Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Fabbricatore Alfonso - 2014-12-11

LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: LA RATIO DELL' ART. 1131 C.C. - Cass. 25634 /14 - A.F.

Cassazione, sez. II civile, 7 ottobre – 4 dicembre 2014, n. 25634, Pres. Triola, Rel. Proto

La Cassazione, con la sentenza in commento, torna ad esprimersi in merito alla legittimazione passiva dell"amministratore nei casi in cui sia convenuto in giudizio il condominio.

Nel "95 un condominio adiva il tribunale di Roma per ottenere decreto ingiuntivo avverso un condomino moroso, chiedendo il pagamento di spese condominiali insolute risultanti da preventivo e riparto approvati dall'assemblea. L"ingiunto si opponeva pretendendo l"annullamento del provvedimento: in particolare richiedeva che fosse accertato il debito dello stesso condominio nei suoi confronti in quanto l"appartamento era stato concesso in locazione all"amministrazione condominiale che non aveva provveduto a versare i relativi canoni.

Il Condominio, tuttavia, insisteva per la conferma del decreto ingiuntivo non essendo contestato il credito risultante dal preventivo e dal riparto approvati; contestava il controcredito opposto in compensazione negando l'esistenza di un rapporto locatizio e affermando che l'immobile pretesamente locato al condominio era invece di proprietà condominiale perché era stato venduto ai condomini dal padre dell'opponente anteriormente all'atto di donazione sulla base del quale il predetto si affermava proprietario.

Il Giudice di primo grado rigettava l"opposizione e condannava il condomino al pagamento delle somme contestate.

Proposto il gravame, la Corte d"Appello disponeva la rimessione al giudice di primo grado per l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini del condominio e i comproprietari del bene, ravvisando un'ipotesi di litisconsorzio necessario.

Avverso tale pronuncia ricorre in Cassazione il condomino moroso.

Quest"ultimo, oltre a contestare la mancata compensazione dei crediti vantati da entrambe le parti, deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 1131 c.c. sostenendo che l'amministratore sia legittimato a costituirsi in giudizio nell'interesse di tutti i condomini e a tutela di un interesse comune, proprio ai sensi di tale ultima disposizione, che attribuisce all'amministratore la legittimazione per qualunque azione concernente le parti comuni e che pertanto non v'era alcuna necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.

Sul punto la Corte, accogliendo il ricorso, ribadisce il principio secondo cui la legittimazione passiva dell'amministratore, prevista dall'art. 1131 c.c., secondo comma, ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini (Cass. 17/12/2013 n. 28141; Cass. S.U. 25454/2013; Cass. 13/12/2006 n. 26681). Va inoltre osservato che, stante il chiaro disposto dell'art. 1131 cod. civ., comma 2, secondo cui l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, appare arbitrario escludere tale legittimazione nel caso in cui un condomino (o un terzo) rivendichi la proprietà esclusiva di parti dell'edificio che in base all'art. 1117 c.c. dovrebbero essere comuni.
La ratio dell'art. 1131 c.c., secondo comma, va dunque individuata nell"esigenza di rendere più agevole ai condomini (o ai terzi) l"instaurazione di giudizi aventi ad oggetto le parti comuni dell'edificio, considerando legittimato passivo l'amministratore, senza la necessità di chiamare in causa i singoli condomini, e non si comprende perché tale deroga non sarebbe operante allorché il convenuto proponga una domanda riconvenzionale nei confronti del condominio, chiedendo che venga accertato un suo diritto di proprietà esclusivo di un bene che si dovrebbe considerare comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ..

Pertanto la Corte cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello.



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