Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2015-01-13

LEGITTIMAZIONE PASSIVA DEL CONDOMINIO: LA GIURISPRUDENZA - Riccardo MAZZON

problemi di legittimazione passiva: l'amministratore può essere convenuto in giudizio, per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio

quale la casistica giurisprudenziale di particolare interesse?

decreto ingiuntivo, consegna delle chiavi, riscaldamento, parcheggio, tabelle millesimali, spese ed altro

L'amministratore può essere convenuto in giudizio, per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio: infatti, ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c., la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio sussiste, senza alcuna limitazione ed estendendosi anche in ordine alla interposizione d'ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, per qualsiasi azione, anche di natura reale, promossa da terzi (od anche dal singolo condomino) relativamente alle parti comuni dell'edificio, avendo in tal caso l'amministratore il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all'assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini.

A tal proposito, con la recente pronuncia che segue, la Suprema corte ha escluso la necessità di integrare il contraddittorio, nei confronti dei condomini, in relazione a un'azione di

"rivendicazione di porzione di terreno proposta da un terzo nei confronti del condominio in persona dell'amministratore" (Cass., sez. II, 10 novembre 2010, n. 22886, conferma App. Trento 4 marzo 2004 n. 97, GC, 2010, 12, 2737; RCP, 2011, 3, 698; conforme Cass., sez. II, 9 dicembre 2009, n. 25766, DeG, 2009; conforme Cass., sez. II, 16 aprile 2007, n. 9093, GCM, 2007, 4; conforme, in fattispecie concernente l'impugnazione di delibera assembleare avente ad oggetto la ricostruzione di un edificio ai sensi della legge. n. 219 del 1981: Cass., sez. II, 2 dicembre 1997, n. 12204, GCM, 1997, 2313; contra Trib. Torre Annunziata, sez. I, 19 ottobre 2006, GDir, 2007, 23, 52; conforme, anche possessoria (nel caso, in presenza di domanda di condanna all'eliminazione d'opere - varco nel muro di cinta condominiale aperto per consentire ai condomini l'esercizio del passaggio sulla strada di proprietà dei confinanti - ai fini della pregiudiziale decisione concernente la negatoria servitutis non è stata ritenuta necessaria l'integrazione del contraddittorio, dalla legge non richiesta per tale tipo di pronunzia, che bene è pertanto resa nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore, dovendo in tal caso essere essa intesa quale utilitas afferente all'intero edificio condominiale e non già alle singole proprietà esclusive dei condomini): Cass., sez. II, 4 maggio 2005, n. 9206 (Cassa App. L'Aquila 10 agosto 2000), GC, 2006, 1, 113; conforme, in fattispecie concernente la questione della legittimazione passiva dell'amministratore per fatti di spoglio o turbativa di una posizione di pretesi possesso ascritti al condominio e non ai singoli condomini, in quanto realizzati con la collaborazione di barriere metalliche disposta dall'amministratore medesimo, quale esecutore della volontà della maggioranza dei condomini: Cass., sez. II, 21 maggio 2003, n. 7958, RGE, 2004, I, 510).

Contra, nel senso che l'amministratore di condominio non è, nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi del comma 1 dell'art. 1131 c.c., legittimato a resistere in giudizio per il condominio senza autorizzazione dell'assemblea, atteso che "ratio" del comma 2 dello stesso art. - che consente di convenire in giudizio l'amministratore per qualunque sanzione concernente le parti comuni dell'edificio - è soltanto favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore anziché citare tutti i condomini, mentre

"nulla, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l'amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall'assemblea": (Cass., sez. II, 26 novembre 2004, n. 22294, GCM, 2004, 11; CIV, 2010, 12, 8; FI, 2005, I,2082 GC, 2005, 5, 1207;CIV, 2010, 9, 25; conforme Cass., sez. II, 25 gennaio 2006, n. 1422, GDir, 2006, 14, 73);

secondo tale pronuncia, inoltre, considerato che la cosiddetta autorizzazione dell'assemblea a resistere in giudizio in sostanza non è che un mandato all'amministratore a conferire la procura "ad litem" al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, onde, in definitiva, l'amministratore non svolge che una funzione di mero nuncius,

"tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio in relazione al quale viene rilasciata" (Cass., sez. II, 26 novembre 2004, n. 22294, GCM, 2004, 11; CIV, 2010, 12, 8; FI, 2005, I,2082 GC, 2005, 5, 1207;CIV, 2010, 9, 25; conforme Cass., sez. II, 25 gennaio 2006, n. 1422, GDir, 2006, 14, 73).

All'amministratore vanno anche notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione - o il provvedimento - abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore - in caso contrario, deve escludersi la configurabilità di tale dovere di informativa -, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini: l'amministratore che non adempia a quest'obbligo può essere revocato (la revoca dell'amministratore, in tal caso, è prevista dall'ultimo comma dell'art. 1131 c.c.) ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Ne deriva, ad esempio, che non può sussistere alcun profilo di responsabilità laddove l'amministratore non abbia immediatamente notiziato la collettività dei condomini della notificazione di atto giudiziario con cui era stata azionata, nei confronti del condominio,

"pretesa risarcitoria conseguente a difetti manutentivi ordinari di parti comuni" (Trib. Roma, sez. V, 13 novembre 2006, Mer, 2007, 6, 33 – conforme, nel senso che si è negato l'obbligo dell'amministratore di dare notizia in relazione a procedimenti relativi a crediti vantati da terzi verso la gestione condominiale, in quanto rientranti nell'ambito dei poteri dell'amministratore di rappresentare in giudizio l'ente condominiale: Trib. Salerno, sez. I, 8 giugno 2010, ALC, 2010, 5, 513).

Tale obbligo di comunicazione, imposto all'amministratore del condominio dal comma 3 dell'art. 1131 c.c., è rilevante solo all'interno del rapporto tra la collettività dei condomini e l'amministratore stesso; e come non incide sulla deducibilità e rilevabilità d'ufficio della carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto, in persona dell'amministratore, con citazione il cui contenuto esorbita dalle funzioni di quest'ultimo, così non rileva ai fini della legittimazione attiva dell'amministratore, la quale, ai sensi dell'art. 1130 e del comma 1 dell'art. 1131 c.c., va verificata in base all'inclusione della tutela giurisdizionale richiesta nei limiti delle normali attribuzioni dell'amministratore quali stabilite dalla legge o dal regolamento di condominio, o alla sua eccedenza dai detti limiti, nel quale caso è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea o il mandato espresso dei condomini.

Così, nela pronuncia che segue, è stato ritenuto ad esempio che, in difetto di delibera autorizzativa dell'assemblea, l'amministratore del condominio fosse carente di legittimazione a proporre un'azione reale a difesa di un diritto parziario su un fondo contiguo di proprietà di terzi,

"trattandosi di azione a finalità non meramente conservativa ed esulante dalle normali attribuzioni dell'amministratore" (Cass., sez. II, 9 febbraio 1995, n. 1460, GCM, 1995, 313; ALC, 1995, 619).

E' stato anche affermato, in argomento, che la domanda giudiziale di un condomino, volta all'accertamento dell'invalidità o inefficacia della tabella millesimale [domanda che dev'essere tenuta distinta da quella avente ad oggetto l'impugnazione di delibere di modifica tabellare: riguardo alla prima, infatti, stante la sua diretta incidenza sui diritti e conseguenti obblighi di tutti i condomini, deve ravvisarsi un'ipotesi di litisconsorzio necessario tra questi ultimi, mentre nelle seconde va riconosciuto, secondo le normali regole dettate dall'art. 1131 comma 2 c.c.,

"la legittimazione passiva solo dell'amministratore e la sua conseguente rappresentanza processuale" (Trib. Roma, sez. V, 2 luglio 2009, n. 14529, www.dejure.it,, 2010)],

deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condomini, senza che possa ritenersi passivamente legittimato l'amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva è sempre limitata alle azioni relative alle " parti comuni dell'edificio " (art. 1131 successivo), ossia ai rapporti giuridici scaturenti dall'esistenza di parti comuni e non anche estensibile alle questioni che, in quanto attinenti all'accertamento dei valori millesimali delle quote di proprietà singola,

"incidono su obblighi esclusivi dei singoli condomini" (Cass., sez. II, 8 aprile 1983, n. 2499, GCM, 1983, 4; conforme App. Milano, sez. I, 10 gennaio 2007 , www.dejure.it, 2007; CIV, 2010, 9, 24; conforme- Cass., sez. II, 10 aprile 1992, n. 4405, GCM, 1992, 4; ALC, 1992, 532; conforme Cass., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3967, GCM, 1984, 7).

I principi sopra evidenziati hanno trovato abbondante applicazione giurisprudenziale, specie in ambito di:

- impianto di riscaldamento, dove è affermato, ad esempio, che l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità della partecipazione al giudizio dei condomini, a resistere alla domanda concernente la legittimità dei distacchi dall'impianto comune centralizzato di riscaldamento, effettuati dai singoli condomini,

"a seguito della deliberazione assembleare autorizzativa" (Cass., sez. II, 7 febbraio 1998, n. 1302, GCM, 1998, 276; FI, 1998, I,1103; conforme Cass., sez. II, 26 gennaio 2000, n. 852, GCM, 2000, 146 - anche quando l'assemblea dei condomini, convocata con l'intervento di coloro che usufruiscono del servizio di riscaldamento, proprietari e conduttori, affidi ad un terzo la gestione del servizio: Cass., sez. II, 22 ottobre 1993, n. 10474, GI, 1995, I, 1, 497 - in tale ipotesi non occorre procedere all'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, i quali peraltro restano sempre legittimati ad intervenire in proprio o a proporre impugnazione: Cass., sez. II, 1 luglio 1997, n. 5843, GCM, 1997, 1098; FI, 1997, I, 2857; ALC, 1997, 804);

- parcheggio, nel senso che, se un condomino conviene in giudizio l'amministratore del condominio per accertare la nullità di una delibera condominiale avente ad oggetto l'utilizzazione a parcheggio per i condomini di un'area di sua proprietà esclusiva, l'amministratore - la cui legittimazione passiva, ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c., non incontra limiti, anche per le azioni reali concernenti parti comuni dell'edificio - può impugnare la sentenza sfavorevole al condominio ed

"invocare l'esistenza del vincolo di destinazione ai sensi dell'art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765" (Cass., sez. II, 11 agosto 1997, n. 7474, GCM, 1997, 1399; ALC, 1997, 784 - senza necessità che, al relativo giudizio, partecipino i condomini, i quali hanno soltanto la facoltà di intervenire: Cass., sez. II, 17 luglio 2006, n. 16228, GCM, 2006, 7-8; CIV, 2010, 9, 24);

- tabelle millesimali (cfr., amplius, il paragrafo 16.8., capitolo sedicesimo, del volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013), in quanto il condominio, in persona dell'amministratore, è l'unico legittimato passivo rispetto all'impugnazione della delibera assembleare da parte del condomino che ne assuma la nullità per aver approvato a maggioranza e non all'unanimità

"la nuova tabella millesimale" (App. Milano, 15 giugno 1997, GIUS, 1997, 3040; conforme, nel senso che non è ammissibile l'opposizione a delibera condominiale proposta nei confronti di soggetti diversi dall'amministratore: Trib. Napoli 27 gennaio 1990, ALC, 1990, 536);

- spese condominiali, giacché l'amministratore del condominio è passivamente legittimato a stare in giudizio, a norma dell'art. 1131, comma 2 c.c., senza necessità di essere a ciò autorizzato dall'assemblea, in materia di controversia, promossa da un condomino dissenziente, in ordine al riparto delle spese per i servizi comuni,

"che coinvolge l'interesse degli altri partecipanti alla comunione in antitesi con l'interesse individuale del singolo condomino" (Cass., sez. II, 24 gennaio 1980, n. 590, GCM, 1980, 1; conforme Trib. Milano, 16 gennaio 1997, GIUS, 1997, 1855; conforme Cass., sez. II, 9 agosto 1996, n. 7359, GCM, 1996, 1146 - il condomino che agisca per recuperare le spese condominiali anticipate ha l'obbligo di citare in giudizio il condominio, seppure nella persona del suo legale rappresentante: Pret. Roma 13 luglio 1989, ALC, 1990, 137).

- rifusione spese legali: in argomento, è stato deciso che, nella causa promossa da un condomino, per la rifusione delle spese legali del procedimento di revoca del precedente amministratore del condominio, l'amministratore del condominio

"non necessita dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale per costituirsi in giudizio" (Pret. Monza 30 novembre 1990, FI, 1992, I, 983);

- impugnazione delibere assembleari, in quanto spetta all'amministratore del condominio, in via esclusiva, la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l'annullamento delle delibere assembleari, con la conseguenza che in tali casi egli non necessita di alcuna autorizzazione dell'assemblea

"per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio" (Cass., sez. II, 20 aprile 2005, n. 8286, CIV, 2010, 9, 25; CIV, 2010, 12, 8);

- spoglio o turbativa: in argomento, è stato deciso (in fattispecie concernente la questione della legittimazione passiva dell'amministratore, per fatti di spoglio o turbativa di una posizione di preteso possesso, ascritti al condominio e non ai singoli condomini, in quanto realizzati con la collocazione di barriere metalliche, disposta dall'amministratore medesimo, quale esecutore della volontà della maggioranza dei condomini) che, in tema di controversie condominiali, la legittimazione dell'amministratore del condominio dal lato attivo coincide con i limiti delle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.), mentre dal lato passivo non incontra limiti e sussiste in ordine ad ogni azione, anche di carattere reale o possessorio, concernente le parti comuni dell'edificio; in tale contesto, l'amministratore

"ha la facoltà di proporre tutti i gravami che successivamente si rendano necessari in conseguenza della "vocatio in ius"" (Cass., sez. II, 21 maggio 2003, n. 7958, CIV, 2010, 12, 8 - ricorre la legittimazione passiva ad processum dell'amministratore rispetto all'azione di spoglio esperita da un terzo, in riferimento ad un terreno ubicato all'esterno dello stabile condominiale, a fronte dei lavori intrapresi dai condomini sullo stesso, in attuazione dell'interesse, a loro prossimo e comune, alla sistemazione dell'area verde vicina a detto stabile: Cass., sez. II, 5 aprile 1982, n. 2091, GCM, 1982, 4);

- danni, nel senso che, in presenza di una azione personale, proposta contro un condominio per danni derivanti dalle cose comuni in custodia, il condominio in persona del suo amministratore è legittimato passivo alla relativa azione, ai sensi dell'art. 1131 c.c., senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei singoli condomini: la legittimazione passiva dell'amministratore, infatti, non incontra limiti,

"in relazione alle domande proposte contro il condominio e riguardanti le parti comuni dell'edifìcio" (Cass., sez. II, 14 luglio 2008, n. 19307, GDir, 2008, 38 – nel senso che l'amministratore del condominio è passivamente legittimato rispetto all'azione per responsabilità extra contrattuale, promossa dal conduttore di locali inseriti nell'edificio condominiale, per danni sofferti a causa di infiltrazioni di acqua piovana da parti comuni dell'edificio stesso (esempio il tetto, i lastrici solari, le fognature) salva, nel merito, l'efficacia liberatoria della prova, a carico del condominio, che l'effettiva disponibilità e, quindi, l'obbligo di manutenzione di quelle parti comuni competevano ad un singolo condominio o ad altro soggetto, in forza di diverso rapporto: Cass., sez. III, 7 maggio 1981, n. 2998, GCM, 1981, 5);

- muro condominiale, giacché all'amministratore di condominio spetta la legittimazione passiva, rispetto alla domanda dei proprietari confinanti, diretta ad ottenere la riparazione del muro condominiale ed il risarcimento del danno, causato dalle infiltrazioni di acqua da esso provenienti, trattandosi di azione personale e non reale ed a nulla rilevando l'eventuale eccezione di comproprietà del muro, sollevata dal condominio,

"implicando essa un accertamento di carattere meramente incidentale" (Cass., sez. II, 21 dicembre 2006, n. 27447, GCM, 2006, 12);

- proprietà, in quanto, in tema di condominio negli edifici, la legittimazione passiva dell'amministratore sulle cause concernenti le parti comuni sussiste anche nei confronti della domanda, proposta in via riconvenzionale, con cui un condomino chiede di essere dichiarato proprietario esclusivo di un bene che, in base all'art. 1117 c.c.,

"dovrebbe considerarsi di proprietà comune" (Cass., sez. II, 13 dicembre 2006, n. 26681, GCM, 2006, 12 - sussiste la legittimazione passiva dell'amministrazione del condominio nei confronti dell'azione di impugnativa della deliberazione dell'assemblea con la quale si sia disposta l'utilizzazione, da parte dei condomini, di area di cui l'impugnante assuma la proprietà esclusiva: App. Milano 18 luglio 1989, GM, 1990, 251; ALC, 1990, 518);

- eliminazione di parti comuni pericolose (nella specie, l'amministratore del condominio era stato convenuto in giudizio per eliminare parti comuni sporgenti sulla proprietà dell'attore, ed aveva chiamato in garanzia il venditore dell'immobile, per essere manlevato in caso di condanna, trattandosi di evizione parziale), in quanto, premesso che la legittimazione processuale passiva dell'amministratore del condominio è più estesa di quella attiva, trovando il suo unico limite nel fatto che l'azione proposta riguardi le parti comuni dell'edificio, in siffatto contesto compete all'amministratore del condominio, convenuto in giudizio, la facoltà di chiamare in causa il terzo, che egli ritenga essere il soggetto tenuto a rispondere della pretesa dell'attore, giacché la chiamata in garanzia non costituisce espressione di legittimazione attiva, ma ha la finalità di estendere automaticamente al terzo la domanda originaria, pur in mancanza di un'apposita istanza,

"trattandosi di individuare il vero responsabile nel quadro di un rapporto oggettivamente unico" (Cass., sez. II, 11 gennaio 1979, n. 203, GCM, 1979, 99);

- sottotetto, nel senso che in tema di condominio negli edifici, l'art. 1131, comma 2, c.c. prevede la legittimazione passiva dell'amministratore solo in ordine alle liti riguardanti le parti comuni dell'edificio, con la conseguenza che, ove un condomino chieda che l'accertamento della proprietà esclusiva di parte del sottotetto, viene meno la legittimazione passiva dell'amministratore, dovendo la causa, riguardante l'estensione del diritto dei singoli in dipendenza dei rispettivi acquisti, svolgersi nei confronti di tutti i condomini; nell'ipotesi in cui la suddetta controversia venga proposta e decisa solo nei confronti dell'amministratore, il contraddittorio non può ritenersi validamente instaurato, e, in difetto di giudicato esplicito o implicito sul punto,

"tale invalida costituzione del contraddittorio deve essere rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità" (Cass., sez. II, 6 agosto 2001, n. 10828, GCM, 2001, 1552; conforme Cass., sez. II, 19 maggio 1999, n. 4845, ALC, 2000, 265);

- obbligazioni: in argomento, è stato deciso che, in tema di obbligazioni contratte dall'amministratore del condominio verso terzi, la legittimazione passiva dell'amministratore stesso deve ritenersi eventuale e sussidiaria, giusta disposto dell'art. 1131, comma 2, c.c., con la conseguenza che il terzo può legittimamente instaurare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, anziché dell'amministratore, ovvero chiamare in giudizio, oltre a quest'ultimo, taluni condomini per l'accertamento dell'unico fatto costitutivo dell'unica obbligazione immediatamente azionabile anche nei loro confronti, atteso che, con riferimento alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio,

"per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, i singoli condomini rispondono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno" (Cass., sez. II, 19 aprile 2000, n. 5117, DeG, 2000, 18, 80);

- condominio parziale, in quanto, in tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio (cosiddetto "condominio parziale"), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine

"a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati)" (Cass., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 651, GCM, 2000, 107; GC, 2000, I, 1394; RGE, 2000, I, 373, VN, 2000, 248);

- procura al difensore, nel senso che, al fine del conferimento della procura al difensore, che sia finalizzata alla resistenza in una qualsivoglia controversia giudiziale, l'amministratore del condominio non necessita di alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale: di conseguenza, la deliberazione assunta senza le prescritte maggioranze è tale da non incidere in alcun modo sulla validità della procura,

essendo la deliberazione del tutto superflua ed avendo essa significato di mero assenso alla scelta operata dall'amministratore (Cass., sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13013, GI, 2001, 1119);

- articolo 784 del codice di procedura civile, che è norma speciale rispetto all'art. 1131, comma 2, c.c., e pertanto, malgrado quest'ultima disposizione conferisca all'amministratore di condominio la legittimazione passiva per qualunque azione, se un condomino chiede lo scioglimento della comunione su un bene comune e la conseguente modifica dell'uso di esso, è necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini,

"onde tutelare più intensamente le loro ragioni nella trasformazione delle rispettive facoltà di godimento" (Cass., sez. II, 8 maggio 1998, n. 4655, GCM, 1998, 973);

- consegna della chiave del cancello d'accesso: in argomento, è stato deciso (nella specie, la Suprema Corte, in applicazione del principio enunciato, ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto ben instaurata nei confronti del condominio l'azione tendente ad ottenere la consegna della chiave del cancello d'accesso alla scala dell'edificio, che l'attore presupponeva anche ad esso comune e, come tale, illegittimamente sottratta al suo godimento) che la rappresentanza processuale dell'amministratore del condominio dal lato passivo, ai sensi del comma 2 dell'art. 1131 c.c., non incontra limiti, quando le domande, proposte contro il condominio medesimo,

"riguardano le parti comuni dell'edificio" (Cass., sez. II, 29 ottobre 1994, n. 8946, GCM, 1994, 1312; ALC, 1995, 369);

- complessi residenziali, nel senso che il limite della legittimazione processuale passiva dell'amministratore del condominio (nonché dei cosiddetti complessi residenziali ad esso assimilabili, per la destinazione all'uso e servizio comune dei beni di edifici contigui), costituito, a norma dell'art. 1131 c.c., dall'inerenza delle azioni proposte alle parti comuni dell'edificio, deve essere inteso in senso estensivo, così da comprendere nel concetto di parti comuni tutte le parti materiali comunque destinate all'uso comune dei condomini, anche se ubicate all'esterno dello stabile condominiale:

"ne consegue che la legittimazione passiva ad processum dell'amministratore ricorre ogni qual volta sia in gioco l'interesse comune dei partecipanti alla comunione, cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con l'interesse individuale di un singolo condomino, ovvero di un terzo estraneo alla comunione" (Cass., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 145, GCM, 1985, 1);

- decreto ingiuntivo, giacché, poiché l'opponente a decreto ingiuntivo ha la posizione processuale di convenuto, l'amministratore del condominio, senza essere a tanto autorizzato dall'assemblea condominiale, può proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo chiesto e ottenuto, nei confronti del condominio stesso, per crediti vantati nei confronti di questo ultimo:

"legittimato passivo rispetto alla pretesa azionata con il ricorso monitorio, l'amministratore che proceda a siffatta opposizione non ha necessità dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale a termini dell'art. 1131, comma 2, c.c." (Cass., sez. II, 24 maggio 2010, n. 12622, GDir, 2010, 29, 58; conforme, concludendo che la domanda attorea del condomino diretta a far dichiarare la nullità della delibera condominiale per mancanza del quorum legale, con cui i condomini decidevano di proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso contro il condominio dall'odierno attore va respinta, atteso che trattasi di delibera concernente una lite passiva: Trib. Bari, sez. III, 1 settembre 2010, n. 2692, Giurisprudenzabarese.it, 2010; conforme Cass., sez. II, 7 febbraio 1980, n. 860, GCM, 1980, 2).



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