Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-05-21

L'IMPORTANZA DEL PROCESSO VERBALE NELLE ASSEMBLEE CONDOMINIALI - RM

Il disposto dell'ultimo comma dell'articolo 1136 del codice civile, quando prevedeva che delle "deliberazioni" (oggi è prevista, invece, la verbalizzazione delle "riunioni": cfr., amplius, il volume "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013) dell'assemblea si redigesse processo verbale, da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore, non prescriveva, secondo la giurisprudenza, un requisito richiesto "ad substantiam" - semprecché la delibera assembleare non incidesse su diritti immobiliari - ma solo "ad probationem": tale processo verbale aveva la funzione di documentare la valida costituzione dell'organo, la formazione e il contenuto della volontà condominiale, espressa attraverso le assunte delibere, sì che non sussisteva alcun obbligo "ex lege" e, specularmente, alcun diritto dei condomini,

"a veder riprodotti nel verbale ogni loro osservazione, richiesta o dichiarazione che esuli dai suddetti contenuti" (App. Milano 18 settembre 1992, ALC, 1993, 543).

Così, da tempo, la giurisprudenza precisava come le deliberazioni dell'assemblea condominiale richiedessero, necessariamente, la relazione per iscritto, sia perché il verbale doveva essere trascritto nell'apposito registro, sia perché i condomini assenti alla riunione dovevano conoscere gli esatti termini delle decisioni adottate ai fini dell'eventuale impugnazione; peraltro,

"la forma documentale, poi, è richiesta "ad substantiam" per le dichiarazioni incidenti su diritti immobiliari e "ad probationem" in tutti gli altri casi" (Cass., sez. II, 30 maggio 1978, n. 2747, GC, 1979, I,1970 – conforme, nel senso che la redazione per iscritto del verbale per le riunioni dell'assemblea dei condomini, prevista dall'ultimo comma dell'art. 1136 c.c., non è prescritta a pena di nullità tranne nel caso che la delibera assembleare incida su diritti immobiliari: Cass., sez. II, 16 luglio 1980, n. 4615, GCM, 1980, 7).

Così, ulteriormente, era stato ribadito come la redazione per iscritto del verbale delle riunioni dell'assemblea dei condomini assolvesse ad una funzione meramente probatoria - sempre eccettuato il caso di deliberazione che contenesse atti di disposizione di diritti immobiliari – e ne conseguiva che le eventuali irregolarità formali non comportavano l'invalidità della delibera, poiché il testo scritto offriva esclusivamente una prova presuntiva, che non impediva al condomino dissenziente, il quale avesse impugnato la deliberazione contestandone la rispondenza a verità,

"di fornirne la relativa dimostrazione (Fattispecie in tema di nomina del presidente e relativa sottoscrizione)" (Trib. Milano 24 luglio 1997, ALC, 1998, 238).

Conseguentemente, pur offrendo il verbale d'assemblea una prova meramente presuntiva dei fatti che affermava essersi in essa verificati, per modo che spettava al condomino che avesse impugnato la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale,

"di provare il suo assunto" (Cass., sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526, GCM, 1999, 2116),

risultava inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella emergente dal verbale medesimo:

"poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale, (art. 1136 ultimo comma c.c.) è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale" (Cass., sez. II, 8 marzo 1997, n. 2101, GCM, 1997, 369).

L'inammissibilità di una prova testimoniale, per contrasto con le norme che la vietano (art. 2722 e 2725 c.c.), non era infatti sanata dalla mancata tempestiva opposizione della parte interessata, perché la sanatoria per acquiescenza riguarda soltanto le decadenze e nullità previste per la prova testimoniale dall'art. 244 c.p.c. (modalità di deduzione e assunzione della prova, indicazione dei testimoni e loro capacità a testimoniare) e non anche la prova testimoniale erroneamente ammessa; conseguentemente, la relativa eccezione può essere utilmente formulata anche dopo l'espletamento della prova vietata.

Si confronti anche, in argomento, la seguente pronuncia, laddove decideva che, in tema di condominio di edifici, l'irregolare costituzione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione non potesse essere provata in base a una generica annotazione fatta dall'amministratore del condominio in calce alla copia del verbale dell'assemblea inviata ai condomini assenti,

"richiedendosi al detto fine l'acquisizione particolareggiata e precisa di tutti gli elementi comprovanti la esistenza del vizio denunziato" (Cass., sez. II, 19 gennaio 1985, n. 140, GCM, 1985, 1).

Si noti, altresì, come il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti.

In tal modo, è stato precisato (nella specie, la sentenza di merito, confermata dalla Suprema Corte, aveva ravvisato nel verbale dell'assemblea condominiale, sottoscritto da tutti i condomini una transazione tra un condomino ed il condominio), esso:

- acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata;

- fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti;

- la sua sottoscrizione vale a conferire, alla convenzione,

"la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem" (Cass, sez. II, 19 marzo 1996, n. 2297, GCM, 1996, 388);

Ancora, il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato anche per provare particolari fattispecie, quali:

l'acquiescenza [nel senso, ad esempio, che la dichiarazione del condomino soccombente, di non voler avvalersi dell'impugnazione avverso la sentenza emessa nei confronti suoi, del condominio e di altri condomini, è validamente resa, con effetti preclusivi della proponibilità del gravame, nel corso di un'assemblea condominiale, senza necessità che il verbale nel quale essa viene riportata sia sottoscritto dal condomino, giacché la dichiarazione di voler prestare acquiescenza ad una sentenza, potendo essere resa anche tacitamente, non è soggetta al requisito della forma scritta,

"mentre la sottoscrizione del verbale assembleare da parte dei condomini è necessaria solo quando la delibera abbia il contenuto di un contratto per il quale sia richiesto ad substantiam il suddetto requisito" (Cass., sez. II, 24 luglio 1995, n. 8079, GCM, 1995, 1421)];

- l'avvenuta denuncia di vizi o difetti, in quanto, seppure la denuncia dei vizi della cosa acquistata debba essere comunicata al venditore, da parte dell'acquirente o da un suo incaricato, essa non deve rivestire forma o contenuto particolare, con la conseguenza che realizza tale finalità l'assemblea condominiale, alla quale abbiano partecipato tanto il compratore che il venditore di un appartamento, nella quale si sia discusso dei vizi dell'immobile, deliberando l'esecuzione dei lavori necessari per la loro eliminazione, avvenendo, nel processo formativo della volontà condominiale,

"uno scambio di dichiarazioni reciprocamente espresse e ricevute dai singoli condomini" (Cass., sez. III, 16 giugno 1981, n. 3907, GCM, 1981, 6);

- l'avvenuta ricognizione di debito, nel senso che una deliberazione condominiale - l'interpretazione della cui portata è riservata al giudice del merito - può avere rilevanza di atto di natura negoziale e, in particolare, di atto di ricognizione di debito,

"da parte del condominio nei confronti di un terzo (nella specie, fornitore del combustibile per l'impianto di riscaldamento)" (Cass., sez. III, 25 ottobre 1980, n. 5759, GCM, 1980, 10).

Nel verbale d'assemblea, peraltro, era necessario, ma anche sufficiente, che fossero indicati gli elementi indispensabili al riscontro della validità della costituzione dell'assemblea

"e delle sue deliberazioni" (Trib. Napoli 12 maggio 1989, ALC, 1989, 716),

anche perché, in effetti, il verbale dell'assemblea condominiale era da ritenere essenziale solo nel caso in cui vi fosse la necessità di registrare le deliberazioni prese

"e non quando deliberazioni non risultino adottate" (Trib. Bologna 8 gennaio 1992, ALC, 1993, 333).

La circostanza, introdotta dalla novella del 2012, secondo la quale si deve redigere processo verbale, da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore, non più solo delle deliberazioni, ma anche delle riunioni dell'assemblea, porta ad interpretare restrittivamente quanto deciso dalla giurisprudenza sino all'entrata in vigore della riforma.



Autore

immagine A3M

Visite, contatti P&D

Nel mese di agosto 2020 Persona & Danno ha registrato oltre 241.000 visite.

Articoli correlati