardo MAZZON

Contratti, responsabilità e risarcimento nel condominio: quale la legittimazione dell'amministratore?

I contratti conclusi dall"amministratore del condominio, nell"esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla ordinaria manutenzione dell"edificio o all"uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini

La legittimazione dell'amministratore per gli atti conservativi dei diritti, inerenti alle parti comuni dell'edificio, non si estende oltre i limiti delle domande dirette al loro ripristino e non comprende, quindi, la domanda di risarcimento dei danni

La legittimazione dell'amministratore per gli atti conservativi dei diritti, inerenti alle parti comuni dell'edificio, non si estende oltre i limiti delle domande dirette al loro ripristino e non comprende, quindi, la domanda di risarcimento dei danni; pertanto, è stato osservato che, sulla base del combinato disposto degli art. 1130 e 1131, comma 1, c.c., al di fuori delle ipotesi di maggiori poteri attribuitigli dal regolamento di condominio, l'amministratore non può agire in giudizio, senza apposita deliberazione dell'assemblea dei condomini, per il risarcimento dei danni discendenti da lavori di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio condominiale,

"seppur relativi a contratto di appalto stipulato dall'amministratore stesso in nome e per conto del condominio" (Trib. Salerno, sez. I, 25 gennaio 2011, www.dejure.it,, 2011 – la legittimazione dell'amministratore, quale è prevista dall'art. 1130 c.c. per gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, non comprende, la domanda di risarcimento dei danni conseguenti al deprezzamento delle parti comuni, dell'immobile che, non essendo diretta alla conservazione dell'immobile, resta nella esclusiva disponibilità dei singoli condomini: Cass., sez. II, 16 aprile 1992, n. 4679, RGE, 1993, I, 45, GCM, 1992, 4).

In relazione al contratto d'appalto, si segnala la seguente, interessante pronuncia, che esclude la legittimazione passiva del condominio nel caso il contratto sia stato stipulato personalmente dai singoli condomini, con espressa previsione, per l'appaltatore, della facoltà di convenire individualmente in giudizio i condomini, in ipotesi inadempienti nel pagamento delle quote di pertinenza, con esclusione tra loro del vincolo di solidarietà: in una tale evenienza, in particolare, i condomini non hanno utilizzato la possibilità di avvalersi dell'amministratore, come loro mandatario e rappresentante, per la conclusione del contratto, mentre, per gli sviluppi attuativi ed esecutivi, gli stessi hanno affidato all'amministratore esclusivamente il compito della raccolta delle quote dovute dai singoli e della loro corresponsione all'esecutore dei lavori,

"al quale è attribuita la facoltà di agire in giudizio nei confronti dei condomini eventualmente inadempienti, anziché nella collettività condominiale nel suo complesso" (Cass., sez. II, 3 gennaio 2011, n. 70, GDir, 2011, 8, 93).

Quanto alla legittimazione a richiedere il decreto ingiuntivo per i contributi dovuti dai condomini [non solo in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, ma anche in base a prospetti mensili delle spese condominiali non contestati;

"ma in questo secondo caso non può ottenere la clausola di immediata esecuzione nonostante opposizione" (Cass., sez. II, 10 aprile 1996, n. 3296, GCM, 1996, 529)],

si rinvia capitolo venticinquesimo del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013.

Quanto all'azione tesa ad ottenere dal terzo il rimborso dell'i.v.a., pagata in eccedenza dai condomini, utenti dal servizio di fornitura di carburante per l'impianto di riscaldamento centralizzato, essa esula dalle normali attribuzioni dell'amministratore:

"conseguentemente, deve dichiararsi l'inammissibilità di una tale domanda ove proposta dall'amministratore in assenza di specifico mandato conferito dall'assemblea condominiale" (Trib. Bologna, sez. III, 4 agosto 2004, n. 2258, ALC, 2006, 4, 440).

I contratti conclusi dall"amministratore del condominio, nell"esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla ordinaria manutenzione dell"edificio o all"uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini, in forza dell"articolo 1131 del codice civile, nel senso che giustificano di per sé il loro obbligo di contribuire alle spese; se, invece, le spese, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni, comportino un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione ordinaria, ogni iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva deliberazione della assemblea,

"non è sufficiente a fondare l"obbligo dei singoli condomini, salvo che ricorra il presupposto dell"urgenza di cui all"art. 1135, ultimo comma, c.c." (Trib. Nola, sez. II, 23 settembre 2008, www.dejure.it, 2009).

Per converso, l'amministratore del condominio - salvo che ne abbia ricevuto specifico mandato - non è legittimato a promuovere un giudizio quando, sia pure in correlazione alle parti comuni dell'edificio, si controverta sull'adempimento di obbligazioni derivanti dai singoli contratti stipulati con i venditori e che impegnano i singoli condomini ed i loro diretti contraenti; nella pronuncia che segue, ad esempio, era stata esercitata dall'amministratore l'azione contrattuale di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 ss. c.c., con riferimento a

"vizi attinenti ad elementi accessori della costruzione (rivestimenti, piastrellature, pitturazioni, pavimentazioni)" (Cass., sez. II, 20 dicembre 1983, n. 7527, GCM, 1983, 11).

Neppure v'è legittimazione, in capo all'amministratore, quanto a diritti legati alla c.d. "colonna d'aria": infatti, in tema di condominio di un edificio, la c.d. "colonna d'aria" (lo spazio sovrastante all"ultimo piano del fabbricato) non costituisce oggetto di diritti, e quindi non costituisce oggetto di proprietà autonoma rispetto alla proprietà dell"ultimo piano dell"edificio; è in tal senso che, giacché la legittimazione dell"amministratore di condominio ex art. 1131, comma 2, c.c. è limitata alle sole liti riguardanti le parti comuni dell'edificio, e venendo in discussione l"accertamento della proprietà esclusiva dell"ultimo piano dell"edificio e delle porzioni realizzate in sopraelevazione, la stessa legittimazione dell"amministratore viene meno,

"dovendo la causa, riguardante l'estensione del diritto dei singoli in dipendenza dei rispettivi acquisti, svolgersi nei confronti di tutti i condomini" (Trib. Salerno, sez. I, 17 aprile 2008, www.dejure.it,, 2008).

Quanto, da ultimo, all'accettazione di una cessione del credito, rappresentando per il debitore ceduto - una volta che gli sia stata comunicata - una mera presa d'atto aggiuntiva della sostituzione dell'originario creditore con un altro soggetto per lo stesso titolo preesistente, è atto di gestione assolutamente ordinaria, che rientra nelle attribuzioni tipiche riconosciute all'amministratore dalla legge (art. 1131 c.c.)

"che lo facultano a pagare le opere autorizzate dal condominio a chi le ha eseguite (e quindi anche a chi da questi sia stato eventualmente indicato come cessionario del suo credito)" (App. Milano 28 gennaio 2000, GMil 2002, 457; GMil 2000, 234).



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