Legislazione e Giurisprudenza, Obbligazioni, contratti -  Valeria De Franco - 2016-04-29

Locazione: il locatore può chiedere di più rispetto a quanto pattuito nel contratto registrato? - Cass. civ. n. 7634/16 - Valeria De Franco

Può il locatore chiedere una somma maggiore rispetto a quella indicata nel contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato? secondo la Corte ciò non è possibile poiché la parte eccedente in nero è espressione di un patto occulto, dunque non ha valore né può essere sanata da una successiva registrazione, con la possibilità per il conduttore di chiedere l'integrale restituzione di quanto ha pagato in più.

Il conduttore citava in sede di giudizio di merito il proprio locatore affinché venisse accertato l'indebito pagamento di somme superiori a quelle dovute relativamente al contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra le parti e regolarmente registrato chiedendo inoltre la restituzione della somma di Euro 29.367,92, quale differenza tra il dovuto ed il corrisposto come canoni di locazione.

Il locatore eccepiva l"esistenza di un altro contratto oltre a quello menzionato da parte attrice, tale atto prevedeva un canone pari a lire 1.150.000 mensili in luogo delle lire 400.000 indicate nel contratto registrato. Inoltre aggiungeva che in base a questo secondo contratto, aveva intimato al conduttore lo sfratto per morosità e che era stato emesso un decreto ingiuntivo che non era stato opposto e pertanto, all'esito della espropriazione forzata mobiliare presso terzi il locatore aveva ottenuto le somme ad esso dovute. Esso sosteneva di non dover restituire nulla al conduttore poiché tra le parti avrebbe avuto efficacia il contratto non registrato e con il canone di locazione di maggiore importo. Il Tribunale, condannava il convenuto a pagare in favore dell'attore, avverso la sentenza proponeva appello il locatore, il quale una volta rigettato lo vedeva costretto a ricorrere al giudizio in Cassazione.

Nella sentenza in commento il giudice di legittimità ha modo di rilevare la mancata risultanza di un un riconoscimento tacito del contratto non registrato. Inoltre, richiamando quanto sostenuto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 17 settembre 2015 n. 18213, viene ribadito che: "In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 13, comma 1, sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica". Dunque, la previsione di nullità del patto volto a determinare un maggior canone rispetto a quello dichiarato nel contratto registrato con canone fittizio, deve essere correttamente ricondotta nell'alveo del procedimento simulatorio. La sostituzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione, dell'oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, e pertanto lascia integra la (unica) convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione. Viene ribadito che l'effetto della sostituzione è impedito dalla disposizione normativa, sì che sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell'intero contratto. Dunque, nel caso di specie viene affermata la perdurante validità dell'(unico) contratto registrato, in ragione dell'invalidità della convenzione del canone maggiore.

In conclusione, con il rigetto del ricorso proposto resta confermata la correttezza in diritto della condanna del locatore alla restituzione, a titolo di indebito, dei maggiori canoni percepiti, rispetto all'importo dovuto dal conduttore in esecuzione dell'unico contratto registrato.



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