Legislazione e Giurisprudenza, Beni, diritti reali -  Mazzon Riccardo - 2014-02-11

L'INTERESSE ALL'ACCERTAMENTO DELLA NATURA CONDOMINIALE D'UNA PARTE DELL'EDIFICIO - RM

Solitamente, i condomini hanno sempre interesse all'accertamento, anche in astratto, della natura condominiale o meno d'una parte dell'edificio, in quanto l'interesse ad agire (con un'azione di mero accertamento) non implica, necessariamente, l'attuale verificarsi della lesione d'un diritto, essendo sufficiente uno stato di incertezza oggettiva sull'esistenza d'un rapporto giuridico (e sull'esatta portata dei diritti e degli obblighi da esso scaturenti), costituendo la rimozione di detta incertezza un risultato utile e giuridicamente rilevante (oltrecché non conseguibile senza l'intervento del giudice): nella pronuncia che segue, ad esempio, la Suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza di merito, che aveva negato ai ricorrenti condomini l'interesse all'accertamento, in astratto, della natura condominiale o meno d'una parte dell'edificio e/o della soggezione di essa al vincolo di destinazione a parcheggio,

"con conseguenti diritti suscettibile di onere fatti valere ai sensi degli art. 1117 ss. c.c. e 18 l. 6 agosto 1967 n. 765" (Cass., sez. II, 14 novembre 2002, n. 16022, GCM, 2002, 1976 - si veda anche, in argomento, amplius, "La responsabilità nel condominio dopo la riforma", Riccardo Mazzon, 2013).

Pur convenendo che

"il condominio è soggetto di diritto, autonomo titolare di rapporti reali e obbligatori" (GdP Vibo Valentia 30 marzo 2007, CC, 2007, 2, 395),

pacificamente, in tema di azioni a difesa della proprietà, con riferimento alle parti comuni del fabbricato, il proprietario esclusivo di una porzione di un edifico abitativo, quale comproprietario delle parti dell'edificio con destinazione necessaria all'uso comune, è abilitato, in forza di trascrizione del suo titolo esclusivo di proprietà, ad agire nei confronti del terzo - o di altro condomino -,

"per ottenere la rimessione in pristino della violazione o manomissione di tali parti comuni" (Cass., sez. II, 25 maggio 2006, n. 12397, GCM, 2006, 5).

In effetti, è stato precisato (nella specie, la Suprema Corte ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto non doversi procedere all'integrazione del contraddittorio, avendo alcuni dei condomini agito nei confronti di altri per far accertare la proprietà condominiale del sottotetto sovrastante gli appartamenti siti all'ultimo piano dello stabile, illegittimamente occupato dai proprietari di questi, che assumevano di averne la proprietà esclusiva), il diritto di ciascun condomino ha per oggetto la cosa comune intesa nella sua interezza, pur se entro i limiti dei concorrenti diritti altrui, con la conseguenza che

"egli può legittimamente proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune senza che si renda necessaria la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini" (Cass., sez. II, 6 ottobre 2005, n. 19460, GCM, 2005, 10).

Proprio per tal ragione, allorquando un condomino agisca a tutela delle parti comuni dell'edificio, così come quando egli agisca a tutela della sua proprietà individuale, il contraddittorio non deve essere integrato nei confronti degli altri condomini,

"non versandosi in ipotesi di litisconsorzio necessario" (Cass., sez. II, 15 luglio 2002, n. 10219, GCM, 2002, 1217).

Si confrontino, ad esempio, le seguenti pronunce, rilasciate in ambito di servitù, compossesso, azione di garanzia, impugnazione di sentenza, richiesta di accessione invertita, alloggio economico e popolare, risarcimento danni:

"in caso di danno subito dalle cose comuni, il singolo condomino può agire anche per l'intero, quale concreditore solidale "ex lege", fatta salva la destinazione della somma così conseguita alla riparazione delle cose comuni, se possibile, ovvero, in subordine, la ripartizione dell'importo tra i compartecipi, in proporzione delle rispettive quote" (Trib. Milano 8 giugno 1992, ALC, 1993, 570; - servitù: Trib. Salerno, sez. II, 12 gennaio 2009, n. 48, www.dejure.it, 2010; GdP Vibo Valentia 30 marzo 2007, CC, 2007, 2, 395; - compossesso: Trib. Savona 1 ottobre 2004, www.dejure.it, 2005; - azione di garanzia: Cass., sez. II, 10 aprile 2000, n. 4485, GCM, 2000, 759; - impugnazione di sentenza: Cass., sez. II, 21 giugno 1993, n. 6856, ALC, 1993, 717; Cass., sez. II, 5 luglio 1979, n. 384, GCM, 1979, 7; - richiesta di accessione invertita: Cass., sez. II, 22 ottobre 1986, n. 6192, VN, 1986, 1195; - alloggio economico e popolare: Cass., Sez. U., 19 luglio 1985, n. 4266, GCM, 1985, 7).

Ulteriormente, in argomento, si vedano le seguenti massime, riguardanti la ripartizione delle spese e la figura dell'amministratore, nel senso che il condominio non è una persona giuridica, ma una comunità di gestione, e l'amministratore è un mandatario dei singoli condomini, con la conseguenza che, ad esempio,

"le polizze assicurative stipulate dal condominio non costituiscono contratti a favore del terzo, ma contratti in nome e per conto proprio" (Trib. Roma, sez. XII, 8 luglio 2002, www.dejure.it, 2005 – conforme: Trib. Napoli 26 ottobre 1993, ALC, 1995, 168 -conforme: T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 27 settembre 1996, n. 1427, GC, 1997, I, 557 – ripartizione delle spese: Cass., sez. II, 26 agosto 1985, n. 4542, GCM, 1985, 8-9).

Con riguardo al procedimento di denuncia di nuova opera, promosso per ottenere, in via cautelare, la sospensione dei lavori intrapresi in fabbricato condominiale, e poi, in esito alla fase di ordinaria cognizione ed a titolo petitorio, il ripristino della precedente situazione, la legittimazione passiva tanto dell'autore materiale dell'opera quanto del proprietario va riconosciuta soltanto in detta fase cautelare:

"mentre, in quella successiva, la legittimazione medesima spetta esclusivamente al proprietario, quale destinatario della pronuncia richiesta al giudice" (Cass., sez. II, 16 luglio 1992, n. 8648, GCM, 1992, 7).



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